[부동산 특집]셀러 마켓 vs 바이어 마켓

셀러스 마켓, 주택 매물 적고 주택 가격 고공비행
바이어스 마켓, 실업자 속출하고 새 집 건축 줄어

집 값이 꺽일 것인가, 아니면 더 오를 것인가. 꺽인다면 연착륙할 것인가, 아니면 급전직하를 할 것인가. 부동산 전문가들은 앞으로 2000년대 초반과 같은 호황은 수년간 힘들 것이며 올라도 밋밋한 기울기로 올라갈 것이라고 예측하고 있다. 주택 가격을 전망하는데 도움이 되는 셀러스 마켓과 바이어스 마켓 때 나타나는 여러가지 현상을 알아본다.

○셀러스 마켓의 특징
로컬 경제가 활성화되고 있다. 새로운 회사가 속속 생겨나고 있고 따라서 구직이 용이하다.
시장에 나와 있는 주택 인벤토리가 낮은 비율을 유지하고 있다. 새로운 직업이 창출되고 이에 따르는 집의 수요가 많아지는 것은 불문가지. 당연히 셀러가 주도권을 가지고 주택 가격을 좌지우지한다.

새 집을 많이 짓는다. 지으면 팔리는데 가만히 있는 어리석은 빌더는 없다.
주택 가격이 고공 비행을 한다. 당연한 얘기다. 얼마나 오르고 있는냐가 중요하다. 강한 셀러스 마켓에서는 두자리 숫자로 집값이 오른다.

바이어의 오퍼에 조건부 조항이 사라진다. 자고 일어나면 집값이 오르는데 바이어에게 유리한 조건을 달고 집을 사려는 것은 무모한 짓이다. 더군다나 언더 프라이스는 집을 안사겠다는 의사 표시일 것이다.

바이어가 셀러를 만나기 힘들다. 얼굴을 보기 힘들다는 뜻도 있지만 가격 클로징 비용 등에 관해 네고가 안된다는 의미도 있다.
다운 액수가 올라간다. 셀러스 마켓에서는 25%의 다운은 있어야 한다. 풀 캐시 오퍼도 심심치 않다.
감정가가 중요하지 않다. 다운하는 금액이 많으면 감정가는 요식행위일 뿐이다. 예상보다 5만달러가 덜 나오더라도 집을 파는데 문제는 없다.

○바이어스 마켓의 특징
실업자가 속출하면서 인구가 줄기 시작한다. 닷컴 회사나 관련 공장 등이 문을 닫으면서 생긴 실업자들은 살 던 곳을 떠난다.
위와 같은 상황은 매물 인벤토리의 증가로 이어진다. 당연히 새 집 건설은 줄어든다.
페이먼트를 못내는 가구수가 늘어나고 은행에서 집을 차압한다. 파산이 많아지면 거저 먹으려는 대규모 투자자들이 몰려드는 묘한 현상이 벌어지기도 한다.
가격은 곤두박질친다. 집의 가치보다 더 낮은 오퍼가 들어온다. 그나마 오퍼라도 있으면 셀러로서는 다행이다.

복수 오퍼는 아예 없고 셀러는 바이어의 수 많은 조건들을 맞추려 애쓴다. 바이어가 만나자고 하면 셀러는 한밤중이라도 뛰어 나가야 하지 않을까.
융자에 관한 조건부 조건이 크게 완화된다. 융자 기간이 따로 없는 오퍼도 있다. 융자가 나오면 사겠다는 것이다. 셀러는 그저 융자가 나오기만 기도할 뿐 대책이 없다.
주택 가격이 떨어졌으니 다운 금액은 그리 중요치 않다. 하지만 은행에서는 융자 심사를 까다롭게 한다.