성공적인 주택 매매를 위한 가이드…주택 매물로 내놓을 최적의 시기는 '3월 중순'

연평균 거래가보다 2% 높게 가격 형성돼
스타벅스 0.25마일 이내 주택 많이 올라
리노베이션은 주방보다는 화장실이 좋아

다가오는 주택 매매 시즌을 맞아 온라인 부동산 중개업체인 질로닷컴의 스펜서 래스코프 대표와 스탠 햄프셔 수석 경제학자는 뉴욕타임스의 부동산 고정 칼럼인 질로 토크의 상담 내용을 바탕으로 지난달 '부동산의 새로운 법칙'이라는 책을 발간했다. 1억1000만 여 건의 부동산 거래 데이터의 분석을 시도한 이 저서에 따르면 지난 5년간 미국의 부동산 시장은 급격히 변했다. 이로 인해 저자는 이전과 다른 새로운 전략이 필요하다고 강조한다. 성공적인 주택 매매를 위해 저자들이 강조하는 주택 구입과 판매시 주의점을 정리했다.

◆ 주택 판매 최적의 시기는=저자는 뉴욕 지역의 경우 주택을 매물로 내놓을 최적의 시기는 3월 중순이라고 조언했다. 특히 이 시기에 주택을 매물로 내어 놓는 경우 매매도 빨리 이뤄지는 경향이 있으며 연 평균 거래가보다 2% 정도 높게 가격이 형성된다고 전했다.

반면 12월 둘째주의 경우 주택가격이 연 평균 거래가보다 2.8% 낮게 판매돼 주택 판매 시기로는 가장 좋지 않다고 조언했다.

또 인터넷을 통해 매물을 내어 놓는 경우 봄이 돼 부동산 시장에 매물이 쏟아져 나오는 시기를 기다렸다가 2~3주쯤 후에 온라인에 노출할 것을 권했다. 신규 주택 구매자들이 매물을 보러 돌아다니기 시작한 시점에는 온라인을 통한 주택 검색이 적을 뿐만 아니라 자신이 원하는 주택의 조건이 명확하지 않아 실제 거래로 이어질 확률이 적다는 것. 하지만 이들이 2~3주간의 주택 탐색기간을 거친 후에는 원하는 구체적인 주택의 그림이 그려져 있고 온라인을 통한 적극적인 주택 검색을 하는 경향이 있어 보다 유리하는 것이다.

◆ 주택 구입에서 위치가 가장 중요=부동산업계의 정설중의 하나는 주택의 위치가 그 주택의 가치를 결정한다는 것이다. 인기가 많은 지역의 주택 가격이 더 높을 수밖에 없다는 것. 하지만 저자는 이미 인기가 있는 지역의 경우 주택 가격이 높게 형성되어 있어 오름세가 빠르지 않아 오히려 피하는 것이 좋다고 조언한다. 대신 그 지역의 인근에 상대적으로 저평가되어 있는 지역을 공략할 것을 권했다.

하지만 부동산 전문가가 아니라면 이러한 동향을 파악하는 것이 쉽지 않다. 저자는 새로 스타벅스가 들어오는 지역에 주목하라고 조언했다. 질로닷컴이 1997년에 구입해 15년을 소유한 주택의 가격 변동을 확인해 본 결과 스타벅스에서 0.25마일 이내에 있는 주택의 경우 1997년에 13만7000달러였던 주택이 26만9000달러로 96% 오른 것으로 나타났다. 반면 1997년에 10만2000달러였던 스타벅스에서 떨어져 있는 주택의 경우 같은 기간에 가격이 16만8000달러로 65%오르는데 그친 것으로 나타났다. 저자는 이를 스타벅스 효과라고 명명하며 스타벅스가 새로 매장을 내는 지역의 경우 대기업의 상권 분석을 통해 발전 가능성이 검증된 곳이라며 이를 효과적으로 이용할 것을 조언했다.

◆ 동네보다는 주택 자체에 집중=간혹 좋은 동네에 살기위해 그 지역의 가장 저렴한 주택을 찾는 경우가 있다. 하지만 다시 주택을 판매할 경우를 생각한다면 좋은 투자가 아니라고 조언한다. 동네가 좋지 않더라도 주택이 좋을수록 주택 판매가 빨리 성사되며 주택 가격도 유리하다는 것. 저자는 지역보다는 주택 자체를 꼼꼼히 살펴보는 것이 더 중요하다고 말한다.

◆ 리노베이션은 주방보다 화장실=저자는 모든 주택의 리노베이션이 동일한 가격 대비 효과를 갖는 것이 아니라고 말한다. 가장 가격대비 효과가 큰 곳은 화장실. 지나치게 고급으로 개조하지 않고 대략 3000달러 정도를 들여 깨끗하게 리노베이션을 한다면 1달러당 1.71배의 주택 가치 상승 효과를 거두는 것으로 조사됐다. 하지만 많은 비용을 들여 최고급용으로 개조를 한 경우는 가격대비 효과가 반감되는 경향이 있다고 전했다.

반면 주방과 지하실의 리노베이션의 경우 자신이 사는 데에는 도움이 될 수는 있지만 다시 주택을 판매할 경우를 생각하면 좋은 투자가 아니라고 조언했다. 저자는 2만2000달러를 들여 주방 리노베이션을 한 경우 주택 판매로 인한 최종 가치는 오히려 1달러당 0.51달러로 줄어드는 것으로 나타났다고 말했다. 또 지하실의 경우 리노베이션을 통해 개조를 하면 주택 가격 상승에 도움이 될 것이라고 생각하기 쉽지만 구매자에 따라 이 공간의 활용을 다르게 생각할 수 있기 때문에 주택 가치 상승에는 크게 도움이 되지 않는다고 말했다.

◆ 주택 구입도 심리 게임=저자는 주택 가격 역시 0이 아닌 9로 끝내는 것이 구매자가 느끼기에 실제보다 더 저렴하다고 생각하는 경향이 있다며 주택 가격이 45만 달러보다는 44만9000달러가 구매자들의 관심을 더 끌어 4~7일 정도 빨리 거래가 성사된다고 말했다. 주택 가격이 워낙 높기 때문에 100달러나 1000달러에 대해 크게 상관하지 않을 것이라고 생각하기 쉽지만 실제 거래에서는 가격 차이를 상쇄할 만큼의 가치가 있다는 것이다.

또 주택 매물을 온라인에 소개할 때 독특한(unique).투자가치가 있는(investment).잠재적 가능성이 있는(potential) 등의 단어를 사용할 경우 주택 거래가가 7%나 줄어드는 것으로 나타났다. 반면 고급스러운(luxurious).눈길을 끄는(captivating) 등의 단어를 사용할 때는 8.2% 오르는 것으로 조사됐다.

김수형 기자

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