[칼럼]모기지보험 없애 페이먼트 줄인다

오문식

기본적으로 집 가격의 80% 이상을 융자받는 경우, 모기지보험(PMI)을 반드시 가입해야 한다. 80% 이상을 융자받으면서 모기지보험을 안 낼 수도 있지만 모기지 보험에 들지 않는 것이 아니라 은행이 모기지 보험금을 부담하는 형식이다. 문제는 이 모기지 보험비가 너무 비싸다는 것이다. 특히 FHA 융자의 경우 일반 융자와 비교하면 보험료가 너무 비싸다. FHA 융자를 꺼리는 이유 중에 가장 큰 이유가 모기지 보험의 비용 부담이다. 예를 들어서 40만 달러 집을 5% 다운페이하고 구매할 때 일반융자의 경우 모기지 보험료는 월 250달러가 조금 넘는수준이다. 하지만 FHA 융자의 경우 430달러 정도가 되서 부담스럽지 않을 수 없다. 이렇게 부담스러운 모기지 보험을 없애버릴 수 없을까? 오늘은 모기지 보험을 없앨 수 있는 경우와 방법에 대해서 알아본다.

◇일반융자의 경우 집 시세의 80% 미만이 되면 모기지 보험 가입을 안할 수 있다. 대부분 은행에서는 융자 후 융자 남은 금액이 집 가격의 80% 이하임을 증명하면 모기지 보험을 뺄 수 있다. 은행에 따라서 또는 프로그램에 따라서 구매 후 2년 미만의 주택에 한에서는 75% 미만을 요구하는 경우도 있지만 대부분 80% 미만이 되면 모기지보험을 해지할 수 있다. 만약 현 융자 금액이 집 시세에 80% 훨씬 못 미친다면 은행에서 ABM System을 통해서 집 가격을 알아본 후 모기지 보험을 해지할 수 있지만 80%에 가까운 경우에는 집 감정서류를 요구할 수 있다. 이런 경우 감정비는 본인이 부담해야 하면 감정사는 은행에서 지정해 준 감정회사 중에서 한군데를 이용해야 한다. 모기지보험 해지를 신청하면 약 1개월에서 2개월 정도 소요되는데 모기지보험 해지 후에도 이자율이나 다른 사항에는 변동이 없다.

◇어떻게 신청할 수 있나? 꼭 해지신청을 해야 하는가. 그렇지는 않다. 법적으로 융자금액이 집 시세의 70% 미만이 되면 의무적으로 고객에게 모기지보험 해지 동의서를 보내야 한다. 이런 동의서를 받으면 해지를 원한다는 항목에 표시를 하고 보내면 해지할 수 있다. 이런 경우가 아니라면 직접 신청을 해야 하는데 처음에는 편지형식으로 은행에 모기지보험을 해지하기를 원한다는 서류를보내야 한다. 특별히 긴 내용은 필요하지 않지만, 성명, 융자번호, 집 주소를 쓰고 모기지보험을 해지하고 싶다는 간단한 내용을 적은 후 서명해서 보내주면 된다.

◇FHA 융자의 경우는 사실상 힘들다. FHA 융자의 법이 바뀌면서 FHA 융자의 모기지보험 해지는 융자를 받은 지 10년 이상이 돼야지 해지가 가능하다. 다시 말해서 모기지보험을 해지하려고 노력하는 것보다 이른 시일 내에 일반융자로 재융자를 하는 것이 이득이다. FHA 융자의 모기지보험은 일반적인 보험회사가 아닌 국가의 보험단체이다. 일반융자로는 융자승인을 받을 수 없어서 FHA 융자로 융자를 받았다면 짧은 기간 내에 일반융자로 승인을 받을 수 있는 상황을 만들어서 재융자를 하는 것이 좋다. FHA 융자가 이자율이 상대적으로 낮기는 하지만 세금혜택도 받을 수 없는 보험비로 지출되는 비용은 모두에게 부담스러운 금액이다.
요즘처럼 한 푼이 아쉬운 불경기에 모기지 보험료로 매월 지급해야한다는 것은 부담스럽지 않을 수 없다. 융자금액이 집 시세의 80% 미만이 된다고 판단되면 발 빠르게 움직여보자. 만약 FHA 융자를가지고 있다면 일반융자로의 재융자를 알아보고 지금 가능하지 않다면 어떻게 해야 가능할 수 있는지 알아봐서 자신을 조건을 이른 시일 내에 맞춰보는 것이 중요하다. 직접 일을 진행하기가 힘들다면 전문가의 도움을 받아서라도 발 빠른 대처가 필요하겠다.