쏟아지는 부동산 정보 나에게 맞는 정보는? [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

1년중 가장 부동산 주택 시장의 성수기인 여름시즌이 지나가면서 여러가지 시장에 변화가 감지되기 시작했습니다. 일단 각급학교들이 개학을 하면서 렌트시장의 수요자층도 감소하는 분위기가 보이며 또한 그동안 지역에 따라서는 다르지만 바이어들의 열기도 약간은 가라않는 분위기를 보여주고 있습니다. 물론 캘리포니아의 경우 시장에 여전히 매물의 부족현상이 심화 되면서 매매도 약간은 줄어드는 형태를 보이고 있습니다.

최근의 마켓을 보면서 느껴지는 한가지는 과거에 비해서 바이어분들이 정보를 빨리 취득 한다는 것입니다. 각종 인터넷과 기존의 신문등의 언론을 통해서 접하는 최신 부동산 정보들이 넘쳐나면서 어떤 경우에는 에이전트 보다 더빨리 매물정보를 접하는 손님들을 보면서 좀더 분발을 해야겠다는 생각을 해보았습니다.

이러한 정보의 홍수는 여러가지 측면에서 특히 투자를 목적으로 부동산 시장을 바라보시는 분들에게는 더욱더 준비를 하실수 있는 계기가 되고있고 또한 투자의 성공 가능성을 높여주는 훌륭한 도구의 역활을 하는것도 사실 입니다.

그렇지만 이러한 정보들을 정확하게 이해하고 분석을 하며 나에게 맞는 가장 중요한 정보가 무엇 인지를 분별을 할수 있을때 보다 긍정적인 투자의 성과가 가능하다고 감히 말씀을 드리고 싶습니다. 최근의 부동산 시장에서 가장 조심 하셔야할 부분은 본인에게 맞지 않는 정보들을 받아 들이셔서 잘못된 판단을 하는 오류를 피해야만 한다는 것입니다.

주택가격은 언론에서 이야기 하는대로 과연 바닥을 치고 상승세인가?

각종 언론에 최근 몇달간 보도되는 기사들을 보면 다분히 “부동산 시장”의 부활에 관한것들이 압도적으로 많은 편입니다. 물론 현재의 불확실한 세계 경제 흐름상 실업률을 포함한 경기전반에 관한 지표가 가장 긍정적인 곳이 미국임을 부인 할수는 없습니다.

유럽의 위기가 장기화될 조짐을 보이고 있고 브라질과 인도의 브릭스 경제권또한 앞날을 예측 하기가 힘든 상황속에서 투자가들이 안정적인 미국시장을 투자 대상지로 차후 몇년간은 택할 가능성이 높다고 볼수 있습니다.

한국의 한투자 전문사에서도 향후 2-3년간은 미국에 치중한 투자 펀드운영을 할것을 천명한바 있고 중국의 부자들 또한 여러가지 정세상 불안한 중국 보다는 (중국의 부자들중 60%이상은 해외 이주를 원하는 것으로 조사가됨) 미국등 서방국가로의 이주를 원하고 있고 전세계에서 소위 안전채권이라 불리우는 미국과 독일의 국채에 대한 투자의 열기가 뜨거운 현실입니다.

이같은 상황속에서 최근 몇달동안의 자료를 본다면 미국의 부동산 시장이 소위 바닥을 치고 확실히 가격의 상승이 이루어 질수 있다는 점은 의심할바가 없어 보입니다.

하지만 이상황들은 한가지 중요한 사실을 간과하고 있습니다. 바로 현재의 마켓상황의 실질적인 위험요소인 차압매물의 증가가 시장에 미치는 영향입니다.

아직까지 대통령 선거시에 표에 미치는 부정적인 영향을 고려해서 아직까지 은행에서 차압을 적극적으로 시키지 않는다는 것이 제 개인적인 생각이고 또한 다른 투자가들의 생각인것 같습니다. 가장 중요한 것은 시장에 나오지 않는 적지 않은 숫자들의 주택 소유주들이 여전히 모기지 페이먼트를 연체하고 있으며 앞으로 모기지 페이연체자를 위한 대책은 거의 현실적으로 존재하기가 힘들다는 생각이 듭니다.

