리츠 부동산 기후변화 위험 '심각'

투자신탁 35% 위험 노출
ESG 펀드는 8년간 급성장
투자지수도 새롭게 개발돼

부동산 간접투자 방식인 리츠(REITs: 부동산 투자신탁)가 급성장하고 있는 가운데 리츠가 투자하는 부동산의 35%가 지리적으로 기후변화의 위험에 노출된 곳이라는 연구 결과가 나왔다.

기후변화에 대한 경고가 곳곳에서 계속되고 있다. 기후변화에 대한 대응을 게을리하면 부동산 투자에 대한 손실이 크기 때문이다. 지난주 CNBC는 기후변화가 부동산 투자에서 가장 큰 위험 요소라고 보도했다.

부동산 직접 투자에 대한 수익이 저조해지자 간접투자 방식인 리츠(REITs: 부동산 투자신탁)에 대한 투자가 급성장하고 있다.

2018년 보고서에 따르면 이런 리츠의 35%가 지리적으로 기후변화의 위험에 노출돼 있다. 반면에 ESG 펀드(기업의 환경과 사회 기여도 지배구조가 얼마나 투명한지를 근거로 하는 투자)와 리츠의 규모가 2018년 108개 2724억 달러로 증가했다. 투자 지수가 새롭게 개발돼 투자자들의 선택을 돕기도 한다. 위험과 장기 수익성이 병존하는 현재의 리츠투자에 대한 보도 내용을 간추린다.

기후변화는 부동산 투자 가치를 극적으로 바꿀 수 있다.

업계전문가들은 인컴 프로퍼티를 소유하고 있는 부동산 투자 신탁회사들이 만약 그들의 투자전략을 바꾸지 않는다면 큰 위험에 직면하게 될 것이라고 경고했다. 2018년 보고서에 의하면 리츠 프로퍼티의 35%가 지리적으로 홍수 태풍 허리케인과 같은 기후변화의 위험에 노출되어 있는 것으로 나타났다. 이 연구는 321개의 리츠가 보유한 7만3500개의 부동산을 평가한 것이다.

기후 분석 회사인 포 투웨티 세븐과 부동산 기술분석 회사인 지오파이가 발표한 이 보고서에서는 이러한 프로퍼티가 직면한 위험에 대해서는 자세하게 언급되지 않았다. 지속가능성 데이터를 제공하는 트루밸류 랩의 리서치 팀장은 "해발이 낮은 지역과 해안가에 위치한 리츠 프로퍼티는 특히 위험이 높다"고 지적했다.

그러나 이러한 기후변화 위험에 노출된 리츠에 투자를 원하는 개인 투자자들에게는 다른 좋은 소식이 있다. 리츠 투자 분야에서 기업이 얼마나 환경과 사회에 기여하며 지배구조가 투명한지를 근거로 투자하는 'ESG 투자전략'이 급성장하고 있기 때문이다.

지속가능성 투자 포럼인 US SIF에 따르면 ESG 전략을 사용하는 부동산 펀드와 리츠의 프로퍼티 규모가 108건 2724억 달러로 증가했다. 2010년에는 30건 244억 달러의 자산규모에 불과했다. 8년간 가장 급성장을 보이고 있는 분야다.

그러나 아직까지 그 자산의 성장속도는 사모펀드와 벤처 캐피털만큼 강하지는 않다.

US SIF에 따르면 이러한 전략들이 2018년부터 찾고 있는 톱 ESG 기준에는 기업의 지배구조 기후변화와 탄소 커뮤니티 연대와 자선사업 오염 및 독성 그린 빌딩 스마트 성장 등이 포함돼 있는 것으로 나타났다.

ESG 자산 관리회사인 버트 에셋 매니지먼트의 CEO 샘 애덤스는 "더 많은 투자자들이 지속가능성 기반의 투자를 늘려서 투자가치를 높이는 것이 필요하다"고 밝혔다. 그는 "지속가능한 투자를 좀 더 쉽게 하여 더 많은 투자금액이 지속가능한 곳으로 이동하고 공기업이 ESG 전략을 채택하도록 하는 것이 우리의 임무"라고 말했다.

