2분기 뉴욕·뉴저지 주택시장 전망…"부동산 시장 거래 활발"…일부서는 '거품론' 제기

퀸즈 주택가격 전년 동기 대비 8% ↑
포트리·팰팍 2베드룸 주택 물량 부족
"가계 소득 제자리…내년 이후 비관적"

지난 1분기 주택 시장은 어느 때보다 뜨거웠다. 주택 가격은 지속적으로 오름세를 보이고 있는 가운데 기록적으로 낮은 수준의 모기지 이자율과 정부의 계속되는 부동산 시장 부양 정책의 영향으로 어느 때보다 시장의 거래가 활발했다.
다수의 부동산 시장 보고서들은 지난 2008년의 경기침체를 완전히 벗어나 새로운 기록 행진을 시작하고 있다고 분석하고 있을 정도. 하지만 일부에서는 이러한 부동산 시장의 호황이 거품론으로 이어질 수도 있다는 신중론도 펼치고 있다. 본격적인 주택거래 시즌을 맞이해 올 봄 주택 시장 전망을 정리했다.

뉴욕시부동산위원회(REBNY)의 1분기 뉴욕시 주택동향 보고서에 따르면 1분기 뉴욕시 전체 주택 가격 중간값은 53만5000달러로 전년 동기 대비 9%오른 것으로 나타났으며 맨해튼과 브루클린은 각각 95만 달러(10% 증가)와 60만 달러(14% 증가)를 기록했다. 한인들이 많이 거주하는 퀸즈 지역의 경우도 주택 가격 중간값은 41만 달러로 전년 동기 대비 8% 오른 것으로 나타났다.

가격상승폭 외에도 거래량이 크게 늘어난 것이 눈에 띈다. 1분기 뉴욕시 주택 거래건수는 1만1216건으로 전년대비 8%의 증가했다. 특히 맨해튼 지역의 콘도 거래가 전년대비 11% 늘며 전체 부동산 시장을 이끌었다. 평균 가격 역시 234만4000달러로 전년대비 28% 상승했다. 온라인 부동산 전문업체인 스트릿이지의 앨런 라이트필드 데이터 애널리스트는 "이미 뉴욕시는 맨해튼의 고급 콘도 시장을 중심으로 연일 최고가를 경신하고 있다"며 "현재의 뉴욕시 부동산 시장은 지난해 봄의 성장세와 유사한 면을 보이고 있다"고 분석했다.

사실 지난 2013년 이후 뉴욕시 부동산 시장은 고급 아파트 개발에 의해 견인되는 양상을 보여왔다. 100만 달러 이하의 주택은 점점 그 수가 줄어 갔고 대신 수백만 달러를 호가하는 고급 콘도가 연이어 개발되며 주택 시장을 부양했다. 이러한 상황이 계속되면서 최근 블룸버그통신과 같은 일부 매체들은 고급 콘도 시장의 난개발로 올해 부동산 거품이 우려스럽다는 전망을 내놓고 있는 상황이다.

게다가 일부 경제학자들은 주택 중간가격과 모기지 이자율은 계속해서 오르고 있는 반면 가계 중간소득은 제자리걸음이라며 이러한 상황이 지속된다면 주택 구매력의 감소로 내년 이후부터는 다시 주택 시장이 어려움에 봉착할 것이라는 비관적 전망을 내놓고 있다.

온라인 부동산 정보업체 리얼티트랙의 최근 보고서에 따르면 2012~2014년 주택 가격은 17% 올랐지만 가구 소득은 1.3% 증가에 그쳤다. 리얼티트랙의 대런 블롬퀴스트 부사장은 "최근의 주택 가격 상승은 실수요자가 아닌 기관투자가와 해외투자가가 주도했다"며 "주택 가격 상승 속도가 임금 인상률보다 높은 상황이 해결되지 않아 이들의 주택 시장으로의 재진입이 이뤄지지 않는다며 미국 경제에 심각한 위험이 발생할 수도 있다"고 경고했다.

하지만 시장의 대다수는 계속해서 안정적으로 오르고 있는 주택가격과 기록적으로 낮은 수준을 유지하고 있는 모기지 이자율 3% 다운페이먼트 프로그램의 부활 및 모기지 보험료 인하 등의 정부의 주택 시장 활성화 정책의 영향으로 이러한 부동산 거래 열기가 최소 하반기까지는 계속될 것으로 전망하고 있다. 특히 다수의 주택 관련 보고서들이 현재의 기록적으로 낮은 수준의 모기지 금리가 기준금리 인상으로 인해 하반기부터는 4.6~5%대로 오를 것으로 예상하고 있어 금리 인상 전에 주택을 하려는 이들의 문의가 크게 늘어난 것도 이러한 전망에 힘을 실어주고 있다. 국책 모기지 기관인 프레디맥이 발표한 지난주 23일까지의 주간 모기지 이자율은 30년 만기 고정 모기지의 경우 3.65%로 1년 전의 4.4%에서 비해 크게 내려간 상황이다.

한편 한인 부동산업계 역시 지난해를 뛰어넘는 활발한 거래 분위기를 나타내고 있다. 모기지 금리 인상 전에 주택 구입을 서두르는 이들과 1분기의 주택 시장의 활황과 계절적 요인으로 인한 매도 물량이 맞아 떨어지면서 예년 수준을 상회하는 활발한 거래 건수를 기록하고 있다는 것. 리맥스 부동산의 정신호 중개인은 "모기지 금리 인상 우려로 주택 구입을 서두르려는 이들의 문의가 많은 상황"이라며 "현재 구입 문의에 비해 이들이 선호하는 포트리와 팰팍 인근의 2베드룸 주택은 물량이 절대적으로 부족한 상황"이라고 말했다. 그는 또 "올해들어 모기지 금융권이나 변호사 인스펙터들과의 일정 잡기가 어려울 정도로 거래가 활발하다"며 "지난해를 넘어설 수준으로 부동산 경기가 완연히 살아난 상황으로 연말까지는 이러한 분위기가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

하지만 거래량에 비해 주택 가격은 차분한 안정세를 보이고 있다. 거래문의에 비해 가격 상승폭이 크지는 않다는 것. 와이커트 부동산의 선 안 중개인은 "지난해까지 급한 매물들은 대부분 정리가 된 상황"이라며 "현재 부동산 시장은 가격대비 수요가 어느 정도 예측이 될 정도로 안정적인 모습을 보이고 있다"고 말했다. 그는 "일부 지역의 경우 봄이 되면서 주택 판매 매물이 늘어 매수 문의보다 많은 상황"이라며 "이러한 균형 상태로 인한 완만한 가격 상승세가 지속될 것으로 본다"고 말했다.

김수형 기자

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