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시장에 주택재고가 늘고 투자가의 구입이감소할때가 구입 적기 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[조인스아메리카] 기사입력 2013/05/01 16:20

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

곽재혁 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
3월과 마찬 가지로 4월의 부동산 시장도 아주 화끈한 상황이 이어졌습니다. 주택시장의 가격이 지난 7년중 최고인 거의 평균 10%가까운 가격의 상승을 기록 했습니다. 역시 시장에 부족한 inventory(재고량) 때문에 리스팅 가격이 계속 올라가고 있는 상황이 반복이 되고 있습니다.

전체적으로 전체 시장 매물의 거의 80%정도가 일반 매물 (standard sale or equity sale)이고 특히 한인선호 지역의 경우에는 REO (은행 차압)나 short sale물건은 전체 리스팅중 겨우 10%정도를 차지하고 있습니다.

이러한 상황이 반복 되면서 (특히 대통령 선거이후) 최근 한두달간 주택 시장의 호가가 큰폭으로 상승했고 특이한 점은 일부 지역에서는 은행의 감정가도 어느정도 빠르게 상승하고 있음이 목격되고 있습니다. 일부 특히 과열된 지역들 (예, LA 한인타운, 얼바인 그리고 라크라센타등)을 제외하고 외곽 지역들이나 일부 대도시 인근 지역의 경우 과거의 감정가보다 약 5-10%정도는 더 높은 가격으로 감정(appraisal)이 나오고 있습니다.

아직 까지도 매물이 너무나 부족한 관계로 주로 실바이어 보다는 투자가들의 주택 매입현상이 여전히 두드러 지고 있습니다. 그리고 부족한 주택 거래량 때문에 렌트비는 더더욱 치솟는 양상을 보이고 있으며 일부 rent control이라는 테넌트 (임차인 보호규정의 일종) 보호규정이 없는 지역의 경우 지나친 렌트비의 상승으로 적지 않은 분들이 이사를 고려하고 있는 상황 입니다. 하지만 앞으로도 렌트비의 상승은 투자가들의 주택 구매가 줄어들지 않는한 지속될 전망 입니다.

이러한 상황은 상업용 부동산 시장에서도 나타나고 있습니다. 특히 봄에 접어 들면서 LA를 포함한 대도시와 인근 지역의 상업용 부동산 시장의 호가가 큰폭으로 상승하고 있으며 본인의 직접 사용용도나 투자 용도의 아파트나 상가등에 대한 구입이 늘어나고 있으며 매매가격도 상승중 입니다.

솔직히 말씀 드려서 이러한 부동산 시장의 상승에 대해서는 현장에 있는 에이전트들은 당혹감을 느끼는 경우가 적지 않습니다.

그리고 이러한 시장의 상황은 오래 지속될수 없는 상황 이라는데에 적지않은 에이전트나 전문가들이 동의하고 있습니다.

이러한 상황이 지속이 되는 가장 큰 이유는 바로 투자가들의 부동산 시장으로의 진입 때문 입니다. 최근 금시세가 하락하고 주식 시장이 어느정도 영향을 받으면서 시중의 여유 자금과 해외에서의 미국으로의 투자가 늘어 나면서 적지않은 자본들이 대규모로 주택시장을 포함한 부동산 시장으로 유입이 되고있는 상황 입니다.

아무래도 부동산과 같은 현물자산에의 투자가 더욱더 안전한 투자 수단으로 인식이 되고있고 비교적 과거에 비해서는 낮다고는 하지만 꽤높은 수익률이 장기간 보장이 되는 부동산으로 돈이 몰리는것은 앞날이 불안한 요즈음의 세계 경제계의 상황 속에서는 어쩌면 당연한 일일수도 있습니다.

아직까지 시장에 은행의 매물이 풀리고 있지 않기 때문에 매물이 늘어나게 되면 실바이어들의 구매도 가능해 질수 있습니다. 이러한 상황속 에서 가장 조심 하셔야 할것은 실제적으로 부동산의 시세가 상승 하고 있는 상황만을 보고 투자를 결정하는 소위 말하는 일반 바이어들 즉 “개미” 투자가가 있어서는 안된다는 것입니다.

아직 까지도 모기지 페이먼트를 감당할수 없는 즉 주택을 유지 하기에 버거운 경제적 상황이 계속되고 있기 때문에 지금이 절대로 모두에게 구입의 적기가 될수 없다는 사실을 명심 하셔야만 합니다. 즉 지금의 시장은 자금의 여유가 있고 보다 안정된 투자처를 찾는 투자가들을 위한 그들만의 시장일 뿐입니다.

또한 투자가들도 지금과 같은 가격의 상승세가 지속이 된다면 더이상 기대 이상의 이익을 내는것은 어려워 질수 있기 때문에 그리고 다른 매력적인 투자처가 떠오른다면 그쪽으로 자본이 빠져나갈 가능성도 있습니다. 결국 그들의 목적은 돈을 버는것 이기 때문 입니다.

이러한 상황속 에서는 첫번째, 시장에 매물이 더 증가를 하고 두번째 시장에서 투자가들의 비중이 줄어드는 상황이 되어야만 진정한 부동산 시장의 앞날을 논해볼수 있고 또한 실 바이어들의 부동산 구입이 가능해질 전망 힙니다.

여러분 저도 커미션으로 생계를 유지하는 에이전트 이지만 동시에 작년에 주택을 구입한 바이어로써 매달 주택 유지비에 돈을 지불 하면서 그리고 직장 생활을 하고있는 아내의 줄어든 월급을 보면서 아직 까지는 특히 렌트비가 올라 간다거나 아니면 막연한 주택 구입으로 인한 이익의 실현이 가능 하다는 생각 만으로 주택을 구입 하시는 결정을 여러분들은 하시지 말기를 바랍니다.

좀더 신중한 판단으로 그리고 조금더 여유가 있는 예산과 마음 가짐으로 주택의 구입을 준비 해보시는 여유를 가지시기 바랍니다. 곧 여름이 오면 매물이 나오기만을 바랍니다.

섣부른 결정 보다는 조금만더 기다려 보시기 바랍니다. 렌트비가 언제 까지나 무조건 한도없이 올라갈수는 없습니다. 아직은 어려운 경제 상황이기 때문 입니다. 위기는 아직 종료되지 않았습니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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