수년 내 집 팔 계획이라면 올해가 적기

주택 가격 2019년에 정점 찍을듯
첫 구입자는 아직도 마켓 대기중
모기지 이자율은 아직도 낮은 편

2~3년 후 집을 팔 생각이 있다면 올해 집을 파는 것이 좋은 전략이 될 수 도 있다.

앞으로 수년 안에 집을 팔 계획이 있다면 올해 파는 것이 좋다.

주류 부동산 업계서는 2019년 전국 집값이 정점을 찍을 것으로 예상되기 때문이다.

물론 판매 시기를 좀 더 늦추면 올해 보다 더 많이 받을 가능성이 없는 것은 아니다.

미국의 경기가 2020년에 최고점을 찍은 후 침체국면으로 진입하기 직전에 팔면 남보다 더 많이 받을 수 있다.

하지만 부동산 매매라는 것이 주식을 사고 파는 것처럼 간단하지가 않다.

충분한 시간을 갖고 마켓을 분석하고 판매하기 적절한 시점에 매물을 올려 놓는 것이 좋기 때문이다.

올해 꼭 집을 팔아야되는 이유는 구체적으로 무엇일까.

◆가격이 정점에 근접했다

부동산 전문가들이 1년 뒤인 2020년부터 전국 주택시장이 셀러스 마켓에서 바이어 마켓으로 바뀌게 될 것으로 예측하고 있다는 것이 가장 큰 이유다.

부동산 정보 웹사이트인 질로는 지난해 말 시장 조사기관을 통해 부동산 관련 경제학자 100명 이상을 대상으로 설문조사를 실시했다.

그 결과 응답자의 43%는 2020년이 되면 주택시장은 바이어스 마켓으로 바뀌게 될 것이라고 말했다. 18%는 2021년이라고 대답했으며 2019년이라고 말한 사람도 19%나 됐다.

2022년 이후가 9%였으며 2018년 말부터가 7%, 2022년이 6%, 이미 지난해 초 부터 주택시장은 바이어스 마켓으로 바뀌고 있다고 응답한 비율은 5% 였다.

주택시장이 바이어스 마켓으로 변한다는 것은 셀러 보다는 바이어가 거래의 주도권을 잡게 된다는 뜻이다. 다시 말하면 가격 상승이 멈추거나 하락 또는 오름세가 매우 둔화된다는 것을 의미하고 있다. 이렇게 되면 리스팅 가격 보다 높게 팔리는 일은 별로 없고 바이어끼리 오퍼 경쟁도 피할 수 있게 된다.

물론 주택가격 정점의 시기가 경제학자 몇 사람이 대답했다고 해서 주택시장이 꼭 그렇게 움직이는 것은 아니다.

그러나 지금까지의 주택경기 사이클을 검토해 보면 신빙성이 매우 높다.

가주의 경우 주택경기 사이클은 8년 주기다. 집값이 금융위기 이후 바닥을 치고 나서 2012년부터 오르기 시작했으니 홈오너에게 즐거웠던 8년간의 시간은 올해로 마감이 된다는 계산이 나온다.

물론 바이어스 마켓이 되는 시기가 2021년 이후부터 2022년이라고 말한 비율도 27%나 된다.

그러나 주식이나 부동산이나 투자와 관련된 매물은 예상치 못한 변수가 있으므로 항상 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 격언을 지키는 것이 안전하다.

◆모기지 이자율 아직도 싸다

모기지 이자율은 올해도 오른다. 연방준비제도(Fed)가 2019년에 2차례 이상 기준금리를 인상하겠다고 밝힌 바 있으며 이로 인해 모기지 이자율도 시간차를 두고 상승할 것으로 예상된다.

기준금리가 오르면 통상적으로 수개월 후 모기지 이자율에 영향을 주는 10년 만기 재무부 채권 수익률도 상승하게 되므로 모기지 이자율 인상은 피할 수 없는 상황이다. 주류 사회 모기지 전문가들은 내년에는 모기지 이자율이 5.5%까지 상승할 것으로 전망하고 있다.

구입 의지를 꺾을 만큼 높은 수준이어서 주택 시장을 크게 위축 시킬 가능성이 높다.

하지만 국책모기지 기관의 생각은 상승율을 좀 더 약하게 보고 있다.

프레디맥은 2019년 30년 고정 모기지 이자율이 0.5% 포인트가 더 오를 것으로 분석하고 있다. 반면 NAR은 0.4% 포인트, 패니매는 이보다 훨씬 낮은 0.1% 포인트의 상승을 예상하고 있다.

지난 10년간 낮은 금리에 익숙했던 미국인들이 지금의 이자율을 높다고 생각하고 있다.

하지만 과거에는 지금보다 몇배 더 높은 적도 있었다.

1990년대 초반 모기지 이자율이 10%대가 넘었고 1981년에는 무려 18%나 된 적도 있었다. 물론 현재의 집값이 그때보다 많이 올랐고 경제사정도 변화가 있었던 것은 사실이지만 지금의 5% 대 모기지 이자율을 단순히 높다고만은 할 수 없다는 것이다.

◆바이어는 아직도 있다

바이어들중 일부는 높은 집 가격과 오르는 이자율 때문에 주택구입을 망설이고 있다. 그래서 거래량도 감소하게 되는 것이다.

그러나 이러한 현상은 모든 주택시장에 적용되는 것은 아니다. 밀레니얼 세대와 첫 주택구입자들은 아직도 집에 대한 구입 열기가 강하다. 전체 바이어의 60%를 차지하는 첫 주택구입자 그룹은 올해도 내 집 마련에 도전할 것으로 예상된다.

또한 바이어들은 항상 정해진 것이 아니고 시간이 갈 수로 새로운 그룹이 형성되는 만큼 올해 집을 내 놓으면 팔릴 가능성은 항상 높다는 것이다.

부동산 정보 웹사이트인 트룰리아가 최근 전국 성인 2000명(18세~34세)실시한 여론 조사에 따르면 응답자의 20%는 앞으로 12개월안에 내 집을 마련하겠다고 대답한 것으로 나타났다.

따라서 2~3년내 집을 팔 계획이 있다면 차라리 올해 처분하는 것이 좋다는 것이 부동산 전문가들의 지적이다.


박원득 객원기자