변동금리 모기지를 활용하여 금융비용을 낮추자 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

서브프라임 사태이후 융자문의를 해오는 한인 손님들의 공통된 특징이 하나있다. 변동 금리 모기지는 무조건 나쁘다는 선입견을 갖고 있다는 것이다. 서브프라임모기지가 서브프라임 사태의 주 원인이 되었던 것은 주지의 사실이다.

그리고 당시 서브프라임 모기지는 대부분이 변동금리 모기지로서 초기 1-3년은 아주 낮은 금리를 제공하지만 그 이후 이자율이 급격히 상승하는 특징을 갖고 있었던 것도 사실이다. 이것과 더불어 옵션 ARM이라고 하여 원금이 상승하는 융자가 한창 유행했고 이 융자도 서브프라임사태에 한 몫을 했다고 볼 수 있다.

그러나 서브프라임사태가 서브프라임융자의 금리가 변동이었였기 때문에 온 결과였다고 보기는 힘들다. 제로 다운을 포함한 적은 다운페이먼트기준, 이지닥이라고 하여 수입과 자금과 관련된 서류검증과 심사의 부실, 주택감정에 대한 관리감독의 부실, 갑자기 올랐던 집값이 급격하게 하락하면서 온 담보력의 상실등의 총체적 부실이 서브프라임사태를 불러온 원인이라고 볼 수 있다.

오히려 서브프라임 사태이후 금리는 지속적으로 하락하였기 때문에 변동금리 모기지를 가지고 있었던 사람들은 아주 많은 혜택을 볼 수가 있었다.

최근 많은 사람들이 30년 고정 상품을 15년 고정으로 바꿔 재융자를 하여 페이먼트는 다소 늘지만 기간을 줄임으로써 전체 금융비용을 줄이고자 하는 의도를 많이 본다. 생각은 좋으나 현실은 만만치가 않다. 왜냐하면 월페이먼트가 늘어나기 때문에 수입이 충분하지 않을 경우에는 융자승인받기가 쉽지 않다.

이때 생각해 볼 수 있는 대안이 10/1 ARM 혹은 7/1 ARM 이라는 변동금리 상품이다. 10/1 ARM이란 초기 10년동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한번씩 이자가 변동이 되는 융자를 말한다. 이 10/1 ARM은 이자율은 15년고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 훨씬 적다.

따라서 15년 고정으로 융자를 받는 것 보다 융자승인 받기가 쉽다. 그리고 융자를 받은 후 페이먼트를 15년 고정 하듯이 월페이먼트를 올려서 하면 원금상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 받을 수가 있다. 구체적으로 예를 들어 400,000만불을 15년 고정 3.5%로 융자를 받을 경우 월페이먼트는 2,860달러이다. 10/1 ARM으로 역시 3.5%에 융자를 받을 경우에는 30년 상환이므로 월페이먼트는 1,780달러 밖에 되지 않기 때문에 융자승인받기가 쉽다는 말이다.

그리고 융자를 받은 후 15년 고정 페이먼트 하듯이 월 1000달러씩을 더 납부하면 15년 고정의 효과를 볼 수 가 있다는 말이다. 그러나 이 때 고려해야할 사항이 하나있다. 10년 후에 어떻게 되냐는 것이다. 10/1 ARM은 물론 이자율이 10년만 고정이 되기 때문에 그 이후엔 변동으로 바뀐다. 따라서 10년후 시중금리가 올라가면 본인의 모기지 금리도 올라가고 시중금리가 내려가면 자신의 모기지 금리도 내려간다.

얼마나 올라가고 얼마나 내려가는가? 아무도 오른다. 10년후의 일을 누가 알 수가 있다는 말인가? 하지만 다음의 사항은 확실하다. 400,000달러를 매달 15년 페이먼트 즉 2860달러씩 납부하면 원금은 10년후 약 157,000달러 밖에 남지 않는다. 15년고정을 얘기하는 근본적인 원인이 30년고정보다는 싼 이자율로 융자를 받기 위함이었다.

현재 30년과 15년의 금리차이가 년 0,75% 정도라고 보면 10년동안 누적으로 약 7.5% 포인트의 금리이득을 보았다. 또한 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있는데 2/2/5라고 하여 10년후 처음 금리변동은 최초금리보다 2%이상 올라갈 수 없으며 그 이후 매년 2%이상 올라갈 수 없으며 라이프타임 5%이상을 올라갈 수가 없다.

따라서 10년후 금리가 아무리 올라간다고 하여도 11년차는 5.5%, 12년차는 7.5%, 13년차 이후에는 8.5% 이 상한선이다. 8.5%이자율이 무척 높은 것 같지만 이때는 이미 원금이 많이 줄어있기 때문에 그 피해가 그렇게 크다고도 볼 수 없다. 이미 10년 동안 원금이 많을 때 낮은 금리의 혜택에 많이 보았기 때문에 10년후 원금이 많이 줄어든 후 오르는 이자율의 피해는 크지 않다는 말이다.

결국 금리가 오른다는 최악의 경우를 상정하여도 전체적으로는 손해를 보지 않는다는 계산이다. 반대로 금리가 내려갈 경우에는 이득이 더 커지는 것은 말할 필요도 없다. 결론적으로 수입이 부족하여 15년고정 융자를 받지 못하는 사람은 10/1 혹은 7/1 ARM 상품을 이용하여 낮은 금융비용의 혜택을 볼 수 있고 고정기간이 끝난 후 금리변동의 리스크는 생각보다 크지 않다는 말이다.

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