외국인을 위한 주택융자와 상업용 부동산 융자 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

미국 부동산 투자시 알아 두셔야할 사항(2)

1. 외국인을 위한 주택융자

미국에 주택을 구입하고자 하는 외국인은 외국인 융자를 통해서 주택융자를 얻을수 있습니다. 외국인 융자는 일단 기본적으로 LTV(Loan to value)가 70에서 60이 가능하며 (기본다운이 30-40%가 필요) 융자 상환기간의 계산은 30년으로 하되 보통 3,5년 동안은 원금과 이자를 납부하면서 페이먼트가 고정되다가 그이후에는 시장의 이자율에 따라서 이자율이 조절되게 되는 변동 프로그램으로 구성 되어있습니다.

이자율은 3년고정 프로그램이 4.25%이며 5년고정의 경우 4.875%로 저렴한 편이며 앞으로의 미국 부동산 시장의 전망으로 볼때 3년 보다는 5년 프로그램을 택하시는 편이 유리할 것으로 보여집니다. 외국인 융자는 취급하는 은행이 상대적으로 일반 융자에 비하여 적은 편이며 PORTFOLIO LOAN이라고 해서 융자해준 은행에서 제2금융권에 매각하지 않고 은행 자체로 이융자를 계속 보유하며 관리하게 됩니다. 외국인 융자를 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다.

(1) 직장 증명서 (한글과 영문 각 1부: 영문 양식에는 공증이 필요), 자영업자인 경우 사업자 증명 (한글과 영문 각1부, 영문양식에는 공증이 필요)
(2) 은행 예금증명서 (최소 두달치의 은행의 예금과 거래현황을 알수 있는 자료필요): 은행의 잔고에는 다운금액과 최소 6개월의 융자페이먼트가 가능한 액수의 돈이 있어야 하며 최소 2-3달은 은행에 이 돈이 꾸준히 예치되어 있어야 합니다)

(3) 여권과 주민등록증

주택을 구매시에는 일단 투자기간을 최소 3-5년정도로 정하시고 해당 부동산을 유지하시되 특히 렌트가 잘나갈수 있는 조건을 구비한 주택을 구입하시는게 중요합니다. 이러한 조건들에는 우수한 학군, 교통의 편의성, 풍부한 일자리, 생활의 편리성등이 있습니다.

또한 단순한 투자와는 별도로 미국에 장기적으로 자녀의 교육목적등으로 거주를 목적으로 하시거나 이민을 원하실 경우에는 이번 여름정도의 상황을 지켜보시면서 구입을 결정하시는 지혜가 필요합니다. 또한 한국에서 미국으로의 자금 반출시 한국 국내법에 위반되지 않게 세심한 주의가 필요합니다.

2. 상업용 부동산 융자

상업용 부동산의 융자는 은행에서 기본적으로 외국인과 국내인의 차등을 따로 두지는 않지만 외국인이 미국에 부동산을 구입할 경우 특히 동업관계나 파트너쉽 관계시에는 개인 1인 보다는 최소 1명의 미국거주인 (최소 영주권자 이상의 신분)이 포함되는 것을 요구하는 경우가 많이 있습니다. 세금관계나 여러가지 투자상의 이점때문에 미국에서의 상업용 부동산 구입시에는 보통 개인보다는 회사의 형태를 통해 매매를 하는 경우가 많이 있습니다. 상업용 부동산 융자의 기본 융자상환 기간의 계산은 25년이 많으며 보통 3,5,7년은 고정으로 이자와 원금을 납부하다가 3,5,7년째에 나머지 융자금액을 상환하는 조건이 많으며 상환기간이 도래시에는 대부분 재융자를 통해서 기존의 융자를 갚고 다시 다른 융자를 얻는 경우가 대부분 입니다.

이자율은 은행이나 프로그램에 따라서 다르지만 대략 6.5-7%대 중반정도라고 보시면 됩니다. 현재 상업용 부동산 융자는 몇년전의 리만브라더스사태로 촉발된 금융위기 이후 월가에서 거래되던 거의모든 CMBS (COMMERCIAL MORTGAGE BACKED SECURITY)의 매매가 부진한 관계로 당분간은 PORTFOLIO LOAN (은행자체가 가지고 있는 자금으로만 융자를 해주는 프로그램)이 대세를 이룰것으로 전망되고 있습니다.

상업용 부동산 융자에서 가장 중요한 것은 개인의 신용보다는 융자하고자 하는 담보 부동산의 가치가 매우 중요하다는 것입니다. 상업용 부동산의 매물을 쇼핑시 이점에 각별히 유의하셔야 하며 상업용 부동산은 자체에서 나오는 소득 (INCOME)으로 융자를 페이하면서 일정기간 부동산을 유지한후 부동산 가치의 상승으로 충분한 이익이 발생시 매각해야 하므로 적절한 가격대의 좋은 부동산을 매입하는것이 투자시 가장 중요한 포인트라고 할수 있겠습니다.

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