[부동산]머리에 ‘쏙’ 부동산 이야기<15>

부동산 투자, 어떻게 해야 하나?

밴쿠버 부동산 시장이 호황이라는건 누구나 하는 얘기겠지만, 그렇다고 아무거나 사서 투자할 수는 없는 노릇이다.
그럼 어떻게 투자할 위치를 선택해야 하는가?

일단 밴쿠버 내부에서도 세부 지역에 따라 투자 성격이 틀려지며, 투자의 성격에 따라서도 결정된다.

본인의 의견을 간략히 적어보겠다.

지역별로 수요 유지가 다르다

물론 지역에 따라 가격 인상률 등등에 차이가 많이 난다.
일단 성공률이 가장 높은 지역은 역시 밴쿠버 다운타운, 그리고 그 근교의 인기 지역이다.
아무래도 이 지역에 살고 싶어하는 사람들은 항상 많기 때문에 수요량의 유지는 거의 100% 보장된다고 볼 수 있다.
그 외에 주요 대학교 근처의 타운하우스이나 아파트 등도 눈여겨 보자.

"가격에 크게 제한받지 않는 편인데, 어디다 투자하는 게 좋은가?" 라고 물어보는 사람들에겐 이렇게 대답해주고 있다.
"다운타운 밴쿠버, 웨스트 밴쿠버, 노스 밴쿠버, 그리고 다운타운 반도의 동서쪽에 위치한 깨끗한 지역들(Kitsilano, Kerrisdale, Arbutus, Cambie 등등) 그리고 UBC나 SFU 근처에 주목하세요." 수요가 유지되면 가격 인플레이션을 지탱할 수 있으며, 파는 게 훨씬 수월해진다.


현재 시장에 대한 예측 중 하나는, 프레이저 밸리(Fraser Valley) 선에 있는 단독주택들의 가격이 약간 불안하다는 추측이다.
왜? 베이비 부머(Baby Boomer) 세대들의 대다수가 여기 거주하고 있는데, 그들은 자식들 독립시키고 은퇴할 나이가 다가오기 때문에, 4베드룸짜리 단독주택을 팔고 더 작은 집이나 편리하고 안전한 아파트로 이사를 갈 것이다.


그때가 다가오면 아무래도 공급량이 폭등세를 탈것이며, 따라서 매매 가격이 전반적으로 낮아질 것이라는 이야기다.
그에 비견할만한 수요가 유지될지 안될지가 중요한 관건이므로, 신중히 선택하도록 하자.

단기 투자냐, 장기 투자냐?

간단한 예를 들어보자. 2006년 4월의 부동산 매매 가격은 그 전해 평균에 비해 20%(단독주택) 그리고 18%(아파트) 상승한 추세였다.
2005년 4월에 $300,000 주고 산 콘도는 2006년 4월에 $351,000 가량 받을 수 있으며, $600,000 주고 산 콘도는 $702,000에 팔수 있다는 얘기다.


$300,000 주고 산 사람은 $51,000 가량의 소득을 얻었으며(리얼터 커미션, 변호사비, 이전세 등등을 따지면 이보다 낮다) $600,000 짜리를 산 사람은 그 두 배의 소득을 얻었다는 이야기이다.


시세가 오르면 보통 퍼센테지로 오르기 때문에, 더 비싼 주택은 상승폭도 더 크다.
따라서 단기 투자를 할 경우엔 기왕 하려면 더 과감하게 하는 편이 낫다.
필자와 친하게 지내는 친구도 같은 원리를 이용했다.
혼자 살 1 베드룸을 $275,000 가량에 사는 대신, $500,000 이상을 주고 3베드룸을 사서, 나머지 두개의 방은 렌트를 내고 있다.


모기지 비용의 상당량을 이런 식으로 커버 하기 때문에(침실 두개가 각각 $700, 따라서 월 $1,400이 커버된다) 결과적으로는 훨씬 더 소득이 클 것이다.


