지금 재융자를 하는 것은 이득인가요 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 최근 이자율이 많이 내려갔다고 들었습니다. 지금 재융자를 하는 것이 유리한가요? 이자율을 얼마나 낮춰야 재융자의 실익이 있을까요?

▶답= 모기지 금리를 비롯하여 각종 채권의 수익률은 작년 9월 이후로 꾸준히 하락하는 가운데 30년 고정 모기지 이자율은 최근 3%대 중후반까지 나오기도 합니다. 많은 분들이 재융자와 앞으로 이자율이 더 내려갈지 궁금해합니다.

우선 Fed의 금리인하 가능성은 이미 시장에 반영됐기 때문에 금리가 더 내려갈 것이라는 데는 동의하기 힘들 것 같습니다. 금리변동은 알 수 없기에 필자는 융자 담당자로서 손님의 상황에 따라 지금 재융자가 실익이 있는지 아닌지 판단하는 데 도움을 드릴 수 있을 뿐입니다.

이자율을 얼마나 낮추면서 재융자 해야 이득이 되는지는 전적으로 현재 융자 조건과 손님의 미래 계획에 달려 있습니다. 이자율을 적어도 1%~2%는 낮춰야 실익이라는 말은 항상 옳은 말은 아닙니다. 융자금액이 클 경우 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문입니다. 융자금액이 80만 달러라면 이자율을 0.5%만 낮춰도 연 4000달러의 이자를 세이브 할 수 있습니다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많습니다. 예를 들어서 정확히 5년 전에 60만 달러를 30년 고정 4.875%에 융자를 받았을 경우 3175.25달러의 월 페이먼트에 잔액은 약 55만 달러입니다. 이를 포인트 없이 순수 재융자 비용 4000달러를 들여 55만4000달러를 30년 고정 4%로 재융자를 한다면 월 페이먼트는 2644.88달러가 됩니다. 이 경우 재융자가 이득일까요?

우선 월 페이먼트를 당장 530달러씩 줄일 수 있어 현금 흐름 측면에서 도움이 많이 됩니다. 실제 이득은 간단히 계산이 가능합니다. 4%로 재융자를 한 후 기존 융자의 남은 기간 즉 25년(300개월)으로 월 페이먼트를 계산하면 2924.22달러가 됩니다. 현재 월 페이먼트보다 251달러 낮은 금액으로 남은 300개월 동안 7만5000달러나 되는 큰돈을 적게 냅니다. 이는 융자금액이 60만 달러로 비교적 크기 때문이기도 합니다. 이렇게 융자금액이 큰 경우 즉 50만 달러가 넘는 사람들은 재융자를 적극적으로 고려해보는 것이 좋은 때라고 볼 수 있습니다.

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