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[독자가 묻고 기자들이 답합니다] 뉴욕주, 30년 고정 모기지 최대 97%까지 대출

Q 내 집 마련을 위해 처음으로 집을 사려고 합니다. 제가 받을 수 있는 정부 혜택은 무엇이 있을까요?
A
내 집 마련은 많은 사람들이 가지는 소망 중 하나입니다. 하지만 한번에 큰 목돈이 들어가는 다운페이먼트를 마련하기가 쉽지 않고 모기지 대출 역시 부담인 것이 현실입니다. 특히 이러한 문제는 가계소득이 낮을수록 더 심각합니다. 이에 정부는 이들의 주택 구입을 돕기 위해 다운페이먼트를 지원하거나 시중 은행보다 낮은 금리로 대출해 주는 초저리 상품을 속속 출시하고 있습니다.

뉴욕시=뉴욕시 주택보존개발국(HPD)은 일정 소득 기준을 만족하는 첫 주택 구입자를 대상으로 지정된 기관에서 일정 교육 프로그램을 이수할 경우 최대 1만5000달러까지의 다운페이먼트나 클로징 비용을 지원하는 홈 퍼스트 다운페이먼트 지원 프로그램을 운영 중입니다.

이 프로그램의 혜택을 받기 위한 자격 조건으로는 생애 첫 주택 구입자이거나 3년 이내에 주택을 소유한 기록이 없어야 하며 뉴욕시 5개 보로에 있는 콘도나 코압 또는 1~4가구 주택을 구매하려는 경우에 해당합니다.

지원 금액은 최대 1만5000달러로 신청자는 지정된 소득 기준을 만족해야 합니다. 연간 가구소득이 2인가족의 경우 5만3700달러 이하 4인가족은 6만7100달러 이하이어야 합니다.



위의 조건에 해당한다면 프로그램 시행처인 HPD가 지정한 기관에서 주택 구입 교육 과정을 이수해야 합니다. 교육은 일반 강좌식이 아닌 전문 상담원과 일대일 혹은 소규모로 진행되며 평균 6~8시간이 소요됩니다. HPD 지정 기관 목록은 시정부의 주택 정보 제공 웹사이트(nyc.gov/html/housinginfo)를 방문한 뒤 화면 왼쪽에서 홈 퍼스트 보조 탭을 클릭하면 조회할 수 있습니다. 현재 맨해튼과 퀸즈에 있는 아주인평등회에서 한국어 문의 및 교육이 가능합니다(맨해튼 212-964-2288 퀸즈 718-961-0888).

교육 과정 이수 후에는 6개월간 유효한 이수증명서(6개월 내 유효한 경우 연장 신청 가능)가 주어지며 모기지 융자 신청 시 이를 제출하면 혜택을 받을 수 있습니다. 사전 융자 승인을 받은 후에는 주택 구입 전에 해당 주택이 주택품질기준(HQS)에 부합하는지에 대한 심사를 받게 됩니다. 이후 절차는 일반 주택 거래 과정과 동일합니다.

단 홈 퍼스트 다운페이먼트 지원 프로그램의 혜택을 받았을 경우 해당 주택에 10년 이상을 거주해야 합니다. 만약 10년을 채우지 못하고 집을 나오면 해당 지원금을 상환해야 합니다. 5년까지는 전액 6년째부터는 상환액이 20%씩 차감됩니다.

뉴욕주=뉴욕주모기지에이전시(SONYMA)는 ▶재향군인 주택 지원 ▶리모델 뉴욕 ▶신축 인센티브 ▶주택 마련 꿈 성취 ▶저리 모기지 프로그램 등 총 5종류의 첫 주택 구입자를 위한 모기지 지원 프로그램을 운영 중입니다.

이 중 저리 모기지 프로그램(Low Interest Program)은 저리의 30년 만기 고정 모기지를 주택 가격의 최대 97%까지 대출해 주는 프로그램으로 코압의 경우 최대 95% 3~4가구 주택의 경우 최대 90%까지 가능합니다.

이를 위해서는 첫 주택 구입자(지난 3년간 주택 소유 경험이 없어야 함)여야 하며 SONYMA가 정한 소득 기준에 부합해야 합니다. 뉴욕시의 1~2인 가구의 경우 최대 가구소득이 10만680달러 3인 이상의 가구인 경우 11만7460달러 이하여야 합니다. 또 나소카운티와 서폭카운티의 경우 1~2인 가구는 12만6120달러 3인 이상 가구의 경우 14만7140달러 이하여야 신청이 가능합니다.

