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[문재인 정부 1년]대출규제가 잘한 정책…용수철 효과로 강남 집값 과열, 공급 부족 해결이 숙제

김태윤(pin21@joongang.co.kr)
김태윤(pin21@joongang.co.kr)

[한국 중앙일보] 기사입력 2018/05/08 17:09

[부동산 정책 평가]
8·2 대책 등 6차례 규제책 발표
공공임대 확대 등 주거복지정책 긍정적

지방 부동산 경착륙 막을 지원책 필요
시장 상황 보며 정

“요즘에는 하루에 전화 1~2통 받기가 힘들어요. 집을 팔려는 사람도 사려는 사람도 확 줄었습니다.”
서울 송파구 잠실동에 있는 한 공인중개소 대표의 얘기다.

지난 3~5일 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 있는 10여 곳의 공인중개소에 문의했지만, 답은 비슷했다. “거래 절벽이라는 말을 실감한다”는 말도 나왔다.


서울 송파구의 대표적 재건축 추진 단지인 잠실주공 5단지의 모습. [뉴스1]

지난 1년간 ‘다주택자·강남·투기’와 전쟁을 벌였던 문재인 정부가 고전 끝에 승기를 잡았다는 평가가 나온다. 고강도 규제를 비웃듯 치솟던 강남 집값이 하락세로 돌아서면서다.

한국감정원에 따르면 4월 마지막 주를 기준으로 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 집값은 4주 연속 하락세를 보였다.

연초 과열의 중심지였던 재건축 시장 역시 지난해 9월 이후 33주 만에 하락(-0.03%) 전환했다.

강여정 한국감정원 주택통계부장은 “지난해 8·2 부동산 대책과 가계부채 종합대책 등이 순차적으로 정책 효과를 나타내면서 부동산 시장이 안정세를 이어가고 있다”고 말했다.

문재인 정부는 출범 후 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 정책 목표로 내세웠다. 첫 부동산 정책인 6·19 대책에서 대출 규제와 조정대상지역 확대로 군불을 땐 정부는 8·2 대책에서 쓸 수 있는 모든 규제를 동원했다. 굵직한 규제만 14개였다.

투기지역과 투기과열지구가 부활했다. 재건축 초과이익 환수제 등 재건축·재개발 규제가 강화됐다. 민간택지 분양가 상한제, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 요건 강화, 다주택자 양도세 중과 등이 포함됐다.

10·24 가계부채 대책 때는 다주택자와 갭투자자를 겨냥한 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 도입을 발표했다.


그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

하지만 시장을 억누를수록 용수철 효과가 나타났다. 강남 재건축·고가 아파트를 중심으로 가격이 급등했다. 한국감정원에 따르면 지난해 5월부터 올 4월까지 강남 4구의 주택 매매 가격 상승률은 9.66%다.

1년 새 30% 안팎 오른 아파트도 많았다. 같은 기간 전국 상승률은 1.67%였다. 강남 집값은 4월 양도세 중과가 시행되고 나서야 진정되는 분위기다.

지난 1년 문 정부의 부동산 정책 성과에 대해 중앙일보 설문에 응한 경제 전문가 40명의 견해는 엇갈렸다. ‘보통’이 17명(42.5%)으로 가장 많았다. ‘매우 만족(1명)’을 포함한 ‘만족’은 11명(27.5%)이다. 반면 ‘매우 미흡(3명) ‘을 포함해 ‘미흡하다’는 응답은 12명(30%)이었다.

잘한 부동산 정책으로 응답자 중 18명(복수응답)은 DSR 등 대출 규제를 꼽았다. 다음은 공공임대주택 확대(17명), 다주택자 양도세 중과(15명), 초과이익 환수제 시행 등 재건축 규제(9명) 순이었다.

잘못한 정책으로는 재건축 규제(15명)가 가장 많았고, 양도세 중과(11명), 청약제도 개편(8명) 순이었다.

지난 4월 1일 양도세 중과 시행 전 서울 강남권에는 급매물이 쏟아졌다.[연합뉴스]


청약 가점제 확대로 무주택자의 분양 주택 당첨 비율이 90%에 이르는 등 실수요자 보호 정책은 긍정적이라는 평가가 많다. 공공주택 100만 가구 공급과 신혼·청년을 위한 주택 공급 확대 등 주거복지정책도 방향을 잘 잡았다는 평이다.

함영진 직방 빅데이터랩팀장은 “갭투자 등 투기적인 가수요를 시장에서 걷어냈다는 부분도 긍정적”이라고 말했다.

하지만 과도한 분양가 통제로 로또 아파트를 양산하고, 재건축 규제로 서울이나 강남 등 특정 지역 가격만 오르는 쏠림현상을 부추겼다는 비판이 많다.

수요 억제책이 장기적으로 공급 부족을 일으켜 향후 집값이 재상승할 수 있다는 우려도 크다. 향후 정부가 중점적으로 추진해야 할 정책으로 중앙일보 설문 응답자 40명 중 26명이 주택공급 확대를 꼽은 이유다.

다주택자를 임대등록사업자로 유도하는 정책 역시 미흡하다는 지적이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “임대주택사업자로 등록한 다주택자가 주택을 매도하지 못하고 나머지는 양도세 부담 등으로 버티기에 들어가면서 매물 부족과 거래 두절 현상이 동시에 상존하는 시장으로 변하고 있다”고 말했다.

서울과 지방간 부동산 시장 양극화에 대한 우려도 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “규제 일변도 정책으로 인해 시장 불안정성이 더욱 높아졌다”며 “자칫하면 지방 시장의 붕괴로 이어질 수 있다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “지방 주택시장 침체 장기화와 지역 산업 붕괴에 따른 경착륙 위험을 완화할 수 있는 지원책 마련이 필요하다”고 말했다.


문재인 정부는 과도한 분양가 통제로 로또 아파트를 양산했다는 비판을 받는다. 사진은 지난 3월 디에이치자이 개포 견본주택에 예비 청약자들이 줄을 서 있는 모습.[뉴스1]

정부가 검토 중인 보유세 인상은 신중해야 한다는 목소리가 크다. 권대중 교수는 “금리 인상이나 입주 물량 증가 등이 시장을 어렵게 만들 텐데 보유세 인상까지 겹치면 깊은 침체에 빠질 수 있다”며 “꼭 필요한 정책만 필요한 지역에 시행하는 맞춤형 정책이 필요한 시기”라고 말했다.

정책 속도를 조절해야 한다는 주문도 있다. 심교언 교수는 “다주택자 양도세 중과 등 집값 안정을 위해 나올 정책은 이미 다 나온 상태이기 때문에 긴 호흡을 갖고 지켜봐야 한다”며 “시장에 미칠 장·단기 효과를 구분해 국민에게 알리고 변화에 준비할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr








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