뉴욕시 부동산 시장의 '뜨거운 감자' 신축건물 면세 프로그램(421-a) 개편안…"신규 아파트 전체 가구의 25~30% 서민아파트 유지"

고급 콘도 개발에는 면세 혜택 폐지
차상위계층·중산층 아파트 공급 초점
건물주연합-세입자연합, 논쟁 격렬

뉴욕시가 서민아파트 확충과 렌트안정법의 적용을 받는 아파트의 권리 강화에 나섰다. 다음달로 만료되는 뉴욕주 렌트안정법과 421-a로 알려진 신축건물 면세 프로그램의 주의회 연장안 혹은 법안 개정을 앞두고 뉴욕시가 주의회를 압박하기 위해 해당 법안에 대한 개정안을 제안해 공표한 것이다. 서민아파트 공급에 대한 조건부 면세 혜택 유지와 고급 주택에 대한 추가 재산세 징수 등이 포함된 해당 안이 발표된 직후 뉴욕시 건물주 연합과 개발사들은 재산권 침해라며 강력히 반발했고 세입자 연합 등 각종 시민단체들은 맨해튼 미드타운의 주지사 사무실 앞에서 기습시위를 벌이는 등 건물주 연합과 세입자 연합 간 논쟁 역시 더욱 격렬해는 양상을 띄고 있다. 뉴욕시 부동산 시장의 뜨거운 감자인 421-a 프로그램의 개정 움직임을 정리했다.

지난 5일 빌 드블라지오 뉴욕시장은 다음달 15일로 만료되는 뉴욕주 렌트안정법과 421-a 프로그램의 주의회 연장안 혹은 법안 개정을 앞두고 뉴욕시의 입장을 밝혔다. 이날 공개된 제안서에는 향후 10년간 20만 가구의 서민아파트를 공급하겠다고 밝힌 드블라지오 시장의 지난 1년여 간의 주택 계획의 청사진이 담겨있다.

제안서에 따르면 뉴욕시는 신규 부동산 개발 시 전체 가구수의 25~30%를 서민아파트로 공급하는 경우에 대해서 기존의 421-a 프로그램을 유지하고 콘도나 코압에 대한 면세 프로그램은 폐지할 것을 주장했다. 드블라지오 시장은 "서민아파트의 공급 없이는 어떠한 정부 혜택도 제공할 수 없다"며 "앞으로 임대 아파트가 아닌 고급 콘도의 개발에는 이러한 면세 혜택이 제공되지 않을 것"이라고 강조했다. 제안서에 따르면 앞으로 뉴욕시에서 임대 주택을 개발하는 개발사가 421-a의 혜택을 받기 위해서는 다음 세부 조건을 만족해야 한다. 맨해튼 어퍼웨스트사이드 지역과 같이 주택 가격이 높게 형성되어 있는 지역은 전체 개발 세대의 5%를 중산층(3인 가구 기준 연소득 10만1000달러 선)에 10%를 저소득층(3인 가구 기준 연소득 4만6620달러) 10%를 극빈자층(3인 가구 기준 연소득 3만1080달러)에 서민아파트로 배정해야 한다. 전체 개발 가구수의 25% 가운데 20%를 저소득층과 극빈자층에 할당해야 하는 것이다. 반면 상대적으로 지역 개발이 뒤처진 곳의 경우 10%를 차상위계층(3인 가구 기준 연소득 5만4000달러)과 20%를 중산층에 배정할 것을 주장했다. 또 퀸즈 아스토리아와 같이 급격히 개발이 진행되고 있는 지역의 경우 30%를 중산층을 위한 서민아파트로 배정해야 한다. 현재의 서민아파트 정책이 지나치게 극빈자와 저소득층에 집중되어 있다는 지적에 대해 저개발 지역 및 신규 개발 지역에 차상위계층과 중산층의 서민아파트를 늘려 이들의 반발과 지역 균형 개발의 두 가지 목표를 함께 이루겠다는 것이다.

이외에도 지난해 서민아파트 세입자의 별도 출입구를 만들어 논란이 되었던 예를 들며 이러한 개발안에 대해서도 재산세 감면 혜택을 제외할 것을 주장했다. 단 기존 25년인 재산세 면제 기간을 35년으로 늘리는 방안이 추가됐다.

