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[부동산 칼럼] 홈에퀴라인 페이먼트가 갑자기 올랐어요

곽동현 / 부동산 칼럼니스트·NMLS Identifier: 525280

오래 전 융자를 했던 고객에게서 갑자기 전화가 걸려오면 10명중 9명은 페이먼트가 올라서 문의하는 전화다. 최근에도 한 고객으로부터 홈에퀴티 페이먼트에 문제가 생겼다고 연락이 왔다. 20만 달러를 거의 10년 동안 홈 에퀴티라인으로 사용해 왔는데 계속 월 페이먼트를 400달러 남짓 내어 오던 것이 이번 달부터 전보다 3배가 넘는 1400달러를 지불하라는 고지서를 받았다는 것이다. 필자가 고객들과 상담을 해 보면 라인 오브 크레딧 (Line Of Credit)에 대해서 잘못 이해를 하시는 분들이 많은데 이번 시간은 홈 에퀴티 라인의 내용과 바른 사용법에 대해서 알아보고자 한다.

#1. 홈 에퀴티 라인오브 크레딧

주택 융자(Loan)프로그램에 관련하여 융자의 종류가 아주 다양하다. 고정 모기지 변동모기지 하이브리드 융자 역모기지 융자 홈에퀴티 론 그리고 홈에퀴티 라인등이 있다. 일반적으로 융자는 돈을 빌리고 상환기간에 원금과 이자를 같이 갚아가는 방식을 취한다. 하지만 라인 오브 크레딧은 자금을 먼저 빌리고 그 빌린 자금의 원금과 이자를 갚아 가는 방식이 아니라 고객의 능력에 따라 라인을 열고 그 라인 만큼 자유롭게 사용하는 것을 말한다. 고국의 마이너스 통장 정도로 생각하면 된다. 즉 집이나 개인 또는 비즈니스로 크레딧 라인이 5만 달러 열렸다고 하면 5만 달러 한도 내에서 필요에 따라 사용이 가능하고 매달 사용한 금액에 해당하는 이자만 은행에 지불하면 된다. 원금은 수시로 갚을 수 가 있으며 갚은 원금만큼은 재 사용이 가능하다. 그러니 비즈니스를 하는 고객들에게는 라인 오브 크레딧은 아주 유용한 재정동반자라고 할 수 있다. 이런 라인 오브 크레딧 중 집을 담보로 빌리는 것을 'Home Equity Line of Credit(HELOC)'이라고 하며 오픈 된 라인은 집수리를 하는 비용이나 자동차나 자녀들 학자금 융자 혹은 비즈니스 용도 등으로 다양하게 사용할 수가 있다.

#2. Heloc 오픈 방법과 내용



홈 에퀴티 라인은 주택 모기지 융자를 얻는 것과 비슷한 절차를 거치는데 몇 가지 면에서 차이가 있다. 일반 적으로 은행에서 요구하는 구비 서류는 2년 정도의 개인 소득증빙(Form 1040 & W2)과 현재 급여 명세서 (Pay Stubs)이다. 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만 필자의 은행은 주택 감정가의 85%미만 그리고 50만 달러까지 라인오브 크레딧을 열 수 있다. 모기지 융자와의 차이점은 융자 심사가 비교적 간단하고 수입과 감정만 문제가 없으면 한 2주정도내로 일반 모기지 융자 보다 빨리 클로징이 가능하다. 또한 가장 큰 장점 중 하나는 클로징 비용이 없다는 것이다. 일반 모기지 재융자로 캐쉬 아웃을 하게 되면 클로징 비용이 대략 4000달러 정도 발생하는데 비해 라인오브 크레딧은 오픈을 하고 3년 이내 어카운트를 클로즈하지 않으면 클로징 비용이 없다. 3년 안에 주택을 팔거나 받은 라인을 다시 재융자를 하게 되면 현 라인은 닫아지고 이때 처음 오픈 될 당시 발생된 클로징 비용을 지불 해야 된다. 하지만 오픈 뒤 3년 이후에는 닫더라도 추가 비용이 없다. 반면 단점은 라인의 이자가 고정이 되지가 않는다는 것이다. 앞서 말한 것처럼 일정 자금을 일정 기간을 두고 갚아가는 융자가 아니고 필요에 따라 사용 되는 라인이므로 변동 모기지 이자가 적용 된다. 통상 홈 에퀴티 라인은 프라임 이자로 움직이는데 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC)에서 발표하는 연방기금 금리(현.25%)에 3%를 더한 이자가 프라임이자이고 Fed에서 서브프라임 이후 몇 해 동안 기준금리를 제로(0.25%)로 동결해 왔기 때문에 프라임 이자가 3.25%에 머물러 있다. 서브프라임 사태전에 홈 에퀴티 라인의 이자는 프라임 마이너스 0.5% 정도였다. 당시 프라임 이자가 8% 정도 했으니 프라임 마이너스 0.5% 정도면 7.5%였으나 상당히 높은 이자였다. 하지만 최근에는 프라임 이자가 낮으니 은행에서 홈에퀴티 이자를 프라임 플러스 1%정도로 팔고 있다. 이럴 경우 이자가 4.25%가 되는 것이다.

