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[부동산]머리에 ‘쏙’ 부동산 이야기<9>

[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2006/08/10 19:08

◆글 싣는 순서

1. 부동산 구입의 기본 - 부동산 소유 관련 비용
2. 콘도, 타운하우스, 단독주택 - 어떻게 선택하나?
3. 이 지역 건축업자들
4. 구매시 확인할 점
5. 밴쿠버 부동산 시장의 역사
6. 밴쿠버 부동산 시장 성공 사례들
7. 모기지(Mortgage)의 기본
8. 광역 밴쿠버 중요 지역들
9. 부동산 판매의 기본
10. 리스팅 에이전트(Listing Agent) 선택하기

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'집 팔 때 꼭 알아두어야 할 기본 지식'
리얼터, 커미션, 이사, 정산할 것들...

이제는 부동산 구입을 떠나서, 이미 소유하고 있는 부동산을 판매할 때 중요시 여길 점을 살펴보자.

◆리얼터 고용하기

시작하기 전에, 혹시, 리얼터(Realtor, 부동산 중개인)한테 주는 커미션을 아끼기 위해 개인 거래로 집을 직접 팔 생각을 하고 계신다면, 조심해서 결정하길 바란다.
리얼터를 통해서 팔면 MLS(Multiple Listing System)으로 매물 정보가 올라감으로써 도시 전체의 리얼터들에게 공개되지만, 개인 판매를 하면 신문에 직접 광고를 내거나, 인터넷에 광고를 내야 한다.


또한, 자기 집에 대한 가치를 정확히 모르기 때문에, 가격을 자칫 너무 낮게 잡아 돈을 잃거나, 너무 높게 잡음으로서 안 팔리는 경우가 있다.
그리고 직접 파는 것이기 때문에 바이어스 에이전트(Buyer's Agent)에게 주는 커미션이 전혀 없음으로, 혹시 한 리얼터가 매물에 대해 알고 있더라 해도, 자신의 고객을 그 쪽으로 데려올 일은 없다.


재산을 이전하면서 다뤄야 하는 법적 문서, 그리고 회계상의 문제에 대해서도 전문가의 지식이 없이 진행하다 보면 상당히 복잡해질 수 있으며, 혹여 실수가 일어난다 하더라도 개인 매매이기 때문에 보호 받기 힘들다.


그에 반해서 리얼터를 통해 거래를 했을 경우, 혹 실수가 나서 고소 하게 되는 경우, BC주의 리얼터들은 의무적으로 Errors and Omission Insurance(보험)에 가입이 되어 있으므로 그 손해액을 전액 배상 받을 수 있다(법원에서 이기는 경우에). 전문직들은 그에 대한 수요와 필요성이 있기 때문에 존재한다는 게 필자의 의견이다.


구입 시와는 달리 부동산을 판매할 때는 일단 리얼터에게 커미션(commission)을 내게 된다.
이 커미션은 일반적으로 판매 가격에 비례하는 퍼센티지 시스템이다.
보통 커미션을 매길 때는 첫 $100,000에 대해서는 X%, 그리고 그 나머지에 대해서는 X% 하는 식으로 가격을 매긴다.
드문 경우에는 고정액을 선정하는 경우도 있는 걸로 들었지만, 본인은 직접 목격한 적은 없다.


그리고 차액 커미션 제도는 불법이다.
차액 커미션이란, 주인에게 기본 가격을 약속하고, 그 기본가격 이상으로 팔리면 그 차액을 가져가는 것이다.
이유는, 집 주인들은 부동산 가격에 대한 경험이 적기 때문에, 부정직한 리얼터가 $500,000에 팔 수 있는 것을 집 주인에게 $400,000 주기로 하고, 결과적으로 $480,000을 받아 $80,000의 부당 이익을 챙기는 식의 사례를 막기 위해서이다.


집을 파는 측에서 고용하는 리얼터는 리스팅 에이전트(Listing Agent)라 부른다.
흔히 집을 팔려고 내놓을 때 동사 'List'를 쓴다.
"I will listing your house" 하는 식으로. 그 경우 리스팅 에이전트에게 일정 퍼센티지의 커미션을 약속하는 것이고(물론 안 팔리면 한 푼도 안 낸다), 리스팅 에이전트t는 구매자를 대표해주는 상대편 리얼터에게 그 커미션의 일부를 떼어주는 거다.
이 금액은 50%를 넘지 않는 게 흔하다.
이쯤 하면 커미션의 흐름이 이해가 갈 것이다.


