저소득층·첫 주택 구입자 내 집 마련 기회 커지나

대출규정 완화 등으로 침체된 주택시장 활성화 기대
26일부터 연방주택청 모기지 보험료 0.5%P 인하해
일부선 "현금 거래 많은 한인들 효과 크지 않을 것"

주택시장 활성화를 위한 정부의 각종 정책이 최근 쏟아져 나오고 있다. 특히 눈에 띄는 것이 모기지 대출 규정 완화.

지난해 12월 국책 모기지 업체인 패니메이와 프레디맥이 주택 경기 활성화와 주거 안정화를 위해 최소 다운페이먼트 비율을 주택 가격의 3%로 낮춘 모기지 상품을 다시 출시한다고 밝혔으며 연방주택청(FHA) 역시 26일부터 모기지 대출을 하는 사람들에게 적용되는 모기지 보험료를 0.5%포인트 낮췄다. 다운페이먼트와 모기지 대출의 부담을 줄여 주택구입시 처음 목돈을 마련하기 힘든 저소득층과 생애 최초 주택 구입자들의 내 집 마련의 기회를 늘리겠다는 것이다.

우선 가장 눈에 띄는 것은 FHA의 모기지 보험료 인하 정책이다. FHA는 26일부터 주택시장의 활성화와 중산층 보호를 위해 FHA가 징수하는 모기지 보험료를 0.5%포인트 인하했다. 최소 다운페이먼트 비율을 주택 가격의 5% 미만인 15년 이상 모기지 상품의 경우 모기지 보험료가 대출액의 1.35%에서 0.85%로 0.5%포인트 인하되며 다운페이먼트가 5% 이상일 경우는 기존의 1.30%에서 0.80%로 역시 0.5%포인트 인하된다.

오바마 행정부는 이 조치로 신규 모기지 대출자가 연간 900달러를 절약할 수 있을 것으로 기대했으며 25만명에 달하는 생애 최초 주택 구입자들의 주택 구입 기회가 늘어날 것으로 기대했다.

1934년 처음 실시된 이후 그동안 FHA 모기지 대출 프로그램은 일반적인 모기지 대출이 요구하는 20% 수준의 다운페이먼트 대신 3.5%의 낮은 다운페이먼트를 요구해 저소득층의 인기있는 주택 구입 수단이 되어 왔다. 하지만 금융시장 붕괴이후 FHA는 모기지 대출자가 대출 상환에 실패할 경우 FHA의 피해를 줄이기 위한 보호 장치로 의무적으로 가입하게 되어 있는 모기지 보험료를 지난 2011년 이후 해마다 인상하면서 그동안 많은 소비자 단체들로부터 주택 시장 활성화의 걸림돌이 되고 있다고 지적을 받아왔다.

50만 달러를 융자한다면 연간 최대 7750달러 매달 646달러에 달하는 보험료를 추가로 내야했기 때문이다. 웬만한 고급 승용차 한대 리스 페이먼트 수준이어서 FHA 모기지 대출자들의 수가 계속해서 줄고 있는 상황이었다. 이로 인해 지난 2010년 100만 명에 달하던 FHA 모기지 대출자들은 지난해 60만 명으로 40% 가까이 준 것으로 조사됐다.

업계 전문가들은 FHA 모기지 대출 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 적어도 1년 정도 신용 점수를 쌓고 2년 이상 일한 기록을 가지고 있어야 한다고 조언했다. 또 월 모기지 상환액이 전체 수입의 31%보다 적어야 하며 모기지 상환액을 포함한 학자금 융자나 신용카드 빛 등의 총 부채가 수입의 43%를 넘지 말 것을 조언했다. 물론 이 비율은 다운페이먼트 액수와 신용점수에 따라 최대 50%까지 조정될 수 있다.

이외에도 국책 모기지 업체인 패니메이는 지난달부터 주택 경기 활성화와 중산층의 주거 안정화를 위해 최소 다운페이먼트 비율을 주택 가격의 3%로 낮춘 모기지 상품을 출시했다. 또 다른 국책 모기지 업체인 프레디맥 역시 3월 23일부터 3% 다운페이먼트 모기지 상품을 출시할 계획이다. 이 모기지 프로그램에 가입하기 위해서는 신용점수가 최소 620점 이상이어야 하며 FHA모기지 프로그램과 마찬가지로 모기지 보험에 가입해야 한다. 하지만 주택담보대출비율(LTV)이 80%보다 낮아지면 보험을 해약할 수 있어 상대적으로 보험 부담이 적은 편이다.

또 수입과 자산.직업 상태에 관한 서류를 제출해야 하며 향후 위기 상황 관리를 위해 지정된 주택소유관련 상담 교육을 받아야 한다. 이밖에 단독 주택을 구입하려는 생애 최초 주택 구입자거나 리파이낸싱을 받는 경우에만 가능하며 고정 금리 상품으로만 제공된다.

한인 부동산 업계는 이 같은 정부의 각종 부동산 시장 견인 정책이 그 동안의 긴 부동산 시장 침체에서 벋어나는 계기가 되길 바라고 있다. 리맥스 부동산 정신호 중개인은 "정부의 각종 주택시장 부양책으로 올해 부동산 시장은 뜨거울 것으로 기대하고 있다"면서 "좀 더 저렴하게 주택 구입을 하고 싶다면 지금부터 빨리 움직이는 것이 유리하다"고 말했다. 일반적으로 겨울은 계절적 요인으로 매물 자체가 적고 거래가 잘 이루어지지 않지만 3월 이후로는 주택 가격이나 모기지 이자율이 오를 것이 분명해 보이기 때문에 지금이 적기일 수 있다는 것이다.

하지만 일부에서는 "모기지 대출 심사시 신용등급이 엄격하게 적용되고 있어 젊은 주택 구입자나 현금 거래 비중이 높은 한인들의 경우 큰 효과를 보기는 힘들 수도 있다"고 말했다.

한편 부동산 전문가들은 올해 주택 구입을 고려하고 있다면 소득세 신고를 통한 소득 증명과 신용점수 관리를 미리 할 것을 조언했다. 또 다운페이먼트 금액의 경우 최고 3개월 이상 금융기관에 예탁이 되어 있어야 한다며 구입 시기를 고려해 현명한 자산 운용이 필요하다고 강조했다.

김수형 기자/ [e-mail]