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논란 가져온 '421-a' 면세 프로그램은…불황 타개책으로 도입됐지만 부자들만 혜택

초고가 '원57' 펜트하우스도 재산세 면세
전문가들, 관련 조항 개정 필요하다고 지적
2012~2013 회계연도 아파트 15만 가구 혜택

맨해튼 미드타운의 고급 콘도인 원57의 펜트하우스가 지난해 말 1억47만1452달러에 판매됐다. 89층과 90층 2개 층을 연결해 만든 1만1000스퀘어피트의 규모의 6베드룸 아파트는 맨해튼의 아파트 종전 매매가 최고 기록인 8000만달러를 넘어서는 기록이다. 종전 기록은 프랑스 프로축구구단 AS모나코의 구단주인 러시아 재벌 드미트리 리볼로블레프가 2012년 센트럴파크 서쪽에 있는 샌디 웨일 씨티그룹 전 회장의 펜트하우스를 구입했을 때다.

문제는 이러한 초호화 아파트가 36만 달러에 달하는 재산세 감면을 받았다는 것이다. 지난 10일 뉴욕타임스 보도에 따르면 원57을 포함한 2007년 이전에 개발이 시작된 대부분의 주거용 아파트는 421-a로 알려진 신축건물 면세 프로그램의 적용을 받은 것으로 알려졌다.

421-a 프로그램은 44년 전인 1971년 주거용 아파트의 신규 건축을 장려해 뉴욕시의 부동산 경기 활성화를 통한 불황 타개책으로 처음 도입됐다. 이후 1980년대 건설경기 활성화로 수차례 관련 조항이 수정되며 현재에 이르렀다. 2007년 마지막 개정된 현재의 법은 맨해튼 14스트릿에서 96스트릿 사이 혹은 주민 수요가 특별히 높은 지역에 한해 전체 가구의 20%를 서민아파트로 공급할 경우 최대 25년까지 이러한 세금 감면 혜택을 제공하고 있다.

문제는 지금의 뉴욕시 부동산 시장이 길게는 44년 전에 비해 짧게는 지난 2007년에 비해 상황이 많이 달라져있다는 것. 해마다 뉴욕시의 인구는 급증하고 있으며 이로인한 주택 수요는 나날이 늘고 있다. 임대 시장의 주거비 부담은 나날이 증가하고 있는 상황. 저소득층의 주거 부담은 점점 커지고 있는 반면 고급 주택을 소유하고 있는 사람들은 계속해서 오르는 주택 가격으로 그 격차가 더 커지고 있는 것이다.

실제로 많은 주택 문제 전문가들은 이 감세 조항이 서민아파트 공급보다는 개발 증진에 정책에 방점이 찍혀있다며 관련 조항의 개정이 필요하다고 지적하고 있다. 최근 5년새 맨해튼 임대용 부동산 가격은 26% 올랐다. 업계에서는 전 세계의 부동산 투자자본이 뉴욕으로 몰리면서 이러한 가격 상승은 더욱 가속화될 것으로 예상했다.

사실 이 면세 프로그램의 문제는 수년 전부터 지적돼 왔으나 이번 최고가 아파트의 면세로 다시 논쟁이 커진 것이다. 실제로 지난달 뉴욕시의회 청문회에서 많은 주택문제 전문가들은 이 프로그램의 문제점을 지적했다. 맨해튼의 신규 건축이 대부분 고급 콘도에 집중되고 있는 상황에서 이 제도의 혜택이 최상위층에 집중되고 있으며 신규 개발로 인한 주변 지역의 주택가격 및 렌트 상승으로 저소득층의 퇴출이 가속화되고 있다는 것이다.

뉴욕시 주택보존국(HPD) 자료에 따르면 2012~2013회계연도 기준 15만 가구의 아파트가 이 면세 프로그램의 혜택을 받았다. 금액을 환산하면 10억6000만 달러에 달하는 세금이 감면된 것으로 전체 재산세의 95%에 달한다. 문제는 이러한 세제 혜택을 받은 아파트 중 서민에게 공급된 비중이 적다는 것이다. 주택문제 해결을 위한 비영리단체인 주택개발연합(ANHD)의 자료에 따르면 15만 가구중 1만2748가구만이 저소득층과 차상위계층을 위한 서민아파트로 공급됐다. 주택문제 관련 비영리 단체인 '모두를 위한 주거안정화 연합'의 마리자 실버-파웰 대표는 "대다수의 뉴욕시민에게 돌아가야 할 혜택이 고급 아파트를 개발하고 소유하는 이들에게 집중되고 있다"며 "이번 기회에 421-a 프로그램의 폐지를 이끌어 내야한다"고 지적했다. 또 일부에서는 맨해튼의 부동산 시장에 외국 자본의 투자가 증가하고 있는 상황에서 이러한 감세 혜택이 외국 자본에게 돌아가는 것은 국부 유출과 같은 것이라고 지적하고 있다.

하지만 개발업자들은 토지 대금과 건축비가 지나치게 높아진 상황에서 이러한 세제 혜택마저 없어진다면 맨해튼에 신규 아파트의 건축을 하는 것은 불가능에 가깝다고 말하고 있다.

현재 421-a 프로그램은 올해 6월로 만기돼 주의회의 연장안 혹은 법안 개정을 앞두고 있다. 빌 드블라지오 뉴욕시장은 이번 법안 개정을 통해 자신이 지난해 공약한 10년간 서민주택 20만 가구의 서민아파트 확충 계획을 현실화할 것으로 알려졌다. 실제로 지난달 열린 주택문제 관련 시의회 청문회에서 비키 빈 HPD국장은 421-a 프로그램과 관련된 최근의 논란에 대해 "더 낳은 목표 달성을 위해 현재 법안에 대한 전방위적인 조사 및 다양한 방안을 검토 중"이라고 밝혀 앞으로 뉴욕시의 관련 입장에 업계의 관심이 쏠리고 있다.

김수형 기자

shkim14@koreadaily.com