[부동산 칼럼] 30년 고정 모기지의 이해

곽동현 / 부동산 칼럼니스트·NMLS 525280

누구나 집을 담보로 대출을 받게 되면 이내 빨리 다 갚았으면 하는 바램을 절실히 하게 된다. 그래서 능력이 된다면 30년 모기지 상환보다 15년 상환을 원한다. 하지만 15년 상환을 위해선 수입 대비 지출의 까다로운 조건을 만족해야 가능하다. 이번 시간은 30년 고정 모기지 상환을 얻고 15년 안에 갚을 수 있는 방법을 알아 보도록 한다.

1. 고정모기지의 이해

고정 모기지라 함은 은행에서 빌린 원금을 특정 상환 기간동안 이자가 고정이 되면서 갚는 것을 말하는데 이때 고정 모기지 이자로 인해 원금 상환이 끝날때 까지 월 페이먼트가 고정이 되게 된다. 예) $1000을 은행에서 이자율 10%로 빌리는데 2년 상환이고 일년에 1번 내는 방식으로 고정 모기지 융자를 했다고 하자. 그럼 페이먼트는 어떻게 산출이 될까?

원금 $1000 이자율 10% 첫번째 원금 상환을 P1 두번째 원금 상환을 P2라고 두면 몇가지 수식으로 월페이먼트와 첫번째 두번째 페이먼트의 원금과 이자를 구할수 있다. $1000을 일년에 한번 내어 2년 안에 갚아야 되니 이년동안 두번 내는 원금의 합은 $1000이 된다 즉 P1 + P2 = $1000

여기서 첫번째 페이먼트는 아주 간단하다. 그것은 첫번째 내는 원금에 첫원금 $1000의 10%에 해당하는 이자를 더하면 된다. 즉 첫번째 페이먼트 = P1 + $1000 X 10% = P1 + $100 가 된다. 두번째 페이먼트는 똑같은 방법으로 두번째 내는 원금에 이자가 추가 되는데 여기서 중요한 것은 두번째 페이먼트의 이자는 첫번 페이먼트에서 원금(P1)이 상환되었기 때문에 $1000-P1에 대한 이자만 내면 된다. 즉 두번째 페이먼트 = P2 + ($1000-P1) X 10 %

그리고 앞서 설명한 것과 같이 고정 모기지 융자는 첫번째와 두번째 페이먼트가 동일하다고 했으므로 첫번째 지불액 = 두번째 지불액 P1 + $100 = P2 + ($1000-P1)10% 이된다. 그래서 상기 식을 기준으로 필요한 금액을 모두 구하면 〈표1> 로 쉽게 표시를 할 수가 있다.

2. 30년 고정 모기지

상기와 동일한 방법으로 30만불을 4%의 이자로 30년 고정 융자를 얻었다고 하면 〈표2> 같은 페이먼트 스케줄을 얻을 수 있다. 30년 고정으로 얻었으니 월 12월 상환으로 보면 총 360번을 갚으면 30년 상환이 끝난다. 두번째로 월페이먼트인데 30년 상환 동안 페이먼트 $1432로 고정이 된다. 세번째는 이자부분인데 첫번째 이자는 앞서 계산식처럼 30만달러를 연 4%의 이자로 계산해서 12달로 나누면 즉 $300000 x 4% / 12 = $1000 된다. 네번째는 월페이먼트중 원금 상환인데 고정 월페이먼트에서 이자부분을 뺀 나머지 부분이 원금이 된다. 즉 $1432 - $1000 = $432. 다섯번째는 총 갚아가는 원금을 나타낸다. 그리고 마지막 여섯번째는 총 남아 있는 원금을 나타낸다. 여기서 매 순번을 눈여겨 보면 월페이먼트는 고정되나 고정되는 페이먼트 속 원금과 이자부분이 조금씩 차이를 보이는 것을 알수 있다. 매달 이자는 조금을 줄어들고 원금은 줄어든 이자만큼 늘어난다.

3. 원금 추가 상환

표에는 표시가 되지 않았지만 만약 상기 스케줄처럼 한번도 페이먼트의 변동 없이 30년동안 모기지 페이먼트를 마쳤다면 30년 동안 360번에 걸쳐서 낸 이자가 자그마치 $215608 이나 된다. 30만달러를 빌려서 50만달러 이상 갚는 꼴이 된다. 그런데 많은 고객들이 궁금해 하는 것이 페이먼트 중간에 원금 상환을 하면 어떻게 되냐는 것이다. 이자를 갚는 건지? 아니면 월페이먼트가 줄어드는건지? 정답은 고정모기지에서 추가 원금 상환시 월페이먼트는 줄지 않고 상환 기간이 단축 된다는 것있다. 좀더 쉽게 설명하면 상기표에서 융자를 얻고 4번째 달이 되면 원금 30만달러중 $1738정도 갚아서 남은 원금이 $298262이다. 그런데 만약에 고객이 갑자기 원금을 갚을 기회가 생겨 10만달러 원금 상환을 했다고 하면 고객의 남은 원금은 $298262 에서 10만 달러를 뺀 $198262 가 된다. 이때 다음달 페이먼트는 전혀 변화가 없는 $1432 이다. 하지만 순번이 5번에서 남은 원금이 $198295 정도인 174번으로 건너뛰게 된다.

즉 단번에 14년 6개월을 갚은 효과를 얻게 된다. 그리고 174번째 순번의 원금과 이자의 조합을 보더라도 원금이 이자보다 더 많은 것을 알수가 있다. 이처럼 한꺼번이 큰 금액을 갚아 순번을 줄이는 방법도 있지만 매월 원금 상환을 추가로 더 하므로 조기 상환도 가능하다.

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