[융자칼럼]1% 다운으로 주택 구입

최근 가열된 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 점은 중저가 대의 주택거래가 지나치다 싶을 정도로 많다는 것이다. 이는 지속적으로 상승하는 이자율과 집값 부담 때문에 더 오르기 전에 서두르자는 첫 주택구입자들의 러시와 시장 매물 부족이 맞아 떨어진 이유때문인 듯한데, 이 와중에 아마도 첫 주택구입자 대부분의 공통된 고민이 바로 다운페이먼트 문제가 아닐까 한다.

아무래도 다운페이먼트를 웬만큼 준비할 만한 충분한 시간을 갖지 못한 상태에서 주택을 구입하는 계획을 잡다 보니 첫 주택구입자의 경우 비교적 낮은 다운페이먼트 융자 옵션들을 선호하는 경우가 두드러진다. 사실 그 동안 낮은 다운페이먼트 융자 프로그램 하면 3.5%의 최소 다운으로 비교적 낮은 크레디트 점수에도 융자가 가능한 FHA 정부 융자가 대세였다. 하지만 그런 장점들에도 불구하고 비싼 보증수수료 때문에 늘어나는 클로징 비용 부담과 오랜 기간 의무적으로 안고 가야 하는 모기지 보험료 부담으로 최근에는 인기가 줄어든 게 사실이다.

반면 이러한 FHA 정부 융자의 단점을 많이 보완해 중·저소득층을 위한 주택 융자 프로그램으로 최소 다운페이먼트(3% 다운) 컨벤셔널 융자 프로그램 Fannie Mae의 Home Ready와 Freddie Mac 의 Home Possible 프로그램이 출시되고, 최근에는 이에 한층 더 업그레이드 된 최소 1% 실질 다운 프로그램까지 출시되고 있는 실정이다. 즉 바이어가 1% 다운만 준비하면 나머지 2% 다운을 렌더가 매치해줌으로써 실제로 3% 다운으로 주택을 구입하도록 도와줄 수 있게 된 것이다.

그럼 이 프로그램 이용을 위해서는 어떤 자격이 필요할까? 우선 소득에 대한 제한이 있는데, 아주 특별한 경우를 제외하고는 해당 카운티 중간소득기준 AMI(Area Median Income)을 초과하는 소득을 가진 이는 해당되지 않는다. 하지만 한인들이 주로 거주하는 지역 대다수가 미국 안에서도 고소득 카운티여서 여러 해당 카운티 중간소득이 11만 달러에 달하는 것을 고려하면, 사실상 그리 크지 않은 집들을 선호하는 첫 주택구입자들에게는 소득 제한이 문제가 된다고 보기는 힘들다.

또 Homeownership counseling 교육을 반드시 이수해야 한다. 하지만 이는 일평생 최대 규모 투자이자 대출 기회인 주택 구입 융자를 앞두고, 더군다나 처음으로 주택을 구입하는 입장에서는 주택 구입의 정확한 절차와 내용을 잘 이해하고 배우고 숙지할 수 있는 귀한 기회가 된다는 점에서 충분히 가치 있는 일이다.

시중에 유사한 다른 종류의 다운페이먼트 어시스턴트 프로그램들이 홍보되고 있지만 비교적 높은 이자율에 prepayment penalty 등의 강제조항들이 있다는 점에 비하면 가히 파격적이라 할 수 있는 이번 1% 다운 프로그램이 보다 더 많은 첫 주택구입자들에게 도움이 돼, 올 봄 주택시장을 선도해 나가는 프로그램으로써 활발한 거래를 이끌어 가는 견인차 역할을 해 줄 수 있기를 기대해본다.


배준원 / 그린웨이 펀딩 그룹 부사장