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[마케팅 트랜드] DST 부동산 (1)

차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트
차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트

[LA중앙일보] 발행 2018/05/24 부동산 7면 기사입력 2018/05/23 16:27

2004년 IRS 1031 교환 투자건물로 허용
건물 관리 걱정 없어 베이비부머에 인기

미국의 베이비부머 세대는 2차 세계대전이 끝난 1946년부터 1963년까지 약 17년 동안 태어난 인구를 가리키며 현재 미국인구의 약 25%에 달한다. 미국의 근대발전을 이끈 이들은 이제 은퇴를 하기 시작했으며 전세대보다 더욱 건강하고 오래 살며 부동산 재산이 많다는 것이 일반적인 통계이다. 미국 내에 있는 규모가 적은 투자용 부동산의 대부분은 베이비부머가 소유하고 있다고 할 정도다.

그런데 그들에게 한가지 큰 고민이 생겼다. 은퇴 후 자유롭고 여유있게 지내고 싶은데 부동산 관리가 큰 부담으로 다가온 것이다. 문제는 관리가 어려워 팔자니 세금부담이 너무 많아 재산이 현저히 줄게 되고, 또 세금을 낸 후 남은 돈으로 투자할 곳도 마땅치 않아 여유있는 은퇴생활이 어려울 수 있다는 점이다.

1031 교환 세법을 활용하여 현재 건물을 팔고 다른 부동산으로 재투자를 하면 세금이 연기되는데 문제는 본인소유의 건물로 재투자하면 또다시 본인이 건물을 관리해야 하는 어려움이 따른다. 그리고 본인이 관리를 할 필요가 없는 건물은 대부분 개인이 살 수 없는 큰 아파트나 상가 등이며 이런 일반적인 공동투자는 LLC 혹은 파트너십으로 되어 있어서 세법상 1031 교환 재투자용 부동산으로 허용되지 않는다.

이런 이유로 베이비부머를 포함한 여러 부동산 소유주들이 자신의 건물을 팔고난 후 관리가 필요 없고 1031 교환이 허용되는 규모가 크고 우량의 테넌트가 있는 부동산으로 재투자할 수 있는 방법을 오랫동안 국세청(IRS)에 건의해왔고 그 결과 2004년 'IRS Revenue Ruling 2004-86'을 통해 DST(Delaware Statutory Trust) 형태의 부동산 지분소유를 1031 교환 재투자 부동산으로 허용하게 됐고, 현재 많은 사람으로부터 각광받고 있다.

DST 부동산이 1031 교환 재투자 부동산으로 각광받는 7가지 이유는 다음과 같다.

(1) 건물 관리 부담에서 벗어날 수 있다.

(2) 1031 교환 세법 활용으로 재산을 유지하고 안정적인 수입을 기대할 수 있다.

(3) 규모가 큰 우량의 테넌트가 있는 건물의 지분을 소유할 수 있다.

(4) 상속시 Step-Up Tax Basis 세금혜택을 받고 관리 걱정없는 부동산을 상속할 수 있다.

(5) 수익성이 없거나 수익이 낮은 부동산을 안정적인 수입원으로 바꿀 수 있다.

(6) 분산투자로 투자의 위험을 낮추고 분산상속이 가능하다.

(7) 1031 교환시 Back-Up Plan으로 유용하다.

DST 부동산은 1031 교환 세법을 활용하여 재산을 보호하고 관리의 어려움이 없는 등 장점이 많지만 단점도 있다. 우선, 일반 부동산과 마찬가지로 부동산 경기의 영향을 받는다. 전체 부동산 시장이 어려우면 DST 부동산의 시가도 하락할 수 있다.

그리고 공동으로 부동산을 소유하고 있기에 개인이 급하게 팔아야 할 경우 환금성의 어려움이 있다. 또, 아무리 좋은 테넌트를 유치했고 그 테넌트가 리스를 개런티 한다고 해도 만약 그 테넌트가 잘못되면 수입이 줄어들 수도 있으니 사전에 전문가와 충분히 상의하는 것이 바람직하다.

▶문의:(213)268-9929

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