북동부 신세대, 카드 빚 때문에 집 못산다

모기지 서비스 회사 최근 설문조사 결과
주택 구입 어려운 이유 지역마다 달라
서부는 다운페이먼트 비용이 최대 장애
중부는 학자금 융자 부담이 꼽혀

북동부 지역의 젊은 세대들이 집을 사지 못하는 가장 큰 이유는 크레딧카드 빚 때문인 것으로 나타났다.

주택 모기지 서비스 회사 '캐링턴 모기지 서비스'가 최근 전국 밀레니얼 세대를 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면 뉴욕.뉴저지주를 포함한 북동부 지역에서는 크레딧카드 부채가 밀레니얼 세대의 주택 구입을 가로막는 가장 큰 요인으로 나타났다. 전국 밀레니얼 세대 가운데는 14%만이 크레딧카드 부채가 주택 구입의 장벽이라고 답했지만 북동부지역에서는 절반 이상이 이를 가장 큰 이유로 제시했다.

이번 설문조사는 사상 최저 수준의 모기지 이자율에도 불구하고 25~34세의 이른바 '밀레니얼 세대'의 주택 구매가 저조한 이유를 파악하기 위해 실시됐다. 부동산 시장 분석회사 '코어로직'에 따르면 지난 2012년 밀레니얼 세대의 주택보유율은 38%로 모기지 이자율이 두 자릿수에 달했던 1980년 같은 연령대의 주택보유율이 52%였던 것과 비교하면 크게 낮아졌다.

조사 결과 밀레니얼 세대가 집을 사지 못하는 주된 이유는 지역에 따라 크게 차이가 나는 것으로 드러났다.

북동부와 달리 캘리포니아.워싱턴주 등 서부지역에서는 클로징 비용을 포함해 다운페이먼트 비용 마련이 가장 큰 문제로 드러났다. 서부지역 밀레니얼 세대는 학자금 부채 부담이나 신용점수 등에는 이미 익숙해져 주택 장만의 큰 장애요인으로 생각하지 않는다는 것이 보고서의 분석이다.

반면 오하이오.인디애나주 등 중부지역 밀레니얼 세대에게는 학자금 부채 부담이 가장 큰 걱정거리인 것으로 밝혀졌다. 이어 크레딧카드 부채가 두 번째 요인으로 지목됐다. 중부지역은 상대적으로 생활비가 적게 들지만 그만큼 소득 수준도 낮기 때문에 학자금 부채나 크레딧카드 부채가 많을 경우 전체 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율인 총부채상환비율(DTI)이 높아져 그만큼 모기지 융자를 받기 힘들기 때문인 것으로 풀이된다.

남부지역 응답자들은 다른 지역과는 차별화 되는 대답을 내놨다. 이곳에서는 '어떻게 주택 구입을 해야 하는지 잘 몰라서'라는 응답이 가장 많았고 '낮은 크레딧 점수 때문'이라는 응답이 두 번째였다.

이와 관련해 캐링턴 모기지 서비스의 레이 브루소 수석부회장은 "부채가 많을수록 크레딧 점수가 낮다고 생각하지만 이는 사실과 다르다"고 강조하고 있다. 그는 "부채에도 '좋은 부채'와 '나쁜 부채'가 있다"며 "학자금 융자의 경우 이자가 갈수록 줄어들고 소득 공제 효과도 있는 반면 크레딧카드 부채에는 매일 복리이자가 가산되는 악성 부채"라고 설명했다.

신용평가 회사 익스피리언의 2013년 보고서에 따르면 전국 소비자의 약 3분의 1이 640점 미만의 크레딧 점수를 가진 반면 밀레니얼 세대의 평균 크레딧 점수는 628점에 불과한 것으로 나타났다. 또 크레딧카드 등 신용 부채가 평균 2만3332달러에 이르는 것으로 조사됐다.

다만 한 가지 긍정적인 소식은 이 설문조사에 응한 밀레니얼 세대 가운데 절반 이상이 '앞으로 2년 이내에 주택을 구입할 의사가 있다'고 답한 것이다.

또 최근에는 대출기관들도 젊은 층과 첫 주택구매자를 포용하기 위해 대출 조건을 다소 완화하는 추세다. 지난해 패니매와 프레디맥이 3% 다운페이먼트 모기지 프로그램을 발표했으며 연방주택청(FHA)은 모기지 보험요율을 1.35%에서 0.85%로 낮추기도 했다.

이와 관련해 전문가들은 주택을 구매하려는 젊은 세대에게 있어 크레딧 점수 관리가 다운페이먼트 자금을 모으는 것만큼이나 중요하다고 강조하고 있다.

따라서 크레딧카드 청구서를 비롯해 각종 공과금의 납부기한을 절대 넘기지 말고 학자금 부채 중 상환연기(deferment) 상태에 있는 융자가 복수가 되는 경우를 피할 것을 조언하고 있다. 대출기관들이 DTI를 계산할 때 사용하는 추정치가 실제 상환을 개시했을 때보다 보수적으로 더 높게 책정될 가능성이 크기 때문.

또 모기지 신청 전에는 새 크레딧 라인을 개설하거나 고가 물품의 구입을 금해야 한다. 다만 모기지를 얻기 위해 여러 대출기관을 쇼핑하는 것은 크게 악영향을 미치지 않는다. FICO의 신용점수 계산 모델에서 45일 기간 내에 모기지를 얻기 위한 신용조회는 동일한 케이스로 적용되기 때문이다.

크레딧 기록이 잘못됐을 경우 당연히 시정을 요구해야 하지만 이런 분쟁이 여러 건 기록돼 있으면 대출기관들이 거액 융자를 꺼리는 요인으로 작용할 수도 있다. 따라서 분쟁 중인 케이스가 있다면 모기지를 신청하기 전에 종료하는 것이 좋으며 필요하다면 분쟁의 세부적인 내용과 그 결과를 대출기관에 서면으로 설명해 이들을 안심시켜야 한다.

한편 크레딧카드 부채가 밀레니얼 세대에게 큰 짐이 된다고 해서 크레딧카드를 전혀 사용하지 않는 것도 바람직하지 않다. 다른 근거자료가 비교적 적은 젊은 세대가 크레딧카드 사용.관리 기록마저 없을 경우 대출기관이 신용을 평가할 근거가 없기 때문이다. 좋은 크레딧을 쌓는 가장 쉬운 방법은 크레딧카드를 사용하되 과소비를 줄이고 매달 밸런스를 다 갚아 나가는 습관을 들이는 것이다.

또 크레딧카드 부채나 학자금 융자 의료비용 등으로 DTI가 높다면 먼저 이를 낮춘 다음 모기지 신청을 하는 것이 좋다. 모기지 승인에 필요한 DTI 비율이 얼마인지는 기관마다 차이가 나지만 대체로 소득의 28~44% 미만이어야 장애물이 되지 않는다.

박기수 기자

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