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[2009 분야별 전망] 2009년 부동산 시장

하반기부터 본격 회복 VS 12% 추가 하락한다

경기침체의 진원지인 부동산 시장의 회복시기에 대해서는 어떤 전문가도 확신하지 못하는 상황이다. 부동산 시장의 불확실성이 그만큼 크다는 해석이다. 모기지은행협회, 전미부동산협회, 신용평가회사인 S&P 등은 늦어도 올해 말부터 부동산 시장이 회복되기 시작할 것으로 낙관했다.

업계 전문가들은 정부의 경기부양책이 시행되고 대출기관의 자금 융통성에 숨통이 트이기 시작하면 수 십년만에 찾아온 저금리 모기지 대출에 힘입어 주택매매시작에 온기가 돌 것이라고 예측했다. 로렌스 윤 전미부동산중개인협회(NAR) 수석 이코노미스트는 "50년 만에 찾아온 저금리 고정 모기지 대출 효과로 잠재 구매자들이 판매 시장에 뛰어들 경우 판매 시장은 정상화를 보이기 시작할 것"이라고 예측했다. 월스트리트저널(WSJ)의 칼럼니스트인 앨런 머레이는 정부가 집값 폭락을 막기 위해 모든 정책을 동원할 것이라며 올해 부동산 시장에 부정적인 측면만 있지는 않다고 주장했다.

반면 부동산 시장의 위기가 올해 더 심화될 수 있다는 분석도 제기됐다. 지난해 12월 말께 비즈니스위크는 지난해 서브프라임 모기지를 기반으로 한 중저가 주택시장이 부동산 시장의 위축을 주도했다면 올해는 중고가 시장도 타격을 입을 수 있다고 보도했다. 지난해는 주택가격 버블이 심했던 플로리다, 캘리포니아 등의 과열 지역의 주택가격이 하락했지만 올해는 다소 안정적인 지역의 중간 이상급의 시장으로 피해가 확산될 것이란 전망이다.
신문은 크레딧스위스은행측의 자료를 인용, 8백만 이상의 주택이 앞으로 4년 동안 압류 처분될 수 있다고 내다봤다. 모기지 대출로 구입한 주택의 16%에 해당하는 수치다.

온라인 부동산리서치업체인 하우징프레딕터는 올해 주택가격이 지난해 11.5%보다 큰 폭인 12.5% 정도 하락할 것으로 전망했다. 또 지난해 노벨 경제학상을 받은 폴 크루그먼 프린스턴대학 교수(경제학)도 "앞으로 2년 동안 주택가격이 25% 추가로 하락할 것"이라고 내다봤다.



▷조지아주 전망= 올해 조지아주 부동산 시장의 전망은 대출시장과 고용시장의 상황에 따라 좌우될 것으로 보인다. 업계 전문가들은 "조지아주의 증가하는 실업률 때문에 모기지 월 상환금을 내지 못해 차압 당하는 주택이 늘고 자금확보의 어려움으로 주택판매가 더 위축될 수 있다"고 분석했다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 "조지아주의 일자리가 줄고 있다는 점이 부정적"이라며 "저금리 모기지 정책이 부동산 시장의 문제를 해결하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

그러나 전문가들에 따르면 애틀랜타를 포함한 조지아주 부동산 시장은 타 주와 비교해 가격버블이 심각하지 않기 때문에 회복 속도도 빠를 것이라고 전망했다. 메트로 애틀랜타 지역의 차압주택 수는 2007년에 5만7000여채, 2008년에는 8만5000여채 이상으로 늘어났다.

▷저금리 모기지, 판매시장 촉매제 기대= 재무부와 연방은행(FRB)의 저금리 모기지 대출 정책이 37년만에 최저 수준을 기록 중으로 주택 판매시장의 한 줄기 빛이 되고 있다. CNN머니는 지난 1일 모기지 대출기관인 프레디맥의 주요 모기지시장 조사 결과를 인용, 지난해 12월 31일 기준으로 30년 만기 고정 모기지 대출금리가 평균 5.10%로 나타났다며 1971년 이후 최저 수준이라고 보도했다.
NAR은 주택가격의 버블이 더욱 빠지면서 실질적인 수요자들이 살만한 가격으로 조정될 것이라며 저금리 모기지와 함께 구매자들의 구매욕을 끌어올릴 수 있게 될 것이라고 내다봤다.

하지만 주택 가격 회복을 말하기는 아직 성급하다는 반론이 만만찮다. 부동산 정보업체인 질로닷컴의 최고운영책임자(COO)인 스펜서 래스코프는 "이 정도로는 엄청난 수준의 주택차압을 막을 수 있을 것이라고 말하긴 이르다"면서 "대출을 받기가 여전히 어렵다는 점을 상기할 필요가 있다"고 말했다.

▷서브프라임 부실은 현재진행형= 금융위기의 시발점으로 전세계 증시를 뒤흔들었던 서브프라임 모기지 부실사태는 아직도 진행 중이다. 부동산전문 사이트 '질로닷컴(zillow.com)'에 따르면 집값이 모기지 대출금 아래로 떨어진 '깡통 주택'이 1170만 채에 이른다. 또 지난해 사라진 주택 가치가 2조 달러에 달한다고 추정했다.

차압주택 건수도 증가하고 있다. 부동산 전문업체 리얼티트랙은 지난해 3분기 차압 주택 건수가 76만5558건으로 전년동기 대비(44만6726건) 무려 71.4%나 늘었다고 밝혔다.

부동산과 금융시장의 위기를 막기 위한 정부의 노력도 계속되고 있다. 연방준비제도이사회(FRB)는 기준금리를 2007년 9월 연 5.25%에서 지난해 12월 사실상 제로 금리(0~0.25%)로 대폭 낮췄다. 이에 따라 변동금리를 기반으로 한 대출자들이 월 상환금 부담을 덜게 됐다. 전문가들은 서브프라임모기지 사태가 돈 가뭄 현상으로 이어지고 생산, 고용 등 실물경제 침체가 지속되는 악순환이 이어질 것으로 내다보고 있다.

▷주택 구입, 올해가 최적기= 올해가 주택 구매의 최적기라는 전망이 잇달아 나오고 있다. 비즈니스위크는 최근 "모기지 금리가 대폭 떨어져 월 페이먼트가 낼수 있을 만한 수준으로 내려가고 있다"며 "여력이 있는 구매자들에게는 지금이 주택 구매를 위한 좋은 시기"라고 보도했다. NAR의 로렌스 윤 이코노미스트는 "30년물 모기지 고정금리는 앞으로 수 개월 동안 5% 혹은 그 이하의 수준을 유지할 것"이라고 내다봤다.

CNN머니는 올 3월께부터 모기지 금리인하 효과가 본격적으로 나타날 것이라고 전망했다. CNN머니는 "금리인하에 따른 구매 효과는 대부분 3~5개월 후에 나타난다"며 "이 시기는 주택판매가 활동적인 봄과 겹쳐 시장이 활기를 되찾는데 일조할 것"이라고 전했다.


이성은 기자



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