◆가장 보편적인 커미션 금액은

필자가 본 바로는 가장 흔한 커미션 금액은 첫 $100,000에 대해서는 7%, 그리고 나머지에 대해서는 3%(이하 7&3 형식으로 표기)가 흔하다.
경우에 따라서 유명하고 경력있는 측들은 더 높이 받을 수도 있고, 새내기들은 흔히 가격을 살짝 낮추는 경우가 있다.


경우에 따라서는, 한 리얼터를 골라서 현재 집을 팔고(Listing Agent로서의 활동) 또 다음 집을 사면(Buyer's Agent로서의 활동) 집을 판매하는 데에 대한 리스팅을 약간 깎아줄 수도 있다.
왜? 바이어스 에이전트(Buyer's Agent)로서의 활동을 하면서 또 커미션을 받는 경우이기 때문에, 약간 깎아주는 거다.
사는 측에서는 흔히 3.22/1.15 선에서 오르락 내리락 하는 편이다.


또 다른 커미션을 깎아주는 사례는, 집을 팔아주는 에이전트가 구매자를 동시에 대표하게 된 경우이다.
이 경우는, 특정한 리얼터 없이 혼자 둘러보던 구매자가 우연히 굴러 들어오는 경우이다.
이 경우, 바이어스 에이전트(Buyer's Agent)에게 내주는 3.22/1.15를 더 이상 내주지 않고 전액을 갖게 되기 때문에, 리스팅 에이전트는 약간의 디스카운트를 줄 수 있게 된다.
물론 이런 디스카운트들이 법적으로 보장되어있거나 표준화된 것은 아니므로, 100% 받을 보장은 없다.


여기서 "원 퍼센트 리얼티(One Percent Realty)는 집 가격의 1%만 받는데, 다른 곳은 왜 이렇게 수치가 높은가?" 라는 의문을 제기하는 분이 계실 것이다.
필자는 수 많은 리얼터들의 마케팅을 도와줬으며, 마케팅 그리고 서비스에 들어가는 예산이 얼마나 되는지 잘 알고 있다.
따라서 필자가 제시한 의문은 사실 "1%만 받고 어떻게 서비스 수준을 유지하나? 수학적으로, 그리고 현실적으로 불가능해 보인다" 였다.


결론은? 서비스의 수준은 돈에 비례한다.
원 퍼센트 리얼티(One Percent Realty) 라는 회사가 생기기 전에도, 항상 자기 커미션을 대폭 줄임으로써 고객을 유치하려는 리얼터들은 존재했지만, 여전히 일반 가격을 매기는 리얼터들이 우세한 것은 다 이유가 있다.


$3,000을 내면 $3,000 어치의 서비스를 받는 것이고, $12,000을 내면 그 가격에 비례하는 서비스를 받는 법이다.
집을 좋은 가격에 빨리 팔고, 좋은 서비스를 받고, 또 편히 거래하려면 그에 맞는 가격을 내야 한다는 게 필자의 의견이다.


◆판매, 그리고 이사 준비

집을 팔기 전에 고려할 점도 몇 가지 생각해보자. 일단, 뭐든지 팔 때는 외모와 프리젠테이션이 큰 영향을 미친다.
같은 집이라도 지저분하거나, 고장 난 게 조금 있으면 더 가격이 낮아질 수 있다.
예를 들어, 벽 페인트가 심하게 벗겨진 곳이 있으면, 그 정도는 고쳐버리자. 울타리 판자 하나가 떨어져 나간 정도는 고쳐버리자.

하지만, 카펫이 낡아서 전부 교체해야 될 정도라면 일단 고치기 전에 생각해보자. 이 카펫을 전부 나무 바닥으로 교체하는데 $5,000이 든다면, 이걸 고침으로서 집 가격을 $5,000 이상 인상시킬 수 있는가?

또한, 집이 전체적으로 낡았다면, 한두 군데를 고치거나 업데이트 해봤자 별 소용이 없을 것이다.
냉장고가 최신형이라도, 벽과 페인트, 그리고 바닥 마감재가 낡고 헤어졌다면 전체적으로 낡은 인상을 주기 때문이다.


집을 고쳐 팔아서 이득을 남길 생각이라면, 집이 전체적으로 조화를 이루도록 고쳐야 한다는 걸 잊지 말자. 필자의 친구는 3년 전에 산 낡은 콘도를 현재 개조 중이다.
부엌을 통째로 재단장하고, 화장실도 100% 재단장, 그리고 거실과 침실의 바닥재를 전부 교체하는 큰 공사를 진행중이다.
낡은 콘도를 새 단장해서 이익을 남길 생각이라면 이 정도로 과감하게 해야만 소득을 크게 올릴 수 있다.


