싼 만큼 '함정' 많아 꼼꼼히 따져야

차압주택 구입 어떻게…

차압주택은 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있어 시세가 하락해도 차익을 기대할 수 있다. 그러나 차압주택 구입은 함정이 많아 주의해야 한다고 전문가들은 지적한다. 주택가격이 지속적인 하락세를 보이고 있어 에퀴티가 없고, 좋은 매물을 찾기가 힘들기 때문이다. 차압주택은 종류에 따라 경매 방법이 달라지기도 한다. 차압주택의 투자 방법 및 주의할 점에 대해 알아본다.

▶차압주택 확인요령 차압 주택 구입은 △차압 전 연체된 상태에서 집주인으로 부터 직접 구입하는 방법 △경매에서 입찰로 구입하는 방법 △입찰에서 판매되지 않은 주택을 은행으로부터 구매하는 방법 등 크게 3가지로 나눌 수 있다. 연체되거나 차압에 붙여진 주택은 웹사이트(www.retran.net, www.countyrecordsresearch.com, www.foreclosurereport.com)에서 쉽게 찾을 수 있다. 기록국 기록을 통해 차압 주택 경매 장소와 시간 등도 확인할 수 있다.
특히 은행으로 넘어가버린 주택은 은행측이 가능한 부실 채권을 빨리 정리하려하기 때문에 시장가보다 훨씬 싸게 살 수 있는 가능성이 높다.

▶연체 주택 구입 연체된 집을 소유주로부터 직접 살 경우 흥정이 빠르고 경매보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있다. 이 경우 현 주인의 연체 페이먼트와 비용을 내고 명의를 변경하면 된다.
융자를 떠맡게 되면 주택 매매 시 일반적 소요 비용인 감정, 융자 및 에스크로 비용을 절감할 수 있다. 하지만 이 경우 무엇보다 중요한 것은 에퀴티가 충분한지 살피는 일이다.

2개 이상의 융자가 걸려있는 연체의 경우는 에퀴티가 충분치 않다. 에퀴티가 충분하다고 판단되면 부동산 타이틀에 대한 하자 여부나 다른 담보가 잡혀있는지 등을 확인해야 한다.

임성소 조지아한인부동산협회 회장은 "최근의 차압주택 시장에서 수익을 얻는 것은 쉽지않을 것"이라며 "집값이 계속 떨어져 에퀴티가 충분한 주택을 찾기가 어렵고, 바이어가 집을 구입하고도 수리비용이 많이 들기 때문"이라고 설명했다. 그는 "주변 시세를 잘 확인하고 은행과 직접 협상을 통해 구입하는 것이 좋을 것"이라고 조언했다.

▶경매통한 구입 일단 경매가 열리면 참가자들 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 낙찰이 된다. 경매 시작 가격은 법으로 정해져 있는데, 일반적으로 차압을 실시한 업체의 융자액에다 트러스트 비용 등을 합한 가격이다. 보통 주택 가격의 85% 수준으로 볼 수 있다.

경매에서 집을 사는 경우 100% 현금으로 구입해야하고 집 상태를 조사할 시간적 여유가 없다는 단점이 있다. 또 경매 진행이 빠르게 이뤄지기 때문에 판매자에게 유리한 임을 잊지 말아야 한다.

경매에서 차압주택 구입시 가장 큰 리스크는 전액현금 지불이다. 또 다른 위험요소는 바로 집을 직접 눈으로 확인할 길이 없다는 점이다. 특히 전 주인의 세금 납입이나, 집을 담보로 한 부채 등 타이틀이 명확한지 직접 확인해야 한다.
밥우드리얼티의 바비 우드 에이전트는 "경매시에는 주택의 타이틀 인슈어런스를 확인하는 것이 가장 중요하다"며 "주택과 관련한 모든 책임을 바이어가 부담해야 하기 때문"이라고 설명했다. 그는 "현금으로 전액을 지불하고 그 자리에서 등기를 넘겨받게 되므로 환불이 안되는 것도 주의가 필요하다"고 덧붙였다.
부동산 전문가들은 "차압 주택 투자는 철저한 사전 조사가 필요하다"며 "차압 전문 회사에 의뢰해 담보가 얼마나 설정돼 있고 주변 시세는 얼마인지 등을 반드시 확인해야 한다"고 말했다.


권순우 기자