[칼럼] 모기지 기간 짧을수록 이득

오문식

대부분 고객들은 이미 모기지 기간이 짧으면 더 유리하다는 것을 알고 있다. 단, 모기지 기간을 줄일 수 없는 이유가 늘어나는 월 페이먼트 때문이다. 하지만 충분히 가능한 경우에도 부담스럽다는 이유로 30년 상환만을 고집하는 경우도 있다. 모기지는 꼭 다 갚아야 한다는 생각보다 그냥 평생 갚아야 할 돈이라고 생각하는 것이 정신건강에 좋다. 그만큼 모기지를 모두 갚아버리기는 평생 절대 쉽지 않은 일이다. 하지만 모기지를 최대할 줄이는 것을 목표로 하는 것이좋다. 처음에는 30만 달러를 융자받았지만 수년 후에 10만 달러의빚만 남아있다면 본인에게도 잘했다고, 수고했다고 자신의 어깨를 토닥이게 될 것이다.

하지만 30년 상환의 모기지를 받아서 원금을 반 이상 줄이기는 절대 쉬운 일이 아니다. 수년간 모기지를 납부해도 줄어드는 것 같지 않은 느낌을 많이 받을 것이다. 그렇다면 상환 기간을 줄여보는 것도 생각해 보자.
일단 모기지는 매월 남은 원금을기준으로 다시 계산된다. 이자율이 고정되어 있는 한 같은 페이먼트로 지급하면 되지만 페이먼트에 포함되어 있는 원금과 이자 부분은 매월 달라진다. 쉽게 생각해서 같은 이자율이라 해도 남아있는 원금이 적을수록 이자도 적게 지급하게 되는 것이다.

일단 15년 고정 프로그램과 30년 고정 프로그램을 비교해 보자. 15년 고정 프로그램은 30년 프로그램과 비교하면 일단 이자율이 1% 정도 차이가 난다. 수십 년 동안 내는 이자율의 1%는 절대 작지 않다. 30만 달러를 융자받았을 때 30년 고정의 경우 원금이자 페이먼트가 1천 475달러인 것에 비해서 15년 고정의 경우 2천 108달러로 매월 633달러의 차이가 난다. 이렇게만 놓고 보면 당연히 더 지급하니까 원금이 더 갚아진다고 생각할 수 있겠지만 갚아나가는 원금을 계산해 보면 확실한 차이를 볼 수 있다. 같은 경우 30년 고정으로 12개월 동안 페이먼트를 한다면 5천 489달러의 원금을 갚을 수 있다.

15년 고정의 경우, 12개월 후에는 17,118달러의 원금이 갚아지게 된다. 물론 12개월 동안 추가로 지급하는 금액 없이 정확한 페이먼트를 하는 경우이다. 위의 경우 30년과 15년은 12개월 동안 15년 고정이 7,596달러를 더 지급하게 되지만 원금은 11,629달러를 더 갚게 되는 샘이다. 일 년 동안 4천 달러 이상을 더 갚은 셈이 된다. 위에서 언급한 것처럼 모기지 계산은 남은 원금에 대해서 다시 계산되기 때문에 시간이 지날수록 월 페이먼트는 같지만, 원금을 갚아나가는 속도는 15년 고정이 점점 더 빨리 진행되서 30년 고정과 차이도 시간이 지날수록 더 커지게 된다.

이렇게 5년 동안 모기지를 지급하게 되면 15년 고정이 30년 고정에 비해서 57,715달러의 원금을 더 갚는 결과가 된다. 5년 동안 15년 고정으로 30년 고정보다 많은 월 페이먼트를 지급하는 것을 참작하여도 2만 달러 이상의 원금을 단지 15년 고정이란 이유로 원금이 더 갚아지게 되는 것이다.

만약 세금보고 상의 수입이 충분하지 않아서 15년 고정으로 융자승인을 받을 수 없는 경우 일단 30년 고정으로 융자를 받을 후 추가금액을 내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 일정한 금액을 추가로 지급할 필요가 없어서 심적인 여유도 가질 수 있다. 처음에는 크게 느껴지지 않겠지만 추가로 원금을 갚아나가다 보면 기대 이상으로 원금이 빨리 갚아져 나가는 것을 어느 순간부터느낄 수 있을 것이다.

수입 대부분을 페이먼트로 지불하는 미국생활에서 특정 금액을 저축하는 것도 도움이 되겠지만 빚을 줄이는 것이 더 큰 이득이 된다. 지금 모기지를 가지고 있으면서 다른 곳에 저축하고 있다면 저축하는 금액을 모기지 갚는 것에 사용하는 것이 현명하지 않을까 생각해 본다. ▷문의: 703-994-7177