또 한 가지, 집을 팔 때는 다음 집으로의 이사를 수월하게 하려면 준비를 치밀하게 해야 한다.
집을 팔 때는 계약서에 실질적인 이전 날짜를 꼭 표기하는 법이다.
지금 살고 있는 집이라면, 물론 이사 준비를 하고 다음 집을 마련할 시간을 충분히 둬야 한다.
빈집을 사고 팔 때는 즉석 이전이 가능할 수도 있지만, 대부분의 경우는 주인이 살고 있거나, 집을 렌트하는 주민들이 있는 게 보통일 것이다.


혹 본인이 이사 나가는 경우이며 콘도 건물에 살 경우에는, 콘도 경비원이나 매니저에게 꼭 이사 날짜를 예약해야 한다.
그리고 또 한 가지 잊기 쉬운 점 - 이사 며칠 전에 은행, 신용카드 회사, 전화 회사, 케이블 회사 등등에 전화해서 꼭 주소/서비스 이전을 끝내자!

◆렌트 중인 집을 팔 때
본인이 거주하지 않고 임차인(Tenant, 렌트해 사는 이)에게 렌트를 내놓은 집을 팔 때는 주의할 점이 몇 가지 있다.
집을 사는 측이 그 집을 프라이머리 레지던스((Primary Residence, 주 거주지)로 쓸 경우 집을 파는 측에서 임차인들에게 한 달 분의 렌트비를 반납해줘야 한다.
프라이머리 레지던스는 그 집 주인이 직접 살거나, 직계 가족(부모님, 또는 자녀)이 사는 경우를 의미한다.


또한, 이 경우 최소 2개월의 여유 기간을 줘야 한다.
예를 들어, 판매 계약이 7월 15일에 완료되었으며, 렌트 사이클이 매월 1월이면, 8월 그리고 9월의 여유 기간을 전부 받으므로, 실질적으로는 계약일로부터 2달 반의 노티스(Notice)가 되는 거다.
이 노티스를 전달하는 것은 무조건 본래 주인의 의무이지, 새 주인의 것이 아니다.


새 주인이 그 집을 주 거주지로 쓰겠다고 해놓고 6개월간 집행을 안할 경우, 새 주인은 종전의 임차인에게 2개월 분의 렌트를 보상해줘야 한다.
집을 보여줄 때는 최소한 24시간 전에 약속을 잡아야만 구매 희망자를 데리고 들어올 수 있으며, 그 시간은 오전 8시~저녁 9시 사이로 제약되어있다(물론 임차인 측에서 그 외의 시간대에 동의한다면 예외가 적용된다).

임차인에게 2개월의 노티스를 전달한 후, 그 2개월 사이에 임차인 10일의 사전 경고를 주고 이사를 나갈 수 있다는 점도 명심하자! 이 경우에 임차인은그 10일이 끝나는 시점까지만의 렌트비를 내면 되고, 그 나머지에 대해서는 책임이 없으며, 종전의 주인은 여전히 한 달치 렌트비를 보상해줘야 한다.

따라서 렌트를 내놓고 있는 집을 팔 때는 상당량의 손해를 감안해야 한다는 걸 잊지 말자.

◆재산세도 정산해야
전에도 봤듯이 부동산을 소유할 때는 매년 매겨지는 재산세(Property Tax)를 내야 한다.
집의 소유권을 이전할 때, 집을 파는 측에서는 이미 1년분 세금을 냈을 것이다.
따라서 사는 측에서 이전 날짜에 의거하여 재산세의 일부를 판매자에게 내주게 된다.


집을 팔 때는 이 외에도 'Builder's Lien, Frustration of Contract' 등등의 다른 수많은 법적 규제가 있다.
이런 자세한 정보를 이 글에 기재할 수는 없으므로, 전문성 있는 리얼터에게 의문하도록 하자.

* 혹 글에 대한 질문, 비평이 있으시면 jeff@jeffkee.com, 또는 604-619-5135로 연락 하면 도와드릴 수 있으며, 좋은 질문이 나올 경우에는 이 글에 실어드리겠습니다.
또한, 리얼터를 구하는데 도움을 제공할 수도 있습니다.


▶글=제프 기(Jeff Kee)
서울 출생, 현재는 밴쿠버에 거주. 마케팅 비즈니스를 소유 경영하며(www.jeffkee.com) 주로 부동산 에이전트들을 상대로 일하고 있다.


영어와 한국에 능통하고 다양한 지역 마케팅 실무경력을 쌓았으며, 창업 전 벨(Bell Mobility)의 밴쿠버 지사에서 근무했었다.
주로 부동산 업자들과 일하면서 그 외 광역 밴쿠버의 다양한 비즈니스들과 거래를 하고 있다.

☎604-619-5135, jeff@jeffkee.com

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