[칼럼] 방법을 구하면 길이 보인다

오문식

몇 주 전 칼럼을 통해서 다양한 융자 프로그램들이 생겨나고 있다고 했다. 그 이후 불과 몇 주 만에 또 다른 프로그램들이 생겨나고 있다. 이렇게 새로운 프로그램들이 생겨나는 것은 서프라임 파동 이후 처음이다. 또한, 이러한 신생 프로그램들은 대부분 지금까지 융자받기가 어려웠던 고객들을 위한 프로그램이어서 반갑다. 앞으로는 은행마다 앞다퉈 새 프로그램들을 내놔 보다 많은 구매자들이 융자승인을 받을 기회가 될 수 있을 것으로 기대된다.

문제는 융자를 받아야 하는 고객이다. 지금 같은 상황이라면 지난달까지 융자승인이 가능하지 않았던 경우라도 지금은 가능할 수 있다. 그만큼 하루가 다르게 변화하고 있다. 하지만 ‘나는 융자가 가능하지 않다.’라는 생각에 막혀 방법을 찾으려는 생각조차 하지 않는 고객들이 문제다. 지금 융자가 필요하다면 방법을 찾아봐야 한다. 한 곳에서 융자가 되지 않았다고 무조건 안 된다고 판단해서도 안 된다. 불과 1년 전만 해도 은행마다 거의 같은 프로그램들만이 존재했을 때는그러했지만, 은행마다 자신들만의 프로그램을 개발해 내는 요즘에는 은행을 찾으면 길이 열릴 기회가 많다.

특히 혜택을 볼 수 있는 고객층으로는 1, 2년 전에 파산신청을 했거나 숏세일, 또는 차압과 같은 기록이 있는 경우이다. 기존에 숏세일의 경우 2년이 지나야 FHA 융자만이 가능했었던 것과 비교하면 지금은 12개월 즉, 1년만 지나도 가능하다. 파산신청 후나 압류 이후에도 1년만 지나면 융자를 받을 수 있다. 물론 이자율의 차이는 보이지만 FHA의 모기지 보험을 생각한다면 크게 나쁘지 않은 조건이다. 또한, 지금의 투자자들은 투자금을 보다 안전한 한 곳에 집중시키기를 원하는 경향이 있다. 따라서 다른 프로그램보다 점보 융자의 이자율이 지금까지는 상상할 수 없을 만큼 낮아졌다. 점보 융자는 지역에 따라서 차이는 있지만, 대부분 버지니아, 메릴랜드 지역은 62만 5천 달러 이상의 융자 금액이 이에 속하게 된다. 융자 금액이 커서 조금의 이자율 차이에도 월 페이먼트가 크게 변동되므로 다른 어떤 프로그램들보다 이자율에 예민하다.

서류상 세금보고 수입이 적은 자영업자들을 위한 프로그램도 속속 등장하고 있다. 자영업자들은 많은 경우 수입의 많은 부분을 비용으로 처리해서 실질적인 수입을 적게 보고하는 경우가 많다. 처음에는 세금을 적게 내서 좋지만, 그 이후에는 융자를 받을 때 불이익을 당하거나 융자승인이 완전히 거부되는 경우가 많다. 이런 분들을 위해서 지난 12개월간의 은행거래 내용만으로 수입을 증명할 수 있는 프로그램들이 등장한다. 순수하게 입금되는 금액만을 계산해서 수입으로 인정하기 때문에 세금보고 상에서 얼마를 비용처리 했는지는 중요하지 않다.
서브프라임 파동 후, 거의 10년이 지나서야 기다리던 융자 프로그램들이 서서히 등장하고 있다. 이런 프로그램들은 은행과 투자자들이 만들어낸 프로그램들인 만큼 그만한 효과가 없다고 판단되면 하루아침에 바뀔 수도 또 없어질 수도 있다. 융자승인을 받지 못해서 아쉬웠던 분들은 지금이라도 하루, 하루 전문가와 상의해서 상황을 지켜보는 것이 좋다. 앞으로 더 많은 기회가 기다릴 수 있지만, 앞으로는기회가 없어질 수도 있다. 지금 조금은 불만족스러운 조건으로 융자를 받는다 해도 수년 후에는 이득으로 돌아와 줄 것이다.