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[부동산]머리에 ‘쏙’ 부동산 이야기<7>

[밴쿠버 중앙일보] 기사입력 2006/07/14 18:16

◆중앙일보 2006년 7월 14일(금)자, A7면 기사

◆글 싣는 순서

1. 부동산 구입의 기본 - 부동산 소유 관련 비용
2. 콘도, 타운하우스, 단독주택 - 어떻게 선택하나?
3. 이 지역 건축업자들
4. 구매시 확인할 점
5. 밴쿠버 부동산 시장의 역사
6. 밴쿠버 부동산 시장 성공 사례들
7. 모기지(Mortgage)의 기본
8. 광역 밴쿠버 중요 지역들
9. 부동산 판매의 기본
10. 리스팅 에이전트(Listing Agent) 선택하기

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모기지(mortgage)에 대한 명쾌한 충고 몇 가지
기본부터 현명한 선택, 그리고 목돈 불리기까지

◆토지나 집을 담보로 돈을 대출 받는 것

모기지(mortgage)의 기본 개념은 물론, 가진 토지나 집을 담보로 돈을 대출해주는 것이다. 이쯤 되는 기본은 다들 알고 있으리라 믿고 진행하겠다.

세세한 내용을 따지기 전에 한 가지를 확실히 해두겠다. 모기지를 다 갚아내는데 대략 25~30년이 걸릴 경우 (일반적인 가정들의 평균이다) 결과적으로 대출금액의 두 배 가량, 또는 그 이상을 은행에 되갚게 되는 게 흔하다.

필자는 흔히 "아아, 은행에 두 배로 돈을 되갚아 내느니 차라리 안 산다, 돈 아깝다." 하는 의견을 많이 들어봤다. 간단히 말하자면 이렇다 - 렌트로 내는 돈은 영영 사라지는 돈이다. 모기지를 갚아 내면서 내는 돈의 경우는 일부는 원금, 그리고 나머지는 이자이다. 원금으로 내는 돈은 결국 자기 돈이라는 얘기다.

또 한 가지 유의할 점은 부동산을 소유할 시 그 부동산의 가치는 인상될 확률이 더 높다. 인플레이션은 한 가지 이유지만, 밴쿠버 같은 경우는 시장의 활발성 그리고 도시의 인기 때문에 가격 상승률이 더 높다.

또한, 모기지에 대해 내는 이자는 대부분의 경우 세금 면제의 혜택까지 누릴 수 있다. 이제 모기지에 대한 악 감정이 사라졌으리라 믿고 진행하겠다.

◆몇 년간 이율이 떨어지는 일은 없을 전망

일단 Mortgage 의 종류는 크게 두 가지로 나눠진다. 고정 이율(Fixed Rate)과 변동 이율(Adjustable Rate)가 이 두 종류이다. 물론 세세하게 가면 더 다양하게 나눠진다. 말 그대로, 고정 이율은 모기지를 시작할 때의 이율에 근거해서 모기지가 완료(전액 지불시) 까지 똑같은 연 이율을 받는다.

변동 이율(Variable)은 시장 이율의 변동에 따라 이율이 달라진다. 고정 이율에 비해 예측 불허라고 봐야 한다. 물론 큰 손실을 막기 위해 어느 정도의 이율 변동에 대한 제한이 걸린다. 최고 이율에 대한 제한은 당연하며, 매년 허가 변동 폭도 제제되어 있다. 첫 년에 7% 내고 그 다음해에 11%를 내는 어처구니 없는 경우는 없다.

현재 시장 태세는, 5회(밴쿠버 부동산 시장의 역사)에서 다뤘듯이, 이율이 매우 낮은 편이다. 필자가 지금 글을 쓰면서 확인한 바로는 Prime Rate는 현재 6% 이다. 작년 한때 필자가 은행 대출을 받았을 적에 4.25% 였던 걸 기억하면 그에 비해서는 높아졌지만, 역사적으로 비교해보면 여전히 매우 낮은 편이다.

지금 당장 모기지를 받았다고 가정하자. 일반적으로 고정 이율을 받으면 Prime Rate 보다 약간 더 높은 이율로 고정된다. 익명의 은행 웹사이트 자료에 의거하면 현재로서 3년 고정 이율은 6.75%, 7년 고정은 7.20% 이다. 그에 반해 변동 이율(Variable Rate)의 경우는 5.25%에 받을 수 있다.

여기서 주목할 점은 이율이 낮은 시장에서는 고정 이율 제품들은 이율이 비교적 높으며, 변동 이율의 경우는 더 낮아진다. Bank of Canada 는 현재 인플레이션과 상승하는 집값을 조절하기 위해 이율을 높이고 있는 중이다. 십중 팔구, 앞으로 몇 년간 이율이 떨어지는 일은 없을 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

◆같은 집에 30년 눌러 살 계획이 아니면…

물론. 시장이라는 건 예측불허다. 전문가마다 의견이 다들 틀리며, 예측하지 못한 일이 발생해서 시장을 뒤집는 경우는 가끔 있다. 그럼 고정 이율과 변동 이율 제품 중 어느 쪽을 선택해야 하는가?

요즘 대다수의 은행들이 제공하는 모기지 제품은 이 두 가지를 적당히 섞은 하이브리드(Hybrid) 제품이다. 첫 몇 년간은 이율을 고정시킨 후, 그 후에는 시장 변동에 따라 이율이 바뀐다. 변동 이율 제품들과 비슷하게 첫 몇 년간의 이율은 고정 이율이 비해 낮은 편이다.

여기서 주목, 이 글을 읽는 분들은 아마도 젊은 분들, 또는 아직 집을 구입하지 않았으며 시장에 막 진입할 생각이신 분들일 것이다.

