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2015 주목해야 할 부동산 시장 걸림돌

융자 완화됐지만 바이어에겐 여전히 넘어야 할 산
기관투자가 이익 남기고 시장 이탈·이자율은 상승

국제 유가 하락에 따른 영향이 미국 경제 곳곳에 훈풍을 불어넣고 있다. 이처럼 살아나는 경기가 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

부동산 시장은 그동안 빠른 회복세를 보이며 경제 불황 이전 수준으로 접근하고 있다. 지난해 다소 주춤한 기색을 보이기도 했지만, 올 부동산 시장은 여전히 맑을 것으로 업계 관계자와 경제학자들은 전망하고 있다. 물론 부동산 시장이 탄탄대로를 달리기까지는 여전히 불안 요소들이 많다. 샛길로 벗어나지 않고 훈풍을 이어가기 위해서는 넘어야 할 과제들이 많다는 것이다. 부동산 전문가와 경제학자 등이 제기한 2015 부동산 시장의 과제를 짚어본다.
  
 ▷기관 투자가들의 시장 이탈 여부

부동산 시장에서 기관 투자가들이 차지하는 비중은 예상외로 크다. 작년 10월 말 현재 전체 주택 판매량의 15%를 이들이 차지하고 있다. 이는 2014년 1월의 20%에 비해 비중이 감소하고 있고 이들이 시장에서 조금씩 빠지고 있다는 점이다.
전미부동산협회(NAR)는 주택 가격이 점진적으로 상승하면서 기관 투자가들이 시장에서 철수할 움직임을 보이고 있다고 밝혔다.



로렌스 윤 수석경제학자는 “기관 투자가들은 주택 시장이 회복되기 시작한 지난 2012년과 2013년 미국 내 곳곳에서 수만 채의 집을 사들이는 등 큰 역할을 담당했다”고 말했다. 부동산 시장 회복의 견인차 역할을 담당했다고 덧붙였다.
하지만 주택 가격이 꾸준히 오르면서 이들이 그동안 투자한 돈을 현금으로 다시 회수하려는 움직임이 일고 있다고 설명했다. 부동산 통계회사인 리얼티트랙은 주택 가격 상승은 기관투자가들에게 주택을 되팔아야 하는 좋은 동기를 제공하고 있다고 분석했다.
 
만약 2012년에 주택시장에 뛰어든 기관투자가들이 당시 산 주택을 현재 시장에서 되팔 때는 구입 때보다 무려 38%~43%가량의 차익을 실현할 수 있다고 강조했다. 올해가 기관 투자가들이 투자한 돈을 회수하고, 빠질 수 있는 적기라는 점이다.
 
물론 기관 투자가들이 철수하면 시장에 더 많은 물량이 나오게 되고, 첫 주택 구입자들이 시장의 균형을 맞출 것이라고 전문가들은 진단했다.
  
 ▷여전히 깐깐한 융자시장

부동산 시장 활성화를 위해 지난 연말 융자 기준이 상당 부분 완화됐다. 하지만 집을 사려는 이들이 융자를 받기에는 여전히 문턱이 높다.
리얼터스(REALTORS®)의 최근 여론 조사결과 첫 주택 구입자를 위한 융자 프로그램인 FHA 융자의 경우 2~3년 전까지 5% 미만의 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있었다. 그러나 최근에는 MIP(Mortgage Insurance Premium) 수수료가 크게 인상되면서 첫 주택 구입 희망자들이 크게 버거워하고 있다고 부동산 전문가들은 밝혔다.
특히 콘도 구입을 위한 FHA 융자 기준은 더욱 엄격해진 것으로 나타났다.
국책 모기지 융자기관인 패니메와 프레디 맥이 최근 융자기준을 크게 완화해 3%만 다운페이하면 집을 살 수 있도록 했다. 그러나 실질적으로 융자를 담당하는 대부분의 융자업체가 신용(Credit)까지 완화한 것은 아니라고 전문가들은 설명했다. 비록 기준은 완화됐지만, 융자업체들이 리스크를 줄이기 위해 집을 사려는 이들에게 가이드라인보다 더 많은 현금 다운페이먼트를 요구하고 있는 상황이다.
   
 ▷이자율 상승

30년 고정 모기지 이자율은 연초까지 4% 아래에 머물러 있다. 애초 예상치보다도 상승 속도가 느리다. 그러나 이자율 상승은 올 한해 계속 이어질 것으로 전문가들은 진단했다. 올 연말에는 5%선을 넘어설 것으로 보인다. 패니매의 덕 던컨 수석 경제학자는 연준이 이자율을 올릴 경우 이는 주택 융자 시장에 바로 파급 효과를 가져올 것이라고 말했다.

특히 고가 주택시장을 형성하고 있는 샌프란시스코나 LA 등의 주택 구입자들은 이미 소득의 상당 부분을 주택에 투입하고 있는 상황에서 더 큰 부담이 될 것이라고 강조했다. 자칫 주택시장 회복의 큰 걸림돌이 될 것으로 보인다.
  
 ▷외국인 투자 감소

기관 투자가들과 더불어 외국인들의 주택 구입도 미국 주택 시장을 회복시키는 데 큰 역할을 했다. 하지만 최근에는 이들도 기관투자가와 마찬가지로 주택시장에서 물러나는 신호를 보이고 있다고 전문가들은 밝혔다.
 
던컨 수석 경제학자는 외국인 투자 자본의 감소를 달러화 강세로 설명했다.
 
최근 달러가 시장 지배력을 강화하면서 외국인들이 미국 주택 가격에 부담을 느껴 주택을 사는 데 주저하고 있다는 것이다. 현재 미국 내 부동산 시장에 유입되는 자금줄은 단연 중국이다. 경제가 나빠진 유럽이나 유가 하락의 직격탄을 맞고 있는 러시아 등의 투자 자금은 지난해부터 이미 미국 내 부동산 시장에서 줄어들고 있는 추세다.
 
외국인 부동산 구입이 가장 왕성한 캘리포니아를 예로 들면 2013년에 비해 2014년에는 무려 25% 감소한 것으로 조사됐다.

 허태준 기자
 

 
 


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