주택가격 꾸준한 상승 에퀴티 증가로 이어져

1년간 1조 6000억 달러 증가
주택 3채 중 1채 모기지 없고
1100만 채 원금 대비 50% 이하

주택 시장이 조정기를 거치고 있다. 하지만 작년 반짝 상승세에 이어 올 들어서도 가격은 소폭이지만 꾸준히 오르면서 주택 소유주들의 홈 에퀴티가 많이 증가한 것으로 나타났다.

MRIS에 부동산 통계 자료를 제공하는 RBI(RealEstate Business Intelligence)의 10월 워싱턴-볼티모어 일원 부동산 현황을 보면 주택 판매 건수는 9월보다도 늘었고 가격도 소폭 상승했다. 워싱턴 일원의 경우 10월 판매주택은 3787채로 9월보다는 2.8%, 작년 같은 기간보다는 6% 늘었다. 평균 판매 가격도 40만 달러로 1년 전 38만 달러보다는 5.3% 증가했다. 한 달 전인 9월보다는 2.6% 올랐다.

볼티모어 일원도 마찬가지다. 전체 2526채가 팔려 1년 전보다 13% 늘었다. 볼티모어 일원 10월 주택판매 증가는 지난 2006년 이후 최고 수치다. 특히 10월에는 은행 소유 부동산(REO)이 시장에 대거 풀렸다. 10월에 팔린 REO는 434채로 1년 전보다 무려 73.6%가 급증했다.

볼티모어 일원 10월 판매 주택 평균 가격은 23만 9000달러로 1년 전과 거의 비슷하지만, REO 물건을 빼고 계산하면 평균 27만 3250달러로 4.3% 올랐다.
워싱턴-볼티모어 일원 주택 가격은 이처럼 소폭이지만 꾸준히 오르고 있다는 분석이다. 주택 가격이 오르면서 미국 내 주택 소유주들의 홈 에퀴티(home equity)도 큰 폭의 오름세를 기록했다.

연방준비제도이사회(Federal Reserve)의 자료를 보면 미국 내 전체 주택 소유주의 3분기 홈 에퀴티는 1년 전보다 1770억 달러가 오른 것으로 나타났다. 전 분기인 2분기에는 무려 4520억 달러가 늘었다. 1년 전에 비하면 올 들어 홈 에퀴티 인상 금액은 무려 1조 6000억 달러에 달하는 것으로 나타났다. 주택시장이 무너지고 난 이후인 지난 2011년 이후 부터 계산하면 6조 4000억 달러가 쌓였다. 그만큼 주택시장이 회복된 것으로 풀이된다.
　
홈 에퀴티는 현재 집값과 갚아야 할 모기지 빚의 차액이다. 즉 오늘 집을 30만 달러에 팔았는데 모기지가 15만 달러면 15만 달러의 차액이 생긴다. 그 차액이 에퀴티다. 에퀴티가 늘었다는 것은 다른 용도로 사용할 수 있는 여윳돈이 생겼다는 의미다. 즉 집을 개량하거나 자녀 학자금, 또는 은퇴 자금으로도 활용할 수 있다. 연방준비제도이사회는 최근 미국 내 주택의 전체 에퀴티를 10조 8400만 달러로 추정하고 있다. 주택 가격이 회복되면서 에퀴티 증가세도 눈에 띄게 커지고 있다.

은행 빚인 모기지 원금은 반대로 줄고 있다. 현재의 모기지 빚은 2009년 이전 수준으로 떨어졌다. 부동산업계에 따르면 전체 주택 가운데 3채 중 1채꼴인 33%는 모기지가 하나도 없는 것으로 조사됐다. 리얼티트랙이 최근 발표한 조사에서도 1100만 가구의 모기지 빚이 전체 원금 대비 50% 이하로 떨어졌다.

현 시세보다 빚이 더 많은 깡통 주택도 줄고 있다. 전체 주택중 평균 15%인 810만채는 여전히 심각한 상황, 이른바 깡통주택이다. 역 자산(negative-equity) 상태다. 리얼티트랙은 심각한 불균형의 기준으로 주택 가격 대비 빚이 25% 이상 많은 경우 위험한 상황으로 판단한다. 즉 가격은 30만 달러인데 모기지는 37만 5000달러, 40만 달러의 주택 중 모기지가 50만 달러인 경우다.

지역별로는 전체 주택의 31%가 깡통주택인 네바다 주가 미국 내에서 가장 높고, 플로리다 28%, 미시간 25%, 로드 아일랜드 22%, 오하이오 20% 순이다. 전국 최고의 부자 주 가운데 하나인 메릴랜드도 여전히 18%가 깡통주택이다. 워싱턴 일원에서는 버지니아의 깡통주택이 8%, DC는 10%에 불과한 것으로 조사됐다.

부동산 가격 하락 폭이 가장 컸던 애리조나는 회복에 성공, 역 자산 주택(깡통주택)의 비율이 18%로 낮아졌다. 캘리포니아 지역도 반등 폭이 커 전국 평균보다 낮은 12%를 기록했다고 리얼티트랙은 밝혔다. 전국 평균은 15%다.

한편 홈 에퀴티가 가장 많이 오른 지역은 하와이로 평균 35%, 뉴욕과 버몬트주는 33%, 캘리포니아 30%, DC 27% 순으로 집계됐다.
　
허태준 기자