[리파이낸싱 시장 살아나나] 재융자 신청건수 지난해 말부터 회복 조짐

올해 첫 주, 지난해 마지막 주 대비 49% 늘어
2008년 11월 이후 6년만에 가장 높은 수치
프레디맥, 올해 전체 모기지 신청 중 40% 예상

올해 리파이낸싱 시장의 열기가 심상치 않다. 금융 업계에 따르면 2013년 이후 계속해서 감소해오던 재융자 신청건수가 지난해 말부터 다시 회복 조짐을 보이고 있다. 주택 가격의 상승과 낮은 모기지 금리로 인해 지난해 얼어붙었던 모기지 시장에 다시 훈풍이 불고 있는 것이다.

모기지은행협회(MBA)의 주간 모기지 대출 자료에 따르면 올해 첫 주 모기지 신청 건수는 지난해 마지막 주 대비 49% 늘었다. 주간 증가율로는 2008년 11월 이후 6년만에 가장 높은 수치다. 특히 재융자 신청이 66% 올라 전체 모기지 증가율을 끌어올리는 데 가장 큰 역할을 했다고 MBA측은 밝혔다. 재융자 신청률 역시 2013년 9월 이후 가장 높았다. 또 2월 첫주의 리파이낸싱 신청건수는 전체 모기지 신청의 69%를 차지했다. 이는 전주의 71%보다는 소폭 감소한 것이지만 지난해 연말부터 시작된 재융자 시장의 회복세가 비수기인 2월까지 이어지고 있는 것이다.

실제로 국책 모기지 업체인 프레디맥은 올해 전체 모기지 신청 중 리파이낸싱의 비율을 40%로 예측했다고 지난 6일 블룸버그 통신이 보도했다. 이는 지난 2013년의 63%에 비해 적은 수치지만 지난해 대비 4.5% 늘어난 것이다. 프레디맥은 재융자 시장의 회복세가 최소 올해 1분기까지는 지속될 것이라고 예측했다. 또 올해 리파이낸싱 신청자의 최초 1년간의 이자 절감 총액이 50억 달러에 달할 것으로 추정했다. 프레디맥의 렌 카이퍼 수석 경제학자는 "지난해 5%에 가까운 주택 가격 상승과 낮은 모기지 이자율로 인해 올해 초 리파이낸싱 접수가 크게 늘고 있다"며 "지난해 4분기 재융자 신청자들은 모기지 이자율이 평균 1.3% 포인트 줄었다"고 말했다.

현재 업계에서는 재융자를 통해 이자율을 낮출 수 있는 수를 740만 명으로 추산하고 있다. 하지만 지난해부터 대폭 강화된 대출 상환 능력 심사로 인해 지난 2년간의 소득세 신고 기록 등이 요구되면서 재융자 시장을 비롯한 모기지 융자 시장 전체가 경직되는 모습을 보였다. 하지만 올해는 주택 가격 상승과 낮은 모기지 이자율.정부의 각종 주택시장 활성화 대책들이 맞물리면서 재융자 신청이 늘고 있는 것으로 업계는 분석했다.

국책 모기지 업체인 패니메이의 발표에 따르면 지난주 30년 만기 고정 이자율은 3.59%로 전주의 3.66%에서 소폭 감소했다. 1년 전의 이자율은 4.32%.

한편 많은 금융 전문가들은 리파이낸싱을 고려하고 있다면 지금이 적기라고 강조하고 있다. 2년 내 가장 낮은 수준을 유지하고 있는 금리가 상승 조짐을 보이고 있는데다 주택 가격도 상승세를 보이고 있어 재융자를 받기 유리한 상황이기 때문이다.

부동산 투자 전문회사인 볼트 리얼티 그룹의 다이안 조지 대표는 "최근 모기지 이자율이 3.6% 수준으로 2013년 5월 이후 최저 수준을 유지하고 있어 리파이낸싱을 하기에 최적"이라며 "4.5~4.75% 이상의 높은 이자율로 융자를 받은 이들의 경우 1% 포인트 이상의 이자율 절감 혜택이 있어 그 혜택이 큰 편"이라고 설명했다. 또 비영리 지역개발단체 네이버워크 아메리카의 자료에 따르면 모기지 연체자의 다섯 명중 한 명꼴로 8%가 넘는 높은 이자율로 인해 고생을 겪고 있는 것으로 나타났다. 실제로 45만 달러를 4.75%의 이자율로 대출을 받은 사람이 현재의 3.6%의 수준으로 재융자를 신청할 경우 월 300달러를 절감할 수 있다.

현재 업계에서는 미국 경기가 살아나면서 모기지 이자율 역시 올해 상반기에 4% 하반기에는 4.5% 수준으로 오를 것이라고 조심스럽게 전망하고 있다. 정확한 상승폭을 예측하는 것은 다소 무리가 있지만 올해 모기지 이자율이 상승할 것이라는 것은 업계 전반의 공통된 예측이다. 따라서 주택구입이나 재융자를 고민 중이라면 빨리 서두르는 것이 유리하다.

게다가 업계에서는 주택시장의 활성화를 위해 정부가 내놓은 모기지 보험료 인하 정책으로 리파이낸싱 시장이 함께 혜택을 입고 있다고 설명했다. 지난달 8일 백악관은 주택시장의 활성화와 중산층 보호를 위해 연방주택청(FHA)이 징수하는 모기지 보험료를 기존 대출액의 1.35%에서 0.85%로 0.5% 포인트 인하 조치했다. 이 조치로 신규 모기지 대출이나 리파이낸싱을 하는 경우 연간 900달러를 절약할 수 있게 됐다. 버크셔 해서웨이 홈서비스의 짐 색손 최고재무책임자(CFO)는 "이번 모기지 보험료 인하 조치로 리파이낸싱 시장도 최근 호황을 누리고 있다"고 말했다. 또 "FHA로부터 모기지 대출을 받은 사람이 신용등급과 주택의 가치가 좋아 일반 모기지 대출로 재융자를 신청할 수 있을 경우 모기지 보험료를 줄일 수 있게 돼 그만큼의 월 상환액이 줄어드는 효과를 거둘 수 있다"고 설명했다.

또 지난해부터 지역에 따라 편차가 있지만 주택 가격이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 과거에 비해 리파이낸싱 신청시 유리한 상황이라고 금융 전문가들은 말했다. 모기지 네트워크의 브라이언 코스 부회장은 "가격 상승으로 인한 주택 자산 가치가 증가해 과거 리파이낸싱이 거부됐던 이들의 허가가 크게 늘어난 상황"이라며 "각기 처한 상황에 따라 다르기 때문에 단정적으로 말하기는 어렵지만 이자율이 높은 주택의 소유주나 주택 가치가 대출금보다 낮은 깡통주택 소유주들은 재융자 신청을 서두를 것"을 당부했다.

김수형 기자 [e-mail]