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[부동산 이야기] 원활한 숏세일

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2018/12/13 부동산 7면 기사입력 2018/12/12 15:26

페이먼트 3개월 이상 밀릴 때 시작
바이어 매입은 은행의 승인을 받아야

요즘 숏세일이나 차압에 대한 문의가 늘고 있다. 그동안 집값이 많이 올랐지만 아직도 깡통주택이 있고 또 다른 이유는 역시 월 페이먼트가 어려운 사정 때문이다. 한편, 은행들도 페이먼트가 밀린 주택의 차압 수속에 속도를 내고 있다. 그리고 요즈음은 숏세일 절차도 간소화돼 숏세일을 통한 주택판매가 증가할 전망이다. 이미 알고 있는 것처럼 숏세일은 주택 거래 대금이 모기지 융자금보다 낮은 거래를 뜻하는 데 주택거래시 발생하는 비용까지 더하면 은행의 손실이 꽤 커진다. 그러므로 손해를 감수해야하는 은행의 승인을 받아야 거래가 가능하다. 하지만, 시장에 나와있는 숏세일 매물을 사려는 바이어들의 입장에서는 시일이 더 걸리는 것만 빼면 다른 구입조건은 일반 주택 거래와 같다. 그러면 숏세일의 가장 큰 단점인 승인과정이 지연되는 이유와 적절한 대처 요령 등을 알아본다.

숏세일은 은행과의 협상을 통해 매매 승인을 받아야 하므로 숏세일 매매는 리스팅 에이전트의 역할이 매우 중요하다. 즉, 바이어가 제출한 오퍼를 셀러가 수락했다고 해서 거래가 당장 이뤄지는 것이 아니므로 숏세일 거래경험이 많은 리스팅 에이전트일수록 은행과의 협상을 순조롭게 진행할 수 있다.

또, 해당 은행의 숏세일 절차를 잘 이해하고 있어야 불필요한 지연이 없게 된다. 그리고 리스팅 에이전트의 다른 역할은 은행 측이 요구하는 사항과 숏세일 거래 절차를 셀러가 잘 이해할 수 있도록 설명하고 은행의 승인을 기다리는 바이어 측에도 진행 상황을 전달하여 안심하고 기다리도록 해야 하며 필요할 때 도움을 받아야한다.

매매가격이 융자액보다 낮은 것과 함께 숏세일의 다른 특징은 승인까지 오랜 시간이 걸리는 것인데, 간혹 은행이 시간을 끌다가 차압이 되기도 한다. 이런 위험한 일을 방지하기 위해 경험 많은 에이전트의 도움이 필요하다.

그러면 승인이 지연되는 이유는 어디에 있을까? 우선 바이어의 오퍼와 함께, 셀러의 자산 및 부채 상황 등 연체된 융자페이먼트를 할 수 없는 셀러의 재정상태를 알리는 모든 서류들을 검토하는 데에 오랜 시간이 걸린다. 특히, 승인과정에서 은행 측이 서류를 잃어버리거나, 셀러의 서명이 빠졌다거나 하는 등 미숙한 서류관리 등이 숏세일 거래를 지연시키는 가장 큰 원인이 되기도 한다. 그러므로 수시로 확인하고 은행 측과 연락이 잘 되도록 해야 한다. 그리고 위의 숏세일 패키지에 포함되는 서류 중 수시로 갱신이 필요한 서류들이 있는데 은행 잔고증명서, 크레딧카드, 고지서 등은 새 서류가 도착하면 필요할 때 바로 바로 보내야 한다.

한편 은행이 숏세일 승인 절차 때 추가 서류를 요청하는 경우가 있는 데, 이 서류들에는 바이어 쪽은 주택대금증명서 등이 있고 셀러에게는 타이틀 예비보고서, 숏세일 사유서 등이 있다. 리스팅에이전트는 필요한 서류들을 미리 준비하여 필요할 때 바로 제출하여야 한다.

특히 주의할 것은 은행의 숏세일과 차압 담당부서가 달라 숏세일이 진행 중인데 은행이 갑자기 차압을 하겠다고 통보를 하는 경우가 있다. 그러므로 에이전트는 은행의 숏세일 담당부서와 긴밀한 연락을 통해 차압관련 일정을 항상 확인하는 것이 중요하다.

▶문의:(213)505-5594

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