리츠 프로퍼티를 그들의 포트폴리오에 넣고자 하는 투자자들은 향후 발전된 기법으로 점점 더 쉽게 포트폴리오를 만들 수 있다.

친환경 부동산 인덱스

작년 12월 글로벌 인덱스 데이터 및 분석 기업인 FTSE 러셀은 투자자를 돕기 위해 부동산 포트폴리오에서 기후변화 위험을 평가하는 지수를 만들어냈다. FTSE 러셀의 ESG 책임자인 토니 캄포스는 지금까지 하나의 지수가 발표됐지만 앞으로 다양하게 확장할 계획이라고 말했다.

처음 론칭한 지수에는 녹색 개발지수가 포함돼 있다. 이 지수는 각 리츠의 부동산을 평가한 다음 가중치를 부여하여 친환경건축 지표를 만들어낸 것이다. 측정 내용에는 에너지 사용 탄소 배출량 친환경 건축 인증 등이 포함된다. 녹색 점수가 높은 회사는 가중치가 높고 녹색 점수가 낮은 회사는 가중치가 낮다.

현재 인덱스를 기반으로 한 투자상품은 없다. 현재는 투자자들에게 친환경 리츠 부동산임을 나타내는 지표로 사용된다고 캄포스는 말했다. 그는 "표준 전략과 비교함으로써 위험도를 측정할 수 있을 뿐만 아니라 기후와 환경의 측면에서도 차이를 확인할 수 있다"고 말했다. FTSE 러셀은 자산 관리자와 소유자를 고객으로 삼고 있다. 개인 투자자의 경우 이 전략을 사용하려면 재정 자문인이 필요하다.

ESG 부동산 뮤추얼 펀드

버트 에셋 매니지먼트는 자산 관리자가 가장 소홀히하는 분야가 부동산임을 확인하고 2017년부터 ESG 부동산 투자에 중점을 둔 뮤추얼 펀드(Vert Global Sustainable Real Estate Inst)를 론칭했다.

버트 에셋은 "공개적으로 리스팅된 리츠 중에서 지속가능한 리츠를 선택하여 이를 매입하고 보유한다"고 밝혔다. 버트 에셋이 찾는 프로퍼티는 온실가스 감축 노력 훌륭한 기업 지배구조 친환경 건축 인증 등을 갖춘 부동산이다.

이 회사는 화석연료를 이용하는 산업이나 교도소와 관련이 있는 리츠는 제외시킨다. 또 해수면 상승 홍수 물과 열 스트레스 허리케인 위험에 얼마나 잘 적응하고 있는지에 따라 리츠 점수를 매겼다. 버트 에셋은 이러한 위험을 인식하고 적합한 조치를 취하고 있는 리츠를 보유한다고 말했다. 버트 에셋은 파이낸셜 어드바이저에 의해 운영되지만 개인 투자자는 찰스 스왑 피델리티 TD 아메리트레이드와 같은 회사를 통해 그 기금에 엑세스할 수 있다.

◆리츠(REITs)란

REITs는 부동산 투자신탁 Real Estate Investment Trusts의 약자다. 투자자로부터 자금을 모집하여 인컴 프로퍼티에 투자하여 수익을 만든 후 투자자들에게 배당하는 간접투자 방식이다. 즉 부동산을 주식형태로 보유하고 수익을 배당받는다. 리츠가 소유하는 커머셜 부동산은 사무실이나 아파트 건물부터 웨어하우스 병원 쇼핑센터 호텔 등 다양하다.

◆ESG 펀드란
ESG는 Environmental, Social, Governance의 약자로 기업의 환경, 사회적 기여도, 지배구조가 얼마나 투명한지를 근거로 투자하는 기법을 말한다.

투자 분석과 포트폴리오를 만들 때 기준이 되는 전략이다. 지속가능한 요소를 파악하여 장기간에 걸쳐 혜택을 보려는 전략이다. 일명 '착한 투자'로 불리는 이 전략은 투자자들이 투자처를 파악하기 위한 방법으로도 사용된다.


이재호 객원기자