또 구입하려는 주택이 지역별 가격 상한선에 해당해야 합니다. 뉴욕시와 나소.서폭카운티의 경우 1가구 주택은 61만1900달러 2가구 주택은 78만3360달러 3가구 주택은 94만6900달러 4가구 주택은 117만6770달러 이하여야 합니다. 해당 주택은 신축된 지 5년 이상된 경우만 해당되며 1~2가구 주택의 경우에 한해 신축 건물(콘도.코압 포함)도 가능합니다.

이외에도 좋은 신용점수와 안정적인 직장이 요구되며 부채상환능력을 확인할 수 있는 재정기록 등이 필요합니다.

대출 과정은 일반 모기지와 동일하나 SONYMA에 의해 지정한 기관을 통해서만 가능합니다. SONYMA 지정 렌더 목록은 웹사이트(nyshcr.org/Topics/Home/Buyers/ParticipatingLenders)에서 찾아볼 수 있습니다.

뉴저지주=주정부 산하 주택모기지금융국(NJHMFA) 역시 뉴저지 지역의 첫 주택 구입자들을 위해 0~3.5%의 다운페이먼트에 30년 고정 이자율을 적용하는 모기지 상품 지원 프로그램을 운영하고 있습니다.

이 프로그램은 뉴저지 내의 부동산을 구매하려는 개인만(법인은 신청 불가) 신청이 가능하며 생애 첫 주택 구입자이거나 3년 이내에 주택을 소유한 기록이 없어야 합니다. 또 3대 개인신용 평가기관인 에퀴펙스.엑스페리안.트랜스유니온의 신용점수 중 중간점수가 620점 이상이어야 합니다. 최소 2곳 이상에서 신용점수가 발급되지 못하면 신청을 할 수 없으며 2곳에서만 신용점수가 확인될 경우 낮은 점수가 기준이 됩니다. 이외에도 NJHMFA가 지정한 기관에서 주택 구입 교육 과정을 이수해야 합니다.

또 구입하려는 주택이 2~4가구 주택인 경우에는 신축된 지 5년 이상인 경우에만 신청 가능하며 1가구 주택(콘도 포함)인 경우에는 이 규정이 제외됩니다.

가장 중요한 기준으로는 가구 연소득이 지역별 최대 소득 기준 이하여야 하며 구입하려는 주택 역시 지역별 최대 주택 가격 기준 이하여야 합니다.

한인들이 많이 거주하는 버겐카운티의 경우 가구당 소득기준은 1~2인 가구의 경우 9만3700달러 3인 이상 가구의 경우 10만7755달러입니다. 또 버겐카운티와 에섹스.허드슨.헌터던.미들섹스.모리스.오션.패세익 카운티의 경우 1가구 주택은 최대 65만6755달러 2가구 주택은 84만600달러 3가구 주택은 101만6325달러 4가구 주택은 126만3060달러 이하여야만 해당 프로그램의 신청이 가능합니다.

다운페이먼트의 경우 일반 금융기관의 모기지 상품을 이용할 경우 상황에 따라 다운페이먼트 없이 주택 구입이 가능할 수 있으며 연방주택국(FHA)의 모기지 상품 이용 시 3.5%의 다운페이먼트가 제공됩니다.

또 대출자의 주택 관련 금융부채(모기지.세금.보험 등) 상환액이 소득에서 차지하는 비율이 33%를 넘지 않아야 하며 전체 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율인 총부채상환비율(DTI)가 38%를 넘지 않아야 합니다.

이외에도 주택담보대출비율(LTV)이 80~85% 사이일 경우에는 전체 대출액의 모기지 기간에 상관 없이 12%가 커버 가능한 모기지 보험에 가입해야 합니다. LTV가 85~90%인 경우에는 25% 커버리지가 LTV가 90~95%인 경우에는 30% 커버리지가 요구됩니다. 또 LTV가 95~97%인 경우에는 30년 만기에 35% 커버리지가 요구되며 LTV가 97% 이상인 경우는 1가구 주택의 경우에만 신청 가능하며 40%의 커버리지의 보험에 가입해야 합니다.

김수형 기자

kim.soohyung@koreadaily.com


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