주거비가 세전 월 소득 28% 이하여야 승인 용이

첫 집 장만…이것만은 알아두자
크레딧 점수 최대한 높여 이자율 낮춰야
이해할 수 없는 서류에는 서명하지 말 것

치솟는 렌트와 경기회복으로 이번 기회에 집을 장만하려는 첫 주택 구입자가 늘고 있다.

하지만 현재의 소득으로 어느 정도 가격대의 집을 사야 할지 모기지 상품은 어떻게 선택해야 하는지 몰라 선뜻 결정을 내리지 못하는 경우가 많다.

이런 '초보 주택 구매자'들을 위해 연방정부가 최근 가이드라인을 제시했다.

연방 소비자재정보호국(CFPB)는 최근 첫 주택 구매자를 위한 단계별 안내 책자인 '유어 홈 론 툴킷(Your Home Loan Toolkit)'을 내놨다.

세 섹션으로 구성된 이 책자는 ▶자신의 상황에 맞는 최선의 모기지를 얻는 법 ▶클로징 비용에 대한 설명 ▶성공적인 주택 소유주가 되기 위한 팁 등을 제공하고 있다.

온라인으로 이용하거나 다운로드(www.consumerfinance.gov/f/201503_cfpb_your-home-loan-toolkit-web.pdf) 할 수 있는 책자의 내용을 요약했다.

◆ 감당할 수 있는 주거비를 계산하라

모기지 금액을 결정해야 다운페이먼트를 포함해 내가 구매할 수 있는 주택의 가격이 정해진다. 이때 중요한 것은 내가 큰 문제없이 상환할 수 있다고 생각하는 모기지 금액이 아니라 은행 등 모기지 대출기관이 충분히 회수할 수 있다고 생각하는 금액이 모기지 액수가 된다는 점이다.

대출기관이 중요하게 고려하는 것은 모기지 상환액을 포함해 주거비가 소득에서 차지하는 비율이다. 주거비에는 모기지 원금과 이자 모기지 보험료 재산세 주택보험 등이 모두 포함된다. 일반적으로 이 금액을 세전 월 소득으로 나눴을 때 28% 이하여야 쉽게 대출 승인을 받을 수 있다. 물론 대출기관이 다른 조건들을 고려해 이 비율이 다소 높더라도 승인할 수도 있다.

◆ 크레딧 점수를 최대한 높여라

크레딧 점수는 모기지 이자율에 영향을 미쳐 결국 월 상환액을 좌우한다. 물론 크레딧 점수가 아주 낮거나 아주 높을 경우에는 조금의 점수 변동이 큰 영향을 미치지 않겠지만 대부분의 사람들이 크레딧 점수가 이자율에 영향을 미치는 범위에 있기 때문에 모기지 신청 전에 최대한 크레딧 점수를 높이는 것이 중요하다. 통상 크레딧 점수가 700점 미만일 경우 더 비싼 이자를 물게 되고 740점 이상이면 좋은 조건으로 모기지를 얻을 수 있다. 1년에 한 번 정도는 자신의 크레딧 점수를 확인해 보는 것이 좋으며 기록에 오류가 있다면 바로잡아야 한다. 오류 수정에는 보통 한 달 정도 걸리므로 모기지 신청 전에 이를 끝내야 한다. 또 모기지 신청 때는 크레딧 카드로 큰 구매를 하지 않는 것이 좋다. 크레딧을 개선하기 위해 노력하기 시작하면 세 달 정도 후에 그 차이를 확인할 수 있고 이렇게 향상된 크레딧 점수는 월 모기지 상환액에 50~100달러의 차이를 낳을 수 있다.

◆ 자신에게 맞는 모기지 타입을 선택하라

모기지는 이자율 변동 여부에 따라 고정 이자율 모기지와 변동 이자율 모기지(ARM)로 나뉜다. 일반적으로 ARM의 이자율이 더 낮지만 이는 언제든지 치솟을 수 있기 때문에 월 납부액의 예측가능성을 선호한다면 고정 이자율이 낫다. 또 고정 이자율을 선택했더라도 추후 시장 이자율이 많이 내려갈 경우 재융자하는 방법도 있다.