장기 투자인 경우, 그리고 부담할 수 있는 금액이 적으면 더 싼 매물을 골라도 문제가 안된다.
오랫동안 묵히면 소득이 충분히 나오며, 단기 투자와는 달리 리얼터 커미션, 변호사 비용, 이전세 등등의 부담이 훨씬 덜 될것이다.


또한, 집을 사서 렌트를 낼 경우, 오랜 기간동안 렌트 수입을 보탤 수 있기 때문에 투자로서는 부담이 훨씬 덜 된다.
만약 모기지를 내더라도, 그 비용의 대부분 또는 그 이상이 렌트 수입으로 해결되기 때문이다.


또 한 가지 생각할 점은, 장기적인 투자를 통해 렌트를 받고 싶

을 때, 큰 콘도를 하나 사느냐, 아니면 작은 콘도를 두개 사느냐이다.
지역별, 그리고 수요에 따라 렌트 비용 대비 주택 가격의 차이가 약간 날 수 있다.


때로는 $600,000 짜리를 사서 렌트 내는거 보다 $300,000 짜리를 두 개 사 렌트 내는 게 더 소득이 클 수도 있다! 장기적, 그리고 지속적인 생활비를 내기 위한 투자라면 이런 점도 생각해 보자.

구매.개조.판매식의 투자도...

허름하고 낡은 집을 사서 업그레이드를 한 다음 파는 식의 투자도 꽤 인기 있는 투자이다.
이러한 투자는 단기적으로 꽤 큰 소득을 줄 수 있지만, 여러가지 고려할 점이 있다.


일단, 이러한 식의 투자는 집을 두드려 고치는 일에 경력이 있는 사람에게 가장 적합하다.
남한테 돈 주고 시키면 일단 개조 비용이 크게 들며, 또한 경험이 없는 사람은 이런저런 결정을 내리거나 공사를 추진하는데 시간을 더 끌 수밖에 없기 대문이다.


자기가 몇 년간 살던 집을 개조해서 파는 것과는 달리, 이런 식의 투자는 단기적으로 진행시켜야 소득이 남기 때문에, 이 개조가 얼마나 걸리느냐에 따라 소득량에 차이가 날 수 있다.
일단 집에 큰 공사를 하면서 비워 둘 때는, 집을 그냥 앉아서 썩히는 꼴이다.
세금은 세금대로 내고, 렌탈로 벌 수 있는 돈은 다 포기하는 셈이니까.

너무 오래 끌 경우에는 시간과 비용 투자 대비 소득이 꽤 낮거나, 아니면 오히려 손실을 입을 가능성이 있다.
물론, 잘 해낼 경우에는 상당한 소득이 된다.


또 한 가지 중요한 결정 사항은, "$20,000 을 들여 개조하면 구매 가격보다 $50,000 을 더 받을 수 있을 것인가?" 하는 식의 판단이다.
이런 경우, 같은 지역의 다른 집들과 비교해보자. 비슷한 품질의 집들의 최근 매매 가격을 비교해보고, 이게 투자 가치가 있는지 잘 판단하자.

꼭 기억할 점은, 집을 사고 파는데 비용이 꽤 든다는 점이다.
이런 식의 투자는 신중히 결정해야 되며, 아무나 할 수 있는 게 아니다.


▶글=제프 기(Jeff Kee)
서울 출생, 현재는 밴쿠버에 거주. 마케팅 비즈니스를 소유 경영하며(www.jeffkee.com) 주로 부동산 에이전트들을 상대로 일하고 있다.


영어와 한국에 능통하고 다양한 지역 마케팅 실무경력을 쌓았으며, 창업 전 벨(Bell Mobility)의 밴쿠버 지사에서 근무했었다.
주로 부동산 업자들과 일하면서 그 외 광역 밴쿠버의 다양한 비즈니스들과 거래를 하고 있다.

☎604-619-5135, [e-mail]