또 175만~500만 달러의 고급 주택에 대해서는 1%의 재산세를 500만 달러 이상의 초호화주택에 대해서는 1.5%의 재산세를 추가 징수할 것이라고 밝혔다. 온라인 부동산 전문업체인 스트릿이지의 자료에 따르면 지난해 맨해튼 주택의 25% 가량이 이에 해당한다. 뉴욕시는 이번 세제 개편안으로 연간 2억 달러 이상의 세금 조달이 가능할 것으로 예상했다.

이외에도 이날 드블라지오 시장은 뉴욕시 100만 가구로 추산되는 렌트안정법 적용을 받는 아파트의 세입자 권리 강화를 위해 렌트안정법에서 해제되는 기준 금액(2500달러)을 폐지해 렌트 안정 아파트의 감소를 막고 한 달 이상 해당 아파트가 비어있을 경우 건물주가 렌트를 최대 20%까지 올릴 수 있다는 조항을 삭제하는 것을 골자로 하는 렌트안정법 개정안을 주 의회에 요구했다. 421-a 프로그램의 개정을 통해 서민아파트와 관련 재정을 확보하고 렌트안정법의 개정을 통해 렌트 안정 아파트의 감소를 막고 건물주가 렌트 인상을 할 수 있던 방법을 제한해 뉴욕시의 주거 안정을 강화하겠다는 것이다.

뉴욕시의 해당 제안이 공개된 직후 뉴욕시부동산위원회(REBNY)는 스티븐 스피놀라 회장은 "이번 제안이 위원회가 권고하던 수준에는 미치지 못하지만 더 많은 서민아파트를 공급하려는 뉴욕시의 노력을 인정한다"며 지지 의사를 밝혔다.

사실 그 동안 421-a 프로그램은 44년 전인 1971년 불황 타개책의 일환으로 아파트 신규 개발을 장려하기 위해 처음 도입됐다. 이후 몇 차례 관련 조항의 개정을 거쳐 현재는 맨해튼 14~96스트릿 사이의 주택 수요가 높은 지역에 한해 20% 가량의 서민아파트를 공급하는 것으로 개정됐다. 뉴욕시 주택보존국(HPD) 자료에 따르면 2012~2013회계연도 기준 15만 가구의 아파트가 이 재산세 감세 프로그램의 혜택을 받았다. 금액을 환산하면 10억6000만 달러에 달하는 세금이 감면된 것으로 전체 재산세의 95%에 달한다.

문제는 이러한 감세 프로그램으로 뉴욕시에 공급된 서민아파트가 전체 공급 물량의 16% 수준에 머물렀다는 것이다. 게다가 맨해튼의 1억 달러가 넘는 일부 최고급 콘도들이 30~40만 달러에 달하는 재산세를 감면 받은 사실이 알려지면서 421-a프로그램의 개정 여론이 들끓고 있다. 이 재산세 감면 프로그램의 혜택이 최상위층에 집중되고 있으니 폐지하자는 것이다. 자신들은 계속해서 오르는 렌트로 주거비 부담이 나날이 가중되고 있는 반면 고급 주택을 소유하고 있는 사람들은 계속해서 오르는 주택 가격으로 그 격차가 더 커지고 있는데다 재산세까지 감면 받는다는 사실이 알려지며 이러한 여론은 빠르게 확산되고 있다. 게다가 이 제도로 신규 개발된 고급 콘도들이 주변 지역의 주택가격 및 렌트 상승으로 이어져 저소득층의 퇴출을 가속화하고 있다고 지적되고 있다.

하지만 개발업자들은 뉴욕시의 토지 대금과 건축비가 지나치게 높아진 상황에서 이러한 세제 혜택마저 없어진다면 맨해튼에 신규 아파트의 건축을 하는 것은 불가능에 가깝다고 말하고 있다.

또 부동산 전문가들은 뉴욕주가 현재 100만 달러 이상의 고급 주택에 대해 1%의 재산세가 부과되고 있는 상황에서 뉴욕시에서 고급 주택에 대한 재산세를 다시 부과하는 것은 부동산 경기 침체를 야기할 수 있다며 우려 섞인 전망을 내놓고 있기도 하다.

김수형 기자

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