4유닛, 아파트에 부동산 투자? 어떤 기준으로? [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

▶문= 올해에는 더이상 기다리지 않고 부동산 시장에 투자를 하려고 합니다. 주위에서 4유닛이나 아파트등에 투자를 하라고 많이 권유를 합니다. 어떤 기준으로 투자를 결정해야 하며 어떤 점에 유의를 해야 하는지요?

▶답= (1)본인의 능력에 맞는 철저한 준비 작업을 해야 합니다. 모기지 이자율이 낮다고는 하지만 최근에는 융자를 받는 것이 매우 까다로워졌고 모기지 관련 비용도 늘어나고 있기 때문에 사전 융자 승인의 중요성이 높아지고 있습니다.

그리고 은행에서 감정가(appraisal value)를 낮게 책정 하고 있기 때문에 융자의 승인 기간이 길어지면서 에스크로가 중간에 취소가 되는 경우가 발생 하고 있습니다. 또한 지금은 단기적인 부동산 시세차익이 불가능하기에 보유기간을 길게 가지고 가야 투자에 성공할 수가 있습니다.

(2)가능하면 대도시나 그주변 지역 각도시의 중간가격대 이하의 매물에 투자를 고려하기 바랍니다. 경기 회복이 늦어지면서 대도시로의 인구의 유입이 증가하고 있으며 부동산의 장기보유를 위해서는 그만큼 렌트에 유리한 환경을 갖춘 대도시나 그인근 지역에 투자를 하는것이 유리 합니다.

이는 최근의 개스비의 인상과도 연관이 있습니다. 작년 오렌지 카운티의 경우 주류 사회의 투자자들은 주로 25만 달러 미만의 매물에 집중 투자하는 양상을 보여 왔음을 기억해야만 합니다.

(3)4유닛이나 아파트에 투자를 하는 결정은 더 신중해야 합니다. 렌트비의 상승으로 아파트의 공실률이 감소 하면서 은행권의 융자도 아파트에 대해서는 상당히 관대한 편입니다. 하지만 4유닛이나 아파트의 매달 들어오는 인컴은 현재 최고의 가격대이므로 앞으로 은행측의 매물이 대규모로 시장에 나타날 경우 시장의 렌트비가 하락할 가능성도 있습니다. 이를 염두해야 하며 매달 들어가는 관리비용도 고려해야 합니다.

(4)투자의 흐름을 읽어야 합니다. 개인적인 소견으로는 앞으로 여름 전후의 시기에 스페인을 위시한 유로존의 추가 위기가 온다면 달러화의 강세가 올수 있고 주식 시장에서 자금이 이탈 하면서 부동산 시장에 어느정도 자금의 유입이 시작 될수 있습니다. 그렇게 되면 은행권에서는 보유하고 있는 차압 매물들을 이시기에 맞추어서 시장에 내놓을 가능성이 있습니다. 한국에서 투자를 고려 하는 분들은 달러화를 미리 확보하셔야 할 것으로 보입니다.

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