자신에게 맞는 모기지 상품 선택법…"주택 구입 최소 6개월 전에는 준비 시작해야"

첫 주택 구입자들 위한 혜택 노려 볼만 해
점보론 시장도 경쟁적으로 우대 상품 나와
단 한 곳 상담만으로 상품 결정하지 말 것

본격적인 주택 구입 시즌이 돌아오면서 모기지 시장 역시 다시 활발해지고 있다.

지난해부터 주택 시장이 완연한 회복세를 보이며 주택 가격이 계속해서 오르고 있는데다 올해 연방준비제도(Fed.연준)의 기준금리 인상 조치가 예상돼 모기지 금리 역시 오를 것이 거의 확실시되고 있는 분위기여서 올 봄 주택 시장은 어느 때보다 뜨거울 전망이다. 게다가 지난해부터 다수의 융자기관들이 경쟁적으로 다운페이먼트를 낮추고 특정 모기지 상품에 대해 금리 혜택을 제공하고 있는 상황이어서 신규 주택 구입자들의 유입이 크게 늘어나고 있다.

하지만 자신에게 맞는 모기지 상품을 고르는 것은 쉽지 않은 일이다. 업계 전문가들은 "자신의 주택 구입 조건 및 상황에 따라 다양한 모기지 선택 전략이 필요하다"며 "최소 주택 구입 6개월 전에는 모기지 상품에 대한 고려가 필요하다"고 조언하고 있다. 주택 구입 시즌에 맞춰 지난달 말 월스트릿저널에서 추천한 모기지 선택 전략을 정리했다.

◆ 점보론=일반적으로 모기지 대출 총액이 41만7000달러 이상인 경우를 점보론으로 분류하지만 뉴욕.샌프란시스코 등 주택 가격이 높은 대도시의 경우 62만5500달러로 그 기준도 높아진다. 점보론은 그 총 대출 금액이 커 국책 모기지 기업인 패니메이나 프레디맥에 재판매가 불가한 상품을 말한다. 따라서 융자기관들은 이러한 점보론을 은행의 자산으로 가지고 있는 경우가 많다. 이러한 까닭에 각 금융 기관들에서 일반 모기지 상품에 비해 점보론 융자 신청자에게 금리나 대출 자격 심사 등에 좀 더 유연한 기준을 적용할 수 있는 여지가 많은 것도 사실이다.

실제로 온라인 부동산전문업체인 질로닷컴의 자료에 따르면 지난해 4분기 30년 만기 고정 점보 모기지 신청자의 경우 20~30%의 다운페이먼트에 신용점수 720점 이상에 4.05%의 평균 이자율이 적용됐다. 같은 조건의 일반 모기지 신청자들의 평균 이자율 4.23%보다 오히려 더 낮은 수준.

게다가 지난해 대부분의 융자기관에서 모기지 대출이 줄어든 상황이어서 지난해 금액 기준 전체 모기지 시장의 19%를 차지하는 점보론 시장을 잡기 위해 각 금융기관마다 경쟁적으로 우대 상품을 쏟아내고 있는 상황이다.

씨티뱅크는 특정 로펌에 소속된 변호사들을 대상으로 다운페이먼트를 10%로 낮춘 점보론 모기지 상품을 운영 중이며 뱅크오브아메리카의 경우 의사들을 대상으로 최대 100만 달러까지의 모기지 신청시 다운페이먼트를 5%로 적용하고 있다. 씨티뱅크의 마이크 맥파트랜드 투자금융 부장은 "지금과 같은 상황에서 70만~100만 달러의 점보론 신청은 돈을 버는 길"이라고 강조했다.

이처럼 각 금융 기관마다의 점보론의 경우 다양한 조건이 존재하기 때문에 업계 전문가들은 점보론 신청자들의 경우 일반 모기지 신청자들보다 더 많은 사전 조사가 필요하다고 조언하고 있다. 일반적으로 거래 이력이 쌓여 있는 주거래 은행에 우선 문의해 보는 것이 유리하며 이외에도 자신의 직업이나 상황 등에 따라 유리한 상품이 있을 수 있으니 부지런한 시장 조사가 필요하다.

◆ 첫주택 구입자=처음 주택을 구입하거나 지난 3년 이내에 주택 거래 이력이 없다면 첫 주택 구입자들을 위한 혜택을 노려보는 것이 유리하다. 최근 많은 융자 기관들은 아직 충분한 자산을 쌓지 못해 큰 목돈이 드는 다운페이먼트에 부담을 느끼는 첫 주택 구입자들을 위해 다운페이먼트 금액을 낮추거나 신용점수를 낮추는 등 다양한 모기지 상품을 출시중이다. 특히 지난 1월 실시된 유자격모기지(QM) 규정으로 대출자들이 지난 몇 년간의 소득세 신고 자료 등을 통해 자신의 상환능력을 확실하게 증명하기 때문에 융자 기관들이 더 공격적으로 모기지 대출을 늘리고 있는 상황이다.

지난해 9월 리전스 파이낸셜은 첫주택 구입자들에게 5% 다운페이먼트 상품을 출시했으며 뉴저지 지역의 커뮤니티 은행인 밸리내셔널뱅크 역시 지난해부터 뉴욕.뉴저지.펜실베이니아 지역의 주택 구입자들을 대상으로 최소 다운페이먼트 비율을 전체 주택가격 가격의 25%에서 5%로 낮추어 주고 있다. 또 TD뱅크 역시 지난해 4월부터 첫 주택 구입자나 저소득층.차상위 계층을 대상으로 최소 다운페이먼트 비율을 3%로 낮춰주는 라이트스텝 프로그램을 실시하고 있다.

심지어 미국내 가장 큰 신용협동조합인 해군 연방 신용조합은 최대 100만 달러까지의 모기지 대출의 경우 다운페이먼트를 전혀 요구하지 않고 있다. 40만 달러 규모의 30년 만기 고정 모기지의 경우 이자율이 4.75%로 다소 높은 편이지만 다운페이먼트의 부담이 없다는 장점이 있다. 게다가 20% 다운페이먼트 지불시 이자율은 1%포인트 낮아진다.

업계에서는 이러한 다운페이먼트가 적은 모기지 상품의 경우 높은 이자율이 적용되거나 이자율 대신 모기지 보험을 요구하는 경우가 있으니 자신의 상황에 맞는 비교가 요구된다고 조언했다.

하지만 연방 소비자재정보호국(CFPB)의 지난 1월의 조사에 따르면 지난해 주택 구입자의 절반에 가까운 이들이 모기지 신청시 단 한 곳의 융자 상담만으로 자신의 모기지 상품을 결정한 것으로 나타났다. 한 부동산 업계 관계자는 "몇 번의 모기지 쇼핑으로 모기지 이자율을 조금이라도 낮출수 있을 경우 월 상환액과 전체 주택 구매액에서 큰 차이가 난다"며 "마음에 드는 주택을 고르기 위해 여러 채의 주택을 살펴보는 것과 같이 모기지 상품의 결정도 그래야 한다"고 조언했다.

김수형 기자

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