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부동산 시장 분야별 정리 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[조인스아메리카] 기사입력 2011/09/08 11:45

여전히 부동산 시장에는 큰변화는 감지되고 있지 않습니다.

거래량은 하락한 상태이며 시장에 대기중인 바이어들은 많지만 그에 비해서 시장에 마땅한 매물은 충분치 않은 상황입니다. 정확히 말씀드리면 마땅한 투자가치가 있는 매물이 적은 상황이 반복되고 있습니다. 지역별로는 특히 전통적으로 거주형 주택선호 지역인 오렌지 카운티의 강세가 여전히 이어지고 있습니다.

일단 주거지역으로 선호되고 있은 학군우수 지역과 생활 편의시설이 집중된곳 그리고 교통이 편리한 지역들은 여전히 투자가나 일반 바이어들의 관심이 집중되고 있지만 아직까지는 가격이 시가보다 저렴하고 내부의 업그레이드가 비교적 잘되어있는 주택들을 요구하는 수요가 맞물리면서 최근의 경기상황에 편승하여 아직까지는 기다리자는 분위기가 시장 전체를 지배하고 있는 상황입니다.

주택시장의 구매가 줄어들면서 한국의 전세란과 마찬가지로 이곳 미국에서도 렌트수요가 높아지면서 1-2년전까지도 고전을 면치못하던 아파트 임대시장이 대도시를 중심으로 상당히 붐을 이루면서 공실률이 빠른 속도로 줄어들고 임대료도 상승하고 있습니다.

아울러 주택을 차압당하거나 직장관계로 대도시로 이주하는 인구가 증가하고 주택구입을 보류한 가족단위의 렌트수요가 늘면서 렌트용 콘도나 주택 특히 한가족단위의 수용이 가능한 방세개 이상의 임대가 증가하는 추세에 있습니다.

주택시장의 상황과 더불어서 비지니스 매매시장의 침체도 여전한 상황입니다. 모기지에 비해서 더 까다로운 비지니스 융자시장의 상황속에서 기존 사업체의 매매는 극도로 부진하며 패업하는 사업체가 증가하고 있습니다. 미국에 있어서 Small business는 상당히 중요합니다.

미국의 중소업체들은 미국전체 고용시장의 절반을 차지하고 있으며 새로운 일자리 창출의 60%가 바로 중소기업을 통해서 이루어지고 있기 때문입니다. 2010년 9월에 발의된 small business jobs and credit act에 의해서 약 3백억불 가량의 자금이 중소기업의 육성을 위해서 사용될 전망입니다.

하지만 여전히 sba융자와 Credit Union의 fund정도가 거의 유일한 중소기업의 자금줄이 되고 있는 상황속에서 중소기업에 대한 대출은 약 20%정도 감축된 상황입니다. 이러한 상황을 놓고 볼때 사업체의 오픈을 준비하고 계시는 예비 창업자들은 좀더 신중하게 준비를 하셔야 하며 특히 사업체를 운영할 여유자금을 충분히 확보 하시는게 관건이라고 하겠습니다.

상업용 부동산 시장의 경우는 여전히 위험한 상태가 계속되고 있습니다. 최근 대형 상업용 부동산 거래가 약간은 살아나고 있고 특히 중국계 자본의 유입으로 그들이 선호하는 중대형 호텔의 매매가 활발해지고 있으며 한국의 국민연금과 같은 대규모 자금이 유입되면서 대형거래가 성사될수 있는 분위기는 꾸준히 조성되고 있습니다. 거기에 달러의 약세로 말미암아 계속되고 있는 미국으로의 전세계에서의 자금유입은 앞으로도 당분간은 지속될것으로 보여 집니다.

한국과 마찬가지로 미국에서도 결국 장기임대가 가능한 아파트로의 투자가 앞으로도 상업용 부동산 시장에서는 hot item 투자종목으로 장기간 남아있을 가능성이 큰것으로 보입니다.

하지만 아직도 상업용 부동산 시장 특히 은행 (Bank)들은 심각한 문제를 가지고 있습니다. 미국내의 약 1300개의 은행이 부실화된 상업용 융자 (이하 CRE: commercial real estate loan)를 보유하고 있고 FDIC에 의해서 부실의 위험이 있는 은행으로 지목된 은행들의 수가 약 884개를 기록하고 있으며 350개의 은행이 이미 파산된 상태입니다.

미국의 은행들이 보유한 상업용 융자의 거의 절반이상이 이미 시장의 가치보다 부채의 가치가 큰 소위 underwater(가치가 없는 깡통 상태) 상태이며 새로이 refinance즉 재융자를 해야만 하는 상업용 부동산 융자 (CMBS: commercial mortgage backed securities)의 규모가 향후 수년간 최소 약 1조달러에 육발할것으로 보이는등 은행 특히 상업용 부동산 융자를 많이해준 중소형 은행들이 심각한 위기 상태에 몰려있는 실정 입니다.

은행들이 기존의 CMBS에 대해서 기간(term)의 연장을 해주는등의 방식으로 도움을 주려고 일종의 융자조정을 해주고 있는 것으로 알려지고는 있지만 아직까지도 은행들과 월스트리트 에서는 별다른 대책이 없이 정부의 도움만을 바라고 있는 상황이 반복되고 있습니다.

앞으로의 부동산 시장 상황을 보았을때 일단 정부의 계속된 여러가지 정책에도 불구하고 단기간에 주택시장을 포함한 부동산 시장이 안정될만한 뚜렷한 상황이 예측이 되고 있지 않기 때문에 일단은 “지켜 보자”는 시장의 분위기는 지속될 전망입니다.

이자율도 저점이고 거래량도 떨어진 상황이 주택구입자 특히 실바이어들에게는 더없이 좋은 기회요소를 제공하고 있지만 여전히 투자가들이 판단하는 부동산 시장의 가격은 높다는것이 중론입니다. 아직까지 정부에서 부동산 시장의 흐름을 인위적으로 영향력을 계속 행사한다면 이러한 답보 상태의 부동산 시장 상황은 지속될수 밖에 없습니다.

Fraddie mae나 Fannie Mac이나 HUD와 같은 정부관련 기관에서 가지고 있는 기차압매물과 각종 은행이 관리하고 있는 차압매물이 시장에 나오지 않는 이상 대규모 투자는 불가능한 상황입니다. 이러한 소위 그림자 매물(shadow inventory)들이 존속하는 이상 그리고 여전히 모기지 페이먼트를 연체하거나 아니면 페이먼트에 어려움을 겪는 이들이 시장에 많은이상 투자의 적절한 시기는 오지 않을 것입니다.

부동산 시장의 성수기인 여름이 지나가고 있기 때문에 앞으로의 한두달의 상황을 더 지켜 보시고 투자를 결정하셔야 할것 같습니다. 지난 3년쨰 같은 이야기를 반복하고 있지만 지난 3년간 시장흐름을 인위적으로 차단한 정부의 개입이 오히려 주택시장의 회복에 악영향을 미치고 있는것이 아닌가 합니다. 지금 사던 나중에 몇달뒤에 사시던 확실히 분위기를 파악하시고 행동에 옮기는 지혜가 필요한 시기라고 다시한번 조언드리고 싶습니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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