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점보융자의 이자율이 더 낮다고 하는데 사실인가요? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2014/07/24 경제 14면 기사입력 2014/07/23 20:43

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 요즘은 융자금액이 큰 점보융자의 이자율이 융자금액이 적은 컨포밍 융자의 이자율보다 더 낮다고 하는데 사실인가요?

▶답= 그렇습니다. 요즘은 융자금액 기준으로 41만 7,001달러 이상의 점보(넌컨포밍)융자의 이자율이 41만 7,000달러 이하에 해당하는 컨포밍융자의 이자율보다 더 낮게 형성되고 있습니다. 또한 41만 7,001달러~62만 5,500달러의 컨포밍 하이밸런스 융자의 이자율보다도 점보융자의 이자율이 낮기에 컨포밍 하이밸런스로 융자를 받는 대신 점보융자로 융자를 받으면 더 싼 이자율을 받을 수 있습니다.

얼마 전 약 80만달러의 주택을 구입하면서 낮은 이자율을 위해 40만달러를 다운할 계획인 고객을 상담하였는데, 요즘은 컨포밍보다 점보융자의 이자율이 더 낮기에 이자율을 낮추고자 다운을 많이 할 필요는 없다고 상담하여 25%만 다운을 하고 융자를 받았습니다.

점보 융자가 컨포밍(혹은 컨포밍 하이밸런스)융자보다 30년 고정의 경우 0.25%이상 이자율이 낮게 형성되고 있는데 이는 우선 페니메, 프레디맥이 융자비용을 올렸기 때문입니다. 이들은 연방정부 에이전시들인데 이들에게 팔리는 융자를 컨포밍(하이밸런스 포함)융자라고 합니다. 이 두 기관들이 서브프라임 사태 이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게(이자율을 비싸게) 사들일 수 밖에 없게 된 것입니다.

반면에 렌더들이 직접 월스트리트의 (기관)투자자들에게 파는 융자를 넌컨포밍융자 혹은 점보융자라고 합니다.

지난 수년 동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 반면에 마땅히 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼 펀드. 투자 은행 등 기관투자가들에게 모기지 채권 중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 된 것입니다.

이 기관투자가들이 사들이는 점보융자 모기지 채권의 가격은 정부에이전시가 사들이는 가격보다 높게(이자는 싸게) 형성되게 되었는데 이것이 둘째 이유입니다.

마지막으로 대형은행들이 대부분인 렌더들도 점보융자를 해주면서 우량고객들을 확보할 수 있기 때문에 이들을 유치하기 위하여 이자율을 낮추면서 적극적인 마케팅을 하게 되었습니다. 그 결과 점보융자와 컨포밍융자의 이자율이 역전되는 형상이 발생된 것입니다.

결론적으로 융자금액이 41만 7,001달러 이상 되는 사람들은 점보융자로 바꿔서 융자를 받아 낮은 이자율과 낮은 월페이먼트의 혜택을 누릴 수 있습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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