Suze Orman이 쓴 책에 의하면 이렇다. ‘같은 집에 30년 눌러 살 가능성이 낮은 상황에 뭐 하러 장기 고정 이율을 받겠는가? 차라리 하이브리드 제품을 선택해서 더 낮은 이율을 즐긴 후, 몇 년 후에 집을 팔고 다른 집을 사면서 그때 시장에 따라 가장 유리한 제품을 고르는 게 현명하다.

물론, 이 경우는 지금처럼 이율이 비교적으로 낮으며, 근래 몇 년 내에 이율이 올라갈 가능성이 높다는 전제 하의 조언이다.

◆월 납부 보다 격주 납부가 현명한 선택

모기지 납부금을 내는 방법에도 많은 차이가 있다. Monthly(월별), Semi-Monthly(월 2회), 그리고 Bi-Weekly(격주) 가 가장 흔한 방법들이다. 보편적인 사고방식으로는 월별이 가장 낮을 거라 생각하는 사람들이 의외로 많다(아마도 렌트비를 낼 때 월별로 내기 때문이 아닌가 싶다).

하지만, 캐나다의 경우는 봉급이 2주일에 한 번씩 나오는 편이다. 개인 회계 관리의 편의상, 사실 격주간 납부하는 게 더 편리할 것이다. 또 한 가지 유의할 점이 있다.

예를 들어 한 달에 한 번씩 $2,000 를 내는 사람이 있고(연간 $24,000), 격주마다 $1,000 를 내는 사람이 있다 치자. 이자는 매일간의 빚 금액에 대해 계산이 된다. 1월 1일과 1월 31일간에도 매일 이자가 쌓인다는 얘기다.

1월 14일에 $1,000를 내고 1월 28일에 $1,000를 내는 사람은, 1월 15일과 1월 27사이에 $1,000에 대한 14일분의 이자를 아낀 셈이 되지만, 월별로 내는 사람은 그 혜택을 못 받았다.

당장 생각하기엔 적은 량의 돈인 것 같지만, 이게 30년간 복리로 지속되면(물론 집을 바꾼다고는 해도 바로 전액 지불할 돈은 안 된다는 전제 하) 더 큰 금액으로 불어난다. 개인 편의상, 그리고 돈을 아낀 다는 면에서도, 역시 격주간 납부하는 편이 더 현명하다는 게 본인의 의견이다.

◆목돈을 만드는 가장 좋은 방법 RRSP

모기지를 낼 때 또 주의할 점은 다운페이(down Payment)이다. 다운 페이먼트는 크면 클수록 좋다. 대출액이 낮으면 납부금액이 적어지며 이자도 덜 내게 된다. 부담하기 힘든 양을 매월 또는 2주일마다 갚느니, 차라리 돈을 더 모아서 사는 게 더 편할 것이다. 전 회에도 강조했지만 "house rich, cash poor"의 상황에 빠지지 말자.

필자의 의견으로는, 다운 페이먼트를 모으는데 가장 효과적인 방법은 RRSP를 이용하는 것이다. Registered Retirement Savings Plan의 약자로, 근본적인 설립 이유는 은퇴 자금의 축적이었다. RRSP는 은행을 통해 설립하며, RRSP 에 투자하는 돈은 세금 면제가 된다.

은퇴하기 전에 RRSP 금액을 빼서 쓰면 다시 소득세가 붙지만, 이 경우는 예외다 - 그 돈을 학비로 쓸 경우, 또는 첫 주택 구매에 쓸 경우. 따라서 RRSP 를 통해 모아서 주택을 살 경우에는 저축액에 대해서 세금 면제를 받을 수 있고, RRSP 구좌에 돈을 묵히는 사이에 이자도 벌 수 있으니 일석이조이다.

필자도 RRSP 저축을 시작, 2005년에는 20%의 이자를 얻은 바이며, 충분한 금액이 모아지면 콘도를 하나 살 계획이다. RRSP 에 대한 자세한 사항은 지역 은행에 가서 상의하면 된다.
모기지의 종류, 이율, 대출 금액 등은 개인의 상황에 따라 모두 다르다. 따라서 딱히 고정적인 조언은 하기 힘들며, 경력 있는 공인 중개사, 그리고 모기지 브로커를 통해 정보를 획득하도록 하자. 이 지역의 경력 있는 부동산 업자에게 소개가 필요하면 필자가 연결해줄 용의가 있다.

◆필자 주.
이 글에 나온 수치들(이율, 금액)과 정보의 정확성을 위해 최선의 노력을 기울였으나, 간혹 사소한 차이가 있을 수도 있습니다. 정확한 정보는 전문가(공인 중개사 또는 다른 전문가들)를 통해 확인할 것을 권합니다.

▶글=제프 기(Jeff Kee)
서울 출생, 현재는 밴쿠버에 거주. 마케팅 비즈니스를 소유 경영하며(www.jeffkee.com) 주로 부동산 에이전트들을 상대로 일하고 있다.

영어와 한국에 능통하고 다양한 지역 마케팅 실무경력을 쌓았으며, 창업 전 벨(Bell Mobility)의 밴쿠버 지사에서 근무했었다. 주로 부동산 업자들과 일하면서 그 외 광역 밴쿠버의 다양한 비즈니스들과 거래를 하고 있다.
☎604-619-5135, jeff@jeffkee.com

캐나다 밴쿠버 중앙일보

▶기사 모음
http://joongang.ca/bbs/board.php?bo_table=T1008&sop=and&sst=wr_datetime&sod=desc&sfl=wr_subject||wr_content&stx=제프%20기&page=1

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