[부동산 칼럼] 세일의 유혹

곽동현 / 부동산 칼럼니스트

최근 주택 모기지 융자 신청에서 클로징까지 거의 두 달이 걸리는데 클로징 바로 직전에 문제가 불거져 클로징이 지연되는 경우들이 있다. 그 이유는 이렇다. 수년 전까지만 하더라도 융자 신청을 하면 신청 시 신용점검을 하고 그 기록은 석 달 정도는 유효했다. 그런데 최근에는 의무적으로 클로징 바로 직전에 한번 더 신용 기록을 조회한다. 융자 신청 당시 기록이 변한 것이 있는지 확인하는 절차다. 그래서 필자는 융자 신청 때 고객들에게 클로징 때까지 새로운 크레딧 카드를 개설하거나 자동차 구입 가구 구입 등을 절대 하지 말라고 당부한다.

하지만 문제는 세일의 유혹이었다. 백화점이나 대형 마켓에서는 하루가 멀다 하고 각종 프로모션이나 세일을 하며 여기에 물건을 구입하고 백화점이나 그 가게 크레딧 카드를 오픈하면 추가로 10~20%까지 더 할인 해준다고 유혹한다. 융자 진행 중인 고객 중 몇 분이 클로징을 바로 코앞에 두고 옷 가게 크레딧 카드을 개설하고 백화점 크레딧 카드를 오픈한 것이 화근이 됐다. 이 분들은 단순히 30달러짜리를 구입하고 추가로 5달러 정도 더 깎을 수 있으니 그냥 인적 사항 몇 개 적어 준 것뿐이었다. 이제 이런 경우에 어떠한 일들이 벌어지는 지 알아보자.

만약 고객이 이렇게 추가로 크레딧 카드를 오픈하게 되면 프로세서로부터 연락이 와 이 새로운 크레딧 조회에 대해서 고객으로부터 설명을 들어야 된다. 새로 크레딧 카드를 오픈하면 은행에서는 곧 조회 기록이 파악되지만 정확한 사용한도나 현재 밸런스는 알 수가 없다. 왜냐하면 이는 한 달 정도 지나야 크레딧 평가 회사에 보고되기 때문이다. 만약 크레딧 조회가 크레딧 라인이 새로 오픈 됐기 때문이라면 은행은 고객으로부터 관련서류를 받아야 된다. 그렇지 않으면 한 달 이상 기다려 크레딧 평가 회사로부터 보고되는 기록을 봐야 한다. 혹시나 고객이 크레딧 카드 오픈 시 아무런 자료를 보관하고 있지 않다면 고객은 그 가게나 백화점에 가서 서류를 받아오거나 해당 회사의 신용부서에 연락해서 신청 당시 정보를 첨부해야 한다.

그래서 고객이 새로 오픈한 자료를 은행에서 받게 되면 이제 은행은 고객의 지출이 늘어났기 때문에 이 지출로 인해 융자가 문제가 없는지 다시 융자 심사를 하게 된다. 물론 처음부터 새로 하는 것은 아니지만 이 때문에 최소 3~4일에서 일주일 정도는 추가로 시간이 지연된다. 이렇게 심사를 마치면 이제야 비로소 클로징 준비로 들어가서 클로징을 할 수 있다.

그럼 이런 경우가 발생하면 어떤 불이익과 추가 비용이 생기는지 알아보자. 기본적으로 융자를 신청하면 이자율을 60일 정도 록인을 하게 되는데 융자 심사가 끝나 클로징 즈음이 되면 록인 기간이 거의 다 소진된다. 그런데 클로징 막바지에 크레딧 조회가 발견 되면 추가 서류를 준비하고 다시 점검하는 과정이 최소 일주일에서 열흘 정도 더 소요된다. 이처럼 소요되는 시간으로 인해 이자율 록인 시간이 지나면 이자율 록인을 연장해야 되는데 이때 대부분 은행에서 연장 비용을 요구한다. 은행간 차이는 있으나 열흘 정도 연장할 경우 그 비용은 0.15~0.25포인트 정도 되고 30만 달러 융자 시 450~750달러가 추가 비용으로 발생한다. 문제는 융자 시 시간이 지연되면 록인만 연장해야 되는 것이 아니라는 점이다. 융자 시 처음 제출됐던 각종 서류들도 만료가 될 가능성이 많다. 즉 크레딧 기록과 점수 은행 잔고 그리고 현재 급여 명세서 등이 만료되는데 최근 까다로운 융자 심사로 인해 신청에서 클로징까지 꽤나 오랜 시간이 걸리면서 아무 지연 없이 클로징으로 진행돼도 대부분 서류의 유효사용기간 만료가 가까워지는 상황에서 만약 이렇게 추가로 시간이 늘어나면 불필요한 서류를 또 요청 받고 이것을 다시 심사하느라 시간이 더 들어가게 된다. 만에 하나라도 은행에 추가로 고액이 입금됐거나 크레딧 점수가 낮아져 있다면 그 피해는 고스란히 고객의 몫이 된다.

다행히 아직 필자에게 이런 경우는 없었지만 클로징 전에 추가 신용 조회로 인해 시간이 지연되고 처음 보내준 은행 스테이트먼트가 만료 돼 새로 은행서류를 보내줬는데 이때 자금이 부족하거나 정체불명의 현금 입금 기록이 있으면 모든 융자가 취소가 될 수 있다. 만약 이것이 재융자가 아니라 주택을 구입하는 것이라면 훨씬 더 심각하다. 재융자는 신청하다 문제가 생겨 융자를 그만 두면 신청비용과 주택감정비용 정도만 손해를 보게 되지만 주택구입은 본인만의 문제가 아니라 주택을 팔려고 하는 사람까지 연결돼 있기 때문이다.

주택매매는 계약서에 융자조항(Mortgage Contingency)을 두게 되는데 이것은 주택 구입 시 바이어가 변호사를 통해 일정 계약금을 예치하게 되고 바이어가 은행에 융자를 얻는다면 계약부터 일정 기간 시간을 정해서 그때까지 융자 승인서(Commitment)를 받고 만약 그 기간 안에 융자 승인서를 받지 못하면 계약금을 돌려받는다는 것이다. 문제는 위에서 설명한 것처럼 클로징을 바로 앞두고 이런 문제가 불거져 클로징을 못하게 되면 벌써 융자 승인서가 나온 상태고 융자조항에 해당하는 기간이 지났기 때문에 셀러로부터 바로 계약금을 돌려 받기가 어려워진다는 것이다. 참고로 은행에서 심사를 하고 발행해주는 융자 승인서는 조건부 승인서다. 승인서를 잘 들여다보면 클로징 직전까지 은행은 크레딧 조회를 할 수 있고 직장에서 일을 하는지 추가 조회를 하는 등 각종 조항들이 수도 없이 많다. 즉 융자 승인서가 나왔다고 안심할 수 있는 것이 아니라는 것이다.

이처럼 융자는 시작에서 클로징까지 한시도 방심해서는 안 된다. 특히 시중에는 유혹들이 많다. 융자를 진행하고 있는데도 아무 생각 없이 개인 정보를 마구 줬다가는 정말 큰 낭패를 보게 된다. 5달러 아끼려다 2000달러 아니 5만 달러를 손해 볼 수 있다.

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