상가개발 경쟁 속 성공 전략은 "장소가 투자 성패 좌우"

개발호재 등 막연한 기대는 실패 지름길
불경기엔 현금비중 높여 '쉬는 것도 투자'

주택경기 침체 장기화와 더불어 상가 부동산 시장 역시 고전을 면치 못하고 있지만 한인 상가들의 분양 경쟁은 치열한 상황이다. 그러나 '대박'을 기대하고 상가를 매입했던 일부 투자자들은 예상치 못한 난관에 봉착하고 있다.
한인 A씨는 수개월 전 귀넷카운티에 있는 약 8000sqft규모의 상가를 매입했다. 그러나 지금도 상가 전체가 텅 빈 상태여서 애를 태우고 있다. A씨의 한 지인은"무턱대고 (상가를) 사는 바람에 오픈도 못하고 렌트도 안 나가고 있다"며 "타 주에서 평생 모은 돈을 애틀랜타에서 한꺼번에 다 쏟아부은 탓에 은행 대출금 상환할 돈도 없다"고 전했다.

한인 부동산업계에 따르면 한인 밀집 지역에 위치한 상가 시세는 지난해 기준 1만 sqft규모가 땅값을 포함, 약 300만 달러다. 한 전문가는 "일부 상가 투자자들은 모든 룰(rule)을 무시하고 짭짤한 월수입과 시세차익을 기대하며 신규상가 매입에 무모하게 나선다"며 "상가투자는 주택이나 콘도 투자와는 다른 상가시장의 특성을 감안한 투자방식과 규칙을 습득해야 낭패를 면할 수 있다"고 조언했다.

▶로케이션 룰 지켜야= '상가투자 성공 비결은 첫째도 로케이션(location), 둘째도 로케이션, 셋째도 로케이션이다.' 상가투자의 성패를 좌우하는 요소 중 가장 큰 비중을 차지하는 부분이 '입지'라고 전문가들은 입을 모은다. 이유는 자명하다. 소비심리가 상권력이 강한 쪽으로 쏠리기 때문이다.

업계 전문가들은 "의외로 많은 한인들의 주변에 말만 듣고 충분한 조사 없이 무모하게 상가 투자에 나서는 경우를 많이 본다"며 "앞으로 개발 될 거라는 말에 현혹되기 이 전에 렌트는 가능한지, 현재 유동인구는 얼마인지, 투자한 뒤 영업 손실을 커버할 수 있는 능력과 기간은 어느 정도인지를 정확하게 계산해야 한다"고 조언했다.

한 부동산 전문인은 "유동인구와 인구 밀도가 높은 노크로스시 지미카터 블러버드에 새로 생긴 쇼핑몰의 경우 오픈하고 얼마 안돼 모든 점포의 임대가 완료됐다"며 "위치의 중요성을 단적으로 보여주는 사례"라고 말했다.
또 다른 전문가는 "A씨가 매입한 쇼핑몰의 경우 대로변에 있어 오피스나 학원 용도로는 괜찮지만 리테일은 기존 상권 유동인구가 있어야 하는데 거기는 소매점이 들어서기에는 어려운 지점"이라고 지적했다.

▶흡입력 있는 콘텐츠 유치= 상가의 생존력은 위치뿐만 아니라 집객력이 강한 컨텐츠 유치와 실 수요층을 유인할 수 있는 운영 능력에도 좌우된다. 투자자들이 가장 두려워하는 최악의 시나리오가 입점 뒤 1년을 넘는 장기 공실화다. 이로 인해 자칫 시세가 매입가 이하로 떨어지고 투자자는 관리비와 대출금 상환이라는 이중고를 떠안게 되기 십상이다.

주변에 개발 호재가 발생할 경우 후광 효과 때문에 모든 수요가 특정 상권으로 몰릴 것이라는 막연한 기대도 위험하다고 전문가들은 지적했다.
주변에 소비층 집객력이 강한 상권이 새로 등장하면 기존의 소비층이 오히려 신상권에 흡입될 수 있기 때문이다.

▶쉬는 것도 투자다= 경기 전망이 극도로 불확실한 상황에서 상가 개발업계의 큰 손들은 잠시 숨을 고르고 시장 상황을 '관망'하는 추세다.

머서대학 유진 W. 스테슨 비즈니스 스쿨의 로저 터테로우 교수(경제학)는 "애틀랜타 지역에 개발 붐이 일면서 쇼핑몰이 우후죽순 생겨났지만 지금은 경기가 악화되고, 실업률이 증가하면서 소매점이나 오피스를 임대하는 수요가 뚝 떨어졌다"며 "이 때문에 전문 개발업자들은 달리기를 멈추고 유동성을 확보하기 위해 관망하고 있다"고 말했다. 터테로우 교수는 또 "부동산 시장이 바닥을 향해 가고 있다"며 "몇 분기 내 부동산 가격은 바닥을 칠 것"으로 전망했다.

전문가들은 경기가 불안한 상황에서는 현금 유동성을 확보하고 적극적인 개발사업보다는 상황을 지켜보는 것도 효과적인 투자전략이 될 수 있다고 조언했다.


이성은 기자