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부동산 가격이 더 하락해야 시장이 안정화 된다 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[조인스아메리카] 기사입력 2011/07/08 17:33

곽재혁 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
흔히 말하는 일년중 가장 부동산 거래가 활발한 시기인 여름의 부동산 시장은 여전히 꽁꽁 얼어붙어 있는 상태입니다. 부동산 시장의 각종 거래량 지표도 개선의 기미도 없이 떨어져 있는 상태이지만 여전히 많은 바이어들이 시장에서 대기하고 있는 중입니다.

아무래도 더많은 매물이 주택시장에 나올것 이라는 기대감과 함께 가격의 하락이 이미 바이어들 사이에 기정사실로 받아들여지고 있는 현재의 분위기가 시장의 활성화를 방해하고 있습니다.

최근의 바이어들의 추세를 보면 1) 가격이 낮은 매물에 오퍼가 몰려들고 있고 2) 현재의 asking price보다 최소 10-15%정도 하락한 가격에 오퍼를 넣어서 구매를 타진중이고 3) 상대적으로 상태가 좋은 주택을 선호하고 4) 렌트가 잘나가는등 장기보유의 여건이 좋은 경우로 구매를 추진하는 경향을 보이고 있습니다.

여전히 시장에서는 위의 네가지 정도의 여건을 충족시키는 매물들의 경우에는 복수의 오퍼가 몰려드는현상을 지역을 불문하고 보이고 있다는 것이 Los Angles를 중심으로 하는 남가주의 부동산 시장의 전망을 예상케 하는 현상 이라고 이해가 됩니다.

즉 바이어의 관망세가 끝날때 부동산 시장 특히 주택시장의 매매여건은 개선되고 좋은 투자의 시기가 시작될수 있다는 의미로 해석이 가능 하다고 생각이 듭니다. 그렇다면 과연 어떻게 바이어들의 관망세가 끝나는 시기가 올수 있을까요? 그것은 바로 주택시장의 가격이 하락해야만 한다는 결론에 도달하게 됩니다.

현재의 주택시장의 가격은 주택시장의 가치가 가장 비쌌던 2005-2006년정도의 시기보다 많은 하락폭을 경험한 것이 사실입니다. 전체 지역의 평균치로 본다면 최소 30-40%정도의 가치 하락이 기록되었지만 이 수치는 지역별로 큰 차이가 있습니다. 주로 대도시 지역의 경우 상대적으로 외곽의 경우보다 비교적 가격의 하락폭이 적었다는 점입니다. 그리고 현재도 같은 추세를 여전히 유지하고 있습니다.

하지만 중요한것은 아직도 주택가격의 하락은 끝나지 않고 있다는 것이 바로 앞으로의 주택구입자들이 주의해서 살펴보셔야할 사항입니다.

이렇게 결론을 내리게 되는것에는 몇가지 이해가 필요한 상황들이 있습니다.

첫째, 주택의 가격이 내려갈 가능성이 많다는 것입니다. 아직도 주택모기지 페이먼트에 어려움을 호소하고 있는 주택소유주들이 적지 않습니다. 작년부터 은행들이 은행의 차압절차상의 문제를 지적하는 여러 집단소송 케이스(class action)들을 경험 하면서 차압에 신중해졌고 최근에 주택의 차압을 빨리 진행한다고는 하지만 여전히 캘리포니아의 경우 최소 10-12개월정도의 차압기간이 소요되고 있으며 이 차압의 기간이 앞으로도 단축될 가능성은 현실적으로 힘듭니다.

결국은 시간의 문제이지 차압으로 갈수밖에 없는 주택이 상당수 있는것은 문제가 아닐수 없습니다. 그리고 이미 차압한 약 2백만채의 주택을 은행에서 시장에 내놓지 않고 있고 만일 주택이 가장 비쌌을때 주택을 구입하셨던 분들이 이용하셨던 minimum payment를 하는 option arm프로그램의 interest only로 페이먼트를 하시는 분들이 지금까지는 이자가 3%대여서 페이먼트에 문제가 없지만 만일 index가 올라서 페이먼트에 문제가 생기게 될경우 더 많은 주택이 차압될 가능성이 제기되고 있습니다.

위에 열거한 여러가지 이유로 차압이 늘어나게 되면 라스베가스의 사례처럼 페이먼트를 하실수 있는 분들도 고의 차압을 하는 경우가 생겨날수 있고 이에 따라서 주택의 가격은 하락할수 밖에 없습니다.

두번째, 시장을 바라보는 바이어들의 시각이 아직 때를 더 기다리는 분위기 라는것입니다. 위의 설명한 상황들에 덧붙여서 일단 가격이 현실적으로 하락할 것이라는 분위기가 형성이 되었기 때문에 첫주택구입자나 second home구입자 그리고 투자가들이 시장을 관망하는 분위기가 주택시장이 가장 활발하게 움직이는 여름의 시기에 일어나고 있다는 것입니다.

가끔 투자클럽등의 모임에 참석해 보면 유태계나 아랍계 그리고 중국계 투자가들의 경우도 최근 숨고르기를 하면서 시간을 두고 마켓을 지켜보고 있는 상황이 지속되고 있는것을 보고 있습니다. 이는 주택시장과 커머셜 시장 양쪽에 다 일고있는 현실입니다.

세번째, 주택시장의 가격이 하락해야만 확실히 사자는 결심을 하게되는 분위기 속에서 최근의 주택거래 패턴이 변화하고 있는 분위기가 시장에 팽배 하다는 것입니다.

먼저 언급드렸던 상황들 즉 가격이 저렴하고 업그레이드가 잘되어있는 수리가 불필요한 주택이 비교적 많은 오퍼를 받는 상황이 반복적으로 나타나고 있습니다.

그리고 이 조건에서 특히 투자가들의 경우 추가로 가격을 싸게 오퍼를 넣는 경우가 나타나고 있는것은 앞으로의 시장에서 가격의 인하를 기정 사실화 하고 지금 구입을 하는 가격을 최소 10-15%정도는 할인을 받아야만 안전하다는 인식이 팽배하고 있는것입니다.

이러한 상황과 분위기를 살펴볼때 주택시장이 활성화되기 위해서는 무엇보다도 가격이 하락하고 시장의 공급매물이 확대 되어야만 한다는 결론에 도달하게 됩니다 (이는 전적으로 개인적인 견해임을 밝혀 둡니다).

일단 여름의 시기가 넘어서 주택시장의 비수기가 되어가는 10월까지 만일 지금까지의 패턴대로 매물이 시장에 공급되지 않는다면 단기간에 부동산 시장이 활성화될 가능성은 그만큼 줄어들수 밖에 없습니다.

만일 구입을 희망하신 다면 조금더 기다리시면서 시장을 지켜 보시고 좋은 매물이 나왔을 때에는 최소 10%는 싸게 오퍼를 넣으셔야만 합니다. “그렇게 하면 집을 당장 못산다”거나 “ 이미 바닥인데 더 기다릴 이유가 없다”는식의 소위 약삭빠른 계산보다 더 멀리 보시고 판단을 하시기 바랍니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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