[칼럼]새해의 모기지 시장, 걱정과 희망들

오문식

2015년 모기지 시장을 문의하는 고객이 많다. 예측이 늘 맞는 것은 아니지만 나타나는 현상들을 중심으로 내년도 융자 시장을 조심스럽게 전망해 본다.

일단 가장 확실한 전망은 이자율의 오름세다. 2013년 중반부터 이자율이 다소 오르기는 했지만, 아직 30년 고정 이자율이 4% 초반에 머물러 있다. 아주 좋았던 이자율에 익숙했던 시간이 지났음에도 불구하고 아직 많은 분들이 3% 때의 이자율을 기대하고 있다. 하지만 아쉽게도 그런 시간은 오지 않을 듯 하다. 2014년에는 이자율이 지금 같지는 않을 것이다. 언제 얼마만큼이나 상승할 지는 예상하기 어렵지만 조금씩 지속해서 또는 한, 두 차례 큰 폭으로 이자율은 상승할 것이 분명해 보인다. 앞으로 이자율이 내려갈 것을 기다린다면 지금의 기회를 잃을 수 있다.

두 번째로 예상되는 변화는 새로운 융자 프로그램들의 등장으로 보인다. 이미 많은 프로그램이 등장했지만 아직은 실용성이 저조한 수준이다. 하지만 이러한 프로그램들이 다듬어지면서 실질적으로 활용할 수 있는 프로그램으로 준비될 것이다. 가장 큰 부분은 현재 자영업을 하면서 세금보고 상의 수입이 부족해서 융자를 받을 수 없는 고객들에게 융자받을 기회가 주어질 것으로 보인다. 많은 경우 실질적인 비즈니스의 수입보다 적은 금액을 보고하는 만큼 이러한 새로운 프로그램의 혜택을 받을 수 있는 폭이 작지 않을 것으로 기대하고 있다.

다음은 새로운 은행들의 등장이다. 서프라임 파동 이후 사실상 새로운 융자 은행이 등장한 적이 없었다. 하지만 올해 중순 이후에 처음으로 신생 융자은행이 등장하고 서부의 은행들도 동부지역까지 영역을 넓히고 있다. 일단 새로운 은행들의 등장은 무언가 획기적인 프로그램을 가지고 시작해야 함으로 이러한 은행들의 등장과 활약도 기대해 볼 사항이다.

다음은 점보 융자의 활성화다. 수년 동안 찾아볼 수 없었던 투자자들이 모기지 융자에 투자를 하기 시작하면서 새로운 프로그램도 등장하고 새로운 은행들도 등장하게 되었다. 하지만 많은 투자자는 적은 금액에 여러 군데 분산시키는 것보다 큰 금액에 한곳에 집중하려는 모습을 보이고 있다. 상황이 이렇게 되면서 은행마다 점보 융자의 이자율이 최저치를 기록하고 있고, 요구되는 서류도 간소화 되고 있다. 65만 달러 이상의 점보 융자가 필요하다면 지금부터 내년까지가 좋은 기회가 될 수 있겠다.

마지막으로 FHA 융자를 따라잡을 만한 일반융자의 등장이다. FHA 융자는 일반융자에 비해서 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하고 크레딧 점수가 이자율에 크게 작용하지 않는다는 장점이 있다. 또한, 개인파산, 숏세일, 주택 압류 등의 기록에 더욱 관대해서 일반융자로 융자승인이 불가능할 경우 FHA 융자로 융자를 받는 경우가 많았다. 하지만 높은 융자비용과 높은 모기지 보험비가 소비자들의 발목을 잡고 있다. 일단 FHA 융자로 융자를 받고 다음에 재융자를 하는 것도 방법이지만 융자비용을 생각하면 쉽게 판단할 수 없다. 재융자 비용 없이 융자를 받을 수는 있지만, 상대적으로 현재의 이자율보다 높은 이자율이 적용된다. 이에 맞서 현재의 일반융자가 5% 납부로 융자가 가능하게 되었으며 파산, 숏세일 등의 기록에도 조금은 관대해지려는 움직임을 보이고 있다. 이렇게 일반융자 프로그램이 FHA 융자의 기준에 맞춰간다면 앞으로 FHA 융자를 해야 하는 이유가 없어질 수도 있다.