지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

기사공유

  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오톡
  • 카카오스토리
  • 네이버
  • 공유

역모기지 프로그램 심사 까다로워진다

재산세 등 지급의지 증빙 자료 요구
신용 기록·실수입 현황 기록도 제출
기대수명 제한 조치 등 뒤따를 수도

역모기지 신청에 대한 심사가 이달 말부터 많이 까다로워 진다.

워싱턴포스트는 오는 27일부터 연방정부 역모기지 프로그램 신청시 신청자의 재정 상태에 대한 평가가 현재의 모기지 신청 수준으로 강화돼 향후 역모기지 신청시 어려움이 예상된다고 지난 12일 보도했다. 이번에 추가되는 자격 조건으로는 역모기지 대출자가 향후 부담해야하는 재산세와 보험료 주택 유지 보수 비용 등에 대한 지급 의지와 지불 능력에 대한 증빙자료들이다.

현재 역모기지 프로그램은 일반 은행에서도 취급하지만 대부분 연방주택청(FHA)의 보증 프로그램(Home Equity Conversion Mortgage: HECM)을 통해 이뤄졌다. 이러한 까닭에 상대적으로 나이 제한이나 주택 에퀴티 등 주요 조건을 갖추기만 한다면 대출 승인을 받는 것이 상대적으로 수월했던 것도 사실. 역모기지를 승인 받기 위해서는 기본적으로 주택 소유주와 그 배우자가 62세 이상으로 해당 주택이 주 거주지여야 하고 주택에 선취권(lien)이 설정된 부채를 모두 상환한 상태여야 한다. 단 역모기지 대출로 청산할 수 있는 소액의 모기지 잔액이 남아있는 것은 허용된다.

하지만 오는 27일 이후 역모기지 신청자들은 기존의 자격 조건 외에도 앞으로 발생할 자신의 재정적 부담에 대한 지급 의지와 지불 능력을 증명해야 한다. 이를 위해 역모기지 신청자들은 자신의 신용 기록과 함께 지난 24개월간 재산세와 주택 관련 각종 수수료 등을 제때 납부했다는 사실을 함께 증빙해야 한다. 또 자신의 수입과 재정 자산과 월별 지출 등을 통해 실수입 현황 기록이 요구될 수 있으며 현재 일을 하고 있는 중이라면 자신의 고용 기록 역시 요구된다.



또 역모기지 자격 심사에서 일부 부적합 판정을 받게 된다면 기대수명 제한(life expectancy set-aside) 등의 조치가 요구될 수도 있다. 즉 대출자가 오래 살게 됨으로써 받게 되는 대출 총액이 자신의 주택의 가치를 원천적으로 넘지 못하게 되는 것이다. 현재의 역모기지 프로그램은 신청자에게 보험 가입을 의무화해 신청자의 장수로 인한 역모기지 지급 총액이 주택 가치를 넘어서는 경우 이를 보존하고 있다.

이러한 역모기지 대출 자격 조건 강화는 지난 2013년 FHA의 구제금융 이후 부실대출로 인해 입은 손해를 최소화하고 재정 상황을 회복하기 위한 자구책의 일환으로 추진되는 것이다. FHA는 현재 각종 수수료를 인상하고 대출기관에 대한 관리감독을 강화해 경기 침체에 따른 주택 가치 하락분과 부실 대출의 피해를 회복하기 위한 노력을 기울이고 있다.

연방예금은행의 메기 오코넬 FHA 역모기지 프로그램 담당자는 "강화될 자격 심사를 피하기 위해 최근 역모기지 신청이 크게 늘고 있다"며 "장기적으로 보면 이번 조치가 재정 상태가 어려워 채무불이행 우려가 있는 이들을 걸러내 주택 시장의 건전성을 확보하는데 도움이 될 것"이라고 평가했다.

역모기지란=역모기지는 62세 이상의 주택 소유주들이 소유 주택의 에퀴티를 수입으로 전환할 수 있는 대출 프로그램으로 일반 주택 모기지와 달리 대출금을 원금과 이자를 갚아 나가는 게 아니고 역으로 대출금을 일시로 받거나 매달 고정액으로 수령하는 것이다. 대신 대출자가 사망이나 이주 주택 매각 등으로 더 이상 해당 주택에 거주하지 않게 될 때까지로 기한이 정해져 있고 이후 융자기관이 주택 매각 등의 방법으로 융자 금액과 이자 등을 회수하는 방식이다. 장점은 이렇게 받은 돈이 비과세 대상이며 사용 용도에 제한이 없으며 기타 연금이나 다른 사회복지수당 등의 혜택에 아무런 영향을 주지 않는다는 점이다. 또 자신이 해당 주택을 판매하거나 이사를 하거나 본인 사망시까지는 그 집에 계속 거주할 수 있어 현재의 주거 상태를 안정적으로 유지할 수 있다는 점에서 많은 주택 소유주들에게 은퇴 후 재정 설계로 검토되고 있다. 만약 사망 당시에 집에 대한 에퀴티가 이자 등을 정산한 후 남아 있다면 이 부분은 정산 후 유족이 찾아가게 된다.

하지만 융자비가 비싸고 재산세.보험료 등 주택 유지비용을 본인이 부담해야 한다는 부담이 있다. 특히 역모기지 프로그램은 신청자의 모기지 보험 가입을 의무화하고 있다. 문제는 이 모기지 보험료가 비싸다는 점. 처음에 해당 주택 가격이나 FHA가 정한 그 지역 역모기지 상한액 가운데 적은 액수의 2%를 수수료로 내야 하며 이후 모기지 총액의 0.5%를 연 수수료(월 0.04167%)로 내야 한다. 특히 모기지 총액 해마다 늘어나기 때문에 갈수록 보험료가 부담이 될 수 있다는 점은 주의해야 한다.

역모기지는 월 상환액이 없어 체납의 우려는 없지만 몇 가지 조건을 위반할 경우 역모기지가 종료 돼 융자금 전액을 즉시 상환해야 하는 책임이 발생 할 수 있다. 이러한 조건들은 계약마다 다양할 수 있지만 일반적으로 ▶주택을 임의로 처분하거나 자녀 또는 신탁에 소유권을 이전하는 경우 ▶주택의 유지 보수 의무를 다하지 않았을 경우 ▶재산세와 주택보험료를 납부하지 않은 경우 등을 포함한다.

김수형 기자

kim.soohyung@koreadaily.com


Log in to Twitter or Facebook account to connect
with the Korea JoongAng Daily
help-image Social comment?
lock icon

To write comments, please log in to one of the accounts.

Standards Board Policy (0/250자)


많이 본 뉴스





실시간 뉴스