#3. Heloc의 바른 사용법

홈에퀴티 라인은 클로징 비용이 없고 현재이자가 4% 초반이니 마음 놓고 사용해도 될 것 같아 보여도 주의해야 할 사항은 있다. 아무리 좋은 것이라도 무리하게 사용하면 독이 되듯 홈 에퀴티도 무리하게 사용하면 반드시 화가 생긴다. 앞서 말한 고객의 예를 들어 보겠다. 고객은 10년 전 홈에퀴티를 20만 달러를 오픈하였고 잘 사용해 왔다. 당시 프라임 이자가 충분히 높아 20만 달러의 홈에퀴티 이자를 프라임 마이너스 1%로 받았고 월페이먼트는 1000달러를 약간 상회 하였다. 그리고 서브프라임 사태 이후 꾸준히 프라임 이자가 내려서 몇 년 전부터는 고객의 20만 달러 이자가 고작 2.5%에 불과하였다. 그러니 월페이먼트가 400달러 약간 더 나왔다. 하지만 2.5%의 이자로 평생을 받을 수는 없다. 홈 에퀴티 융자는 처음 초기에 빌린 원금에 이자만 내는 것으로 진행할 수가 있는데 통상적으로 은행에서 이자만 내는 기간을 짧게는 5년 길게는 10년을 준다 그리고 그 기간이 끝나면 다시 라인오브 크레딧을 새로 받든지 아니면 10년이나 15년 상환으로 현재 남은 원금과 이자를 같이 갚아나가야 된다. 언급한 고객의 경우 10년 이자만 내는 기간이 지난달로 끝이나 이제부터 은행에서 고객에게 원금과 이자를 15년 상환으로 갚을 것을 요구를 하고 있는 것이다. 그래서 지금보다 월페이먼트를 3배나 많은 금액의 고지서를 받은 것이다. 더 큰 문제는 최근 경기가 호전되어 Fed에서 기준금리를 올릴 가능성도 있어 보인다. 만약 기준 금리가 올라 갈 경우 월페이먼트가 더 늘어 날 수 있다는 것이다. 현재 고객은 1차 모기지 상환도 남아 있는 상태라 12차 모기지를 합하면 거의 5000달러의 월 페이먼트가 발생하는 상황이다. 수입은 적지 않지만 각종 크레딧 빚과 12차 모기지 페이먼트가 많아 월 페이먼트를 줄일 수 있는 장기 고정으로 재융자 받기는 DTI가 맞지 않았다. 이런 고객의 선택은 그다지 많지 않다. 힘들지만 월페이먼트를 하면서 크레딧 지출을 줄여 재융자를 하던지 아니면 주택을 파는 방법뿐이다. 이처럼 홈 에퀴티는 이자가 싸다고 장기간 오픈된 라인 금액 전부를 오랫동안 사용 해야 될 처지라면 철저히 라인이 언제 만료가 되는지 알아 둬야 하고 라인으로 빌린 자금이 장기간 갚을 수 없는 상황이라면 고정으로 바꾸는 방법을 찾아 봐야 한다.

917-696-3727 peterkwak@gmail.com


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