모기지 이자율 오르면 주택시장 '흔들'

4%→7% 인상시 상환액 10%P↑ 가계부담
뉴욕 등 대도시 구매 수요 위축 가능성 전망

최근 모기지 이자율이 본격적으로 오를 것이라는 전망이 잇따르는 가운데 이자율이 더 오를 경우 뉴욕시를 비롯해 LA 샌프란시스코 등 일부 대도시에서는 모기지 상환 부담이 너무 커 주택시장이 침체될 가능성이 높은 것으로 분석됐다.

월스트릿저널이 22일 부동산 전문 웹사이트 '질로(Zillow)'의 자료를 분석해 보도한 바에 따르면 모기지 이자율(30년 고정이율 기준)이 현재의 4%에서 7%로 오를 경우 뉴욕시 주택소유주의 소득에서 모기지 상환액이 차지하는 비율이 평균 26%에서 36%로 10%포인트나 높아지는 것으로 나타났다.

통상 주거비가 소득에서 차지하는 비율이 30% 이하여야 적정하다고 평가되는 점을 감안하면 앞으로 모기지 이자율이 인상되면 적정 수준을 넘어서는 모기지 부담으로 주택 구매 수요가 위축될 가능성이 있다는 것.

예를 들어 30년 고정 3.9%의 이자율로 40만 달러 모기지를 얻을 경우 월 납입액이 약 1890달러지만 이자율이 1%포인트 오른 4.9%가 되면 월 납입액은 2100달러로 늘어난다. 또 이자율이 5.9%일 경우에는 매달 2370달러를 내야 해 3.9%일 때보다 한 달에 480달러를 더 내야 한다.

평균 주택가격이 뉴욕보다 더 비싼 서부지역 대도시들은 더 큰 타격을 입게 된다. LA의 경우 현재 4%의 모기지 이자율에서도 주택소유주들이 소득의 평균 41%를 모기지 상환에 쓰고 있는데 이자율이 5%가 되면 그 비율이 46%가 되며 7%의 이자율에서는 소득의 절반이 넘는 57%를 모기지 납부에 할애해야 한다.

또 현재 모기지 상환액이 평균 가구 소득의 43%를 차지하는 샌프란시스코의 경우는 사정이 더 나빠 7%의 이자율에서는 월 모기지 상환액이 소득의 59%까지 치솟게 된다.

전문가들은 현재 모기지 이자율 인상을 기정사실로 받아들이고 있다. 금융위기로 인한 경기침체에서 회복하는 기간이었던 지난 5년간 모기지 이자율이 50년래 최저 수준을 유지해왔지만 연방준비제도(Fed.연준)가 조만간 이자율을 인상할 것이 확실시 되고 경기회복으로 주택구매 수요가 늘면서 모기지 이자율이 오를 것이라는 분석. 원칙적으로 연준의 단기 이자율 인상이 모기지 이자율을 직접 결정하지는 않지만 대체로 모기지 이자율은 10년 만기 국채 수익률의 궤적을 따르고 있다.

부동산 전문가들은 단기적으로는 모기지 이자율이 더 오르기 전에 주택을 구입하려는 수요가 증가하겠지만 장기적으로는 결국 모기지 상환 부담을 감당할 수 없어 주택 구매를 포기하는 사람들이 늘어나 부동산 시장에 큰 타격을 줄 수 있다고 경고하고 있다.

반면 일부에서는 어차피 렌트도 함께 오르기 때문에 소폭의 모기지 이자율 인상은 주택 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 주장도 나오고 있다.

박기수 기자

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