현재 페니메나 프레디맥 소유의 모기지에 실시하고 있는 HARP 2.0 재융자 구제책이 실제로 상당히 효과를 보고 있기 때문에 만일 HARP 3.0 (페니메나 프레디맥 소유의 융자외 다른 융자들)이 실시만 된다면 모기지 페이먼트를 하고 있으면서 어려움을 겪고있는 주택 소유주들에게 상당한 도움이 될것입니다.

즉 이제 부터는 모기지 페이먼트를 못하고 있는 분들 부다는 모기지 페이먼트를 하고있는 주택 소유주들을 위한 정책에 포커스를 맞출것이고 이렇게 되면 결국 모기지 연체 주택들에 대한 차압은 가속화 할수밖에 없을것으로 보여 집니다. 이렇게 되면 대통령 선거가 끝나고 나서 차압 매물이 시장에 나오게 될것이고 그렇게 되면 가격은 어느정도 하락할수 밖에 없다는 결론에 이르게 됩니다.

모기지 이자율이 낮다고 하는데?

요즈음 신문이나 각종 언론 광고를 통해서 가장 많이 나오는 부동산 관련 소식이 바로 모기지 이자가 역사상 가장 낮다는 것입니다. 사실 이사실 때문에 주택 구입을 고려 하시는 분들도 많다고 생각이 됩니다.

하지만 이모기지 이자율을 포함한 각종 저렴한 융자 비용에 관한 이야기들은 잘생각해 본다면 결국 해당이 되는 사람들에 대한 이야기일 뿐 입니다. 제가 개인적으로 2월에 주택을 구입할때 예년에 비해서 융자가 상당히 어려워진 느낌을 강하게 받았었습니다. 하지만 지금은 그때보다 융자가 더 까다로워 진것 같습니다.

전반적으로는 융자를 얻는데 드는 비용들이 약간은 하락한 것은 사실입니다. 하지만 특히 수입증명에 대해서는 은행들마다 차이는 있지만 상당히 까다로워 진것을 느끼게 됩니다. 저렴한 모기지 이자가 상당한 매력은 되지만 결국 사전에 준비를 철저히 하지 않으면 소용이 없다는 점을 알아야만 합니다. 특히 이자율의 경우 완벽한 조건이 아니라면 최고의 이자율을 기대할수 없음을 아셔야만 합니다.

주택시장의 가격이 떨어지게 되면 어떻게 되는가?

많은 분들이 언론등을 통해서 주택시장의 긍정적인 면 즉 시장의 가격이 상승할것 이라는 예상에 투자를 결정하고 계십니다. 하지만 앞으로 차압매물이 증가 한다면 결국은 주택시장 전반에는 긍정적인 측면이 올수 있습니다.

현재의 상태는 시장에 매물이 부족해 지면서 (특히 차압매물의 부족으로 인해서) 일반매물들의 호가가 상승해서 적은 매물을 놓고 시장에서 경쟁이 치열한 양상을 보이고 있습니다. 왠만한 저가대의 주택은 융자가 아닌 현금 구입을 원하는 투자가들이 차지를 하기 때문에 실바이어 들이 시장에서 주택을 구입 하는것이 거의 힘든 지역도 적지 않습니다.

시장이 안정화 되려면 좀더 바이어들이 늘어나야만 하고 많은 이들이 전액 현금이 아닌 정상적인 모기지를 통해서 주택을 구입 하실수 있어야만 합니다. 이러한 측면에서 당장 주택시장의 가격이 상승 하기 보다는 보다 많은 매물이 시장에 나오고 다소 가격은 떨어지더라도 거래량의 상승이 가능 해야만 진정한 주택시장의 안정화가 가능 하다고 생각이 듭니다.

아직까지는 제개인적인 생각에 불과 하지만 앞으로 대통령 선거가 종료되는 시점이 온다면 즉 누가 대통령이 될지 명확해 질때에 본격적으로 주택시장에 매물이 나올수 있다고 감히 말씀을 드립니다. 이렇게 된다면 앞으로 미국 국내뿐 만이 아니라 외국의 투자가들이 추가로 바이어 그룹을 형성하게 되어 진정한 주택시장의 회복이 가능하다고 생각해 봅니다. 현재의 시장의 상황은 약간은 추이를 두고 관망을 하시되 융자의 승인등 준비는 철저히 하셔야만 성공적인 투자가 가능 하다고 생각이 듭니다.

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