주택시장 흔드는 3.5%대 모기지 금리

9월 매물 2.5% 줄어…8월 1.8%보다 감소폭 커져
중간 가격대 매물 정체…18개월 연속 증가 멈춰

모기지 금리가 다시 떨어지면서 9월 들어 매물이 이전보다 더 큰 폭으로 줄어 주택 시장이 다시 요동치는 것이 아니냐는 우려를 낳고 있다.

가뜩이나 부족한 주택 시장의 매물이 9월에 더 줄었다. 모기지 금리 때문이다. 리얼터닷컴은 모기지 금리가 더 떨어지면서 9월 주택 시장에서 매물 기근이 더 심해졌다고 밝혔다.

리얼터닷컴에 따르면 9월 전국 부동산 매물은 연율 환산 2.5% 줄었다.

8월에도 매물은 연율 환산 1.8% 줄면서 감소세를 이어갔지만 9월 들어 감소폭이 커지면서 시장의 우려가 커졌다.

주택 매물은 2년 전 이미 사상 최저로 떨어진 상태였다. 하지만 지난해 주택 판매가 소강상태에 접어들자 특히 중간 가격대를 중심으로 매물이 회복세로 돌아섰다.

잠시 한숨 돌린 상황은 올해 여름 모기지 금리가 다시 떨어지면서 반전됐다. 금리 하락으로 집을 사려는 수요가 늘면서 매물이 급격히 줄었다.

최근 몇 년 동안 주택 시장에서 매물은 항상 역사적으로 가장 낮은 수준이었다고 할 수 있다.

금융위기 이후 투자자들이 적극적으로 주택을 매입한 점도 매물 부족을 부추겼다.

투자자들이 사들여 임대로 전환한 주택은 약 500만 채로 추산된다. 이 가운데 대부분은 엔트리 레벨 주택이었다. 이 가격대는 특히 임대 수요가 높아 당분간 주택 시장에 나올 가능성이 높지 않다.

여름과 가을 사이 수요가 급증하면서 20만 달러 이하 주택 공급은 1년 전과 비교해 10%나 줄었다.

모기지 금리 하락으로 수요가 급증했기 때문이다. 30년 고정 모기지 금리는 지난해 11월 5%대로 올랐다가 올해 3월까지 4.5% 선을 유지하면서 전통적으로 부동산 거래가 가장 활발한 봄철에도 거래가 예년보다 저조했다.

모기지 금리는 5월 들어 하락을 시작해 7월과 8월에 급락했고 9월에는 평균 3.5%대까지 내려왔다.

금리가 3% 중반대에 머물자 주택 수요는 기존 주택과 신규 주택 모두 급격히 늘기 시작했다. 봄철에 해소되지 않았던 수요까지 몰렸기 때문인 것으로 보인다.

엔트리 레벨과 함께 더 큰 집으로 이사할 때 선호하는 20만~75만 달러대 매물도 줄었다.

주택 시장의 60%를 차지하는 이 가격대 주택의 공급은 9월 들어 현상 유지 수준을 보였다. 주목할 점은 이 가격대의 매물이 지난 18개월 동안 빠른 속도로 증가했다는 사실이다. 9월에 나타난 매물 정체는 1년 반 동안 계속되던 매물 회복세에 찬물을 끼얹었다.

시장의 방향 자체가 바뀐 것으로 현재는 정체지만 앞으로는 매물이 줄 수도 있다는 우려를 낳고 있다.

실제로 이 가격대의 주택 매물이 앞으로 몇 개월 동안 계속 줄 수 있다고 예상하는 전문가도 있다. 리얼터닷컴의 조지 라티우 수석 이코노미스트는 "이 가격대의 매물이 줄기 시작하면 상당수의 주택 구매자는 집을 선택할 수 있는 폭이 급속히 좁혀지는 것을 실감하게 될 것"이라고 내다봤다.

그는 이런 경향이 당분간 지속될 것으로 예상했다. "9월에 나타난 매물 트렌드는 특히 중간 가격대 주택 시장에서 앞으로의 시장을 예고하는 것일 수 있다.

내년 초반에는 매물이 더욱 줄어들 수 있다." 신규 주택 건설 추세를 보면 상황 개선에 도움이 안 되기 때문이다. 단독 주택 건설을 보면 엔트리 레벨에서도 성장세가 아주 느리지만 중간 가격대와 고급 주택 시장에서도 더딘 것은 마찬가지다.

전국주택건설협회(NAHB)의 로버트 디에츠 수석 이코노미스트는 "주택 건설 전반이 저조하지만 엔트리 레벨 주택 건설 부진은 적정 가격 주택 공급과 맞물려 있다"고 지적한다.

"현재 신규 주택 판매에서 20만 달러 이하 가격대는 10%에 불과하다. 5년 전만 해도 신규 주택이 5채 팔리면 1채가 이 가격대였다. 10년 전에는 40%를 차지했다." 그렇다고 공급이 빨라질 가능성도 높지 않다. 건설회사가 엔트리 레벨 주택을 더 짓고 싶어도 현재 건축비로는 감당하기 어렵다.

수요는 더 커지고 공급은 더 부족한 상황이 지속되면 주택 시장에서 투자 수익이 다시 커질 수 있다. 올해 들어 주택 투자 수익은 이전보다 상당히 줄어들면서 안정세를 보였지만 일부 시장에서는 투자 수익이 다시 커지고 있다.

모기지 금리가 다시 올라가면 수요가 줄면서 가격이 안정되겠지만 모기지 금리가 지금처럼 저점을 유지하면 주택 부족이 심화될 가능성이 높아지고 내년 봄 주택 시장은 전국적으로 매물 확보 경쟁과 가격 상승이 재현될 것으로 보인다.


안유회 기자 [e-mail]