◆ 위험한 융자 조건은 피하라

융자 계약을 할 때는 위험한 조건이 달려 있지 않는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 융자 상환 기간이 끝날 때 한꺼번에 큰 돈을 상환하게 하는 조건(balloon payment)이 달려 있다거나 모기지 조기 상환 시 심한 벌금이 부과되는 경우는 피해야 한다. 조기 상환은 월 납부액을 낮출 수 있고 특히 다운페이먼트 비율이 적어 모기지 보험(PMI) 보험료를 내고 있는 경우라면 일찍 모기지 보험 부담에서 벗어날 수 있기 때문에 여건이 된다면 적극 고려해 볼 만하다.

◆ 적절한 다운페이먼트를 결정하라

주택 가격의 20% 이상을 다운페이먼트로 낼 경우에는 가장 좋은 이자율 등의 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 이 조건을 맞추기 위해 여유 자금 없이 저축한 돈을 모두 쏟아 붓는 것은 신중하게 생각해야 한다. 5~19%를 다운페이먼트로 지불할 경우에는 다소 비싼 이자율이 적용될 뿐만 아니라 PMI에 가입해야 해 추가 부담이 생긴다. 가끔 PMI를 면제해 주겠다고 오퍼하는 경우도 있지만 대부분 그 대가로 훨씬 높은 이자율을 적용하거나 세컨드 모기지를 얻어야 하기 때문에 자세한 조건을 살펴봐야 한다. 연방주택청(FHA)에서는 3.5%만 다운페이먼트 할 수 있는 프로그램도 제공하고 있지만 역시 높은 이자율과 PMI를 피할 수 없다.

◆ 포인트 구매여부 결정하라

포인트는 융자금액의 퍼센트를 의미한다. 즉 10만 달러를 융자할 경우 1포인트는 1%인 1000달러에 해당하며 포인트의 구매여부에 따라 론의 이자율이 변하게 된다. 클로징 때 현금을 더 내고 포인트를 사서 론의 이자율을 낮출 수도 있고 반대로 클로징 비용이 부족할 경우 이를 충당해 주는 대가로 더 높은 이자율을 선택할 수도 있다. 이를 렌더 크레딧이라고도 부른다. 포인트 매매가 없는 융자를 '제로 포인트 론'이라고 한다.

◆ 대출기관들의 융자 비용 비교하라

모기지를 얻기 위해서는 우선 접촉할 대출기관들의 리스트를 작성한 다음 각 기관의 론 오피서들을 만나 최소한 세 곳 이상에서 융자 견적서(Loan Estimate)를 받아 보는 것이 좋다. 특히 이 견적서에 나와 있는 총 융자 비용(Total Loan Costs)과 연이율(APR) 총이자율(TIP)을 비교하면 더 좋은 조건의 융자를 찾을 수 있다. 이 견적서에 나와 있는 이자율은 보장된 것이 아니기 때문에 언제든지 바뀔 수 있다. 따라서 일단 융자를 진행하기로 하면 이자율을 록인(rate lock)해야 한다. 이자율 록인은 론에 따라 30~60일 정도 유효하다.

◆ 피해야 하는 실수들을 조심하라

치명적인 결과를 초래하지만 종종 저질러지는 실수들이 있다. 가장 중요한 것은 중요한 세부사항이 비어 있거나 스스로 이해할 수 없는 서류에는 절대 서명하지 않는 것이다. 또 필요하거나 감당할 수 있는 이상의 모기지를 얻지 말아야 한다. 특히 만족하지 않는 조건이지만 나중에 재융자를 염두에 두고 모기지를 얻는 것은 피해야 한다.

박기수 기자

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