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재융자를 통해서 얼마나 이익을 볼수 있는가? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[조인스아메리카] 기사입력 2014/08/01 10:49

스티브 양/주택융자 컨설턴트

스티브 양 주택융자 컨설턴트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
2012년 하반기와 2013년 상반기에 걸쳐 30년 고정 기준으로 3% 초반까지 내려가 역사상최저를 기록했던 모기지금리는 그동안 꾸준히 상승하여 현재 4%대 초중반에서 움직이고 있다. 많은 전문가들이 앞으로 모기지 금리는 계속 상승할 것이라고 예상하고 있는 가운데, 그동안 재융자를 하지 못한 사람들은 지금이라도 할 것을 권유하고 있다.

특히 최근 몇 년 동안 집값이 오름에 따라 그동안 에퀴티가 부족해서 재융자를 하지 못했던 사람들이나, 1, 2차 융자를 하나로 묶기를 원하는 사람들, PMI를 내고있는 사람들, 에퀴티로터 현금인출을 원하는 사람들, 변동금리를 고정으로 바꾸기를 원하는 사람들은 빨리 융자전문가를 찾아 재융자의 타당성을 문의해보는 것이 좋을 것 같다.

FHA융자로 수년전에 주택을 구입한 사람들은 현재 아주 많은 금액의 MIP(Mortgage Insurance Premium)을 지불하고 있을 텐데 주택가격이 오른 지금이 이 MIP를 없앨 수 있는 절호의 기회이다. 특히 최근에는 대부분의 렌더들이 LTV기준을 완화 시켰기 때문에 집값이 충분히 나오지 않더라도 재융자가 가능한 경우가 많다.

또한 2차 융자로서 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 가지고 있는 사람들도 재융자를 심각하게 고려할 필요가 있다. 특히 가까운 미래에 상환할 계획이 없는데 Heloc을 얻은지 10년이 다되어 가는 사람들은 주의할 필요가 있다.

왜냐하면 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우에는 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게하기 때문에 월페이먼트이 현제보다 많이 올라갈 수 잇기 때문이다. 따라서 기존 렌더에게 문의 하거나 경험있는 융자전문가에게 의뢰하여 미리 해결책을 만들어 놓아야 낭패를 면할 수 있다.

그런데 재융자를 할 경우에 얼마만큼의 이자율을 낮추어야 이득이 될까? 어떤 사람들은 이자율이 적어도 1.5~2%는 차이가 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지만은 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다. 예를 들어 800,000만 달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있기 때문이다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있기 때문에 주의할 필요가 있다.

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법등을 이용하여 재융자의 손익을 판단해야 한다.

예를 들어보자. 7년 전에 41만7,000달러를 30년 고정 5.5%에 융자받은 사람이 있다고 하자. 2,368달러의 월 페이먼트에 현제 잔액은 37만달러이다. 이 사람이 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 3,000달러를 들여 37만3,000달러를 30년 고정 4.375%, 월 페이먼트 1,862달러로 낮출 수 있다. 그런데 이렇게 하는 것이 잘하는 일일까? 이제부터 원금도 많이 까지게 되고 재융자를 하면 30년을 다시 처음부터 시작해야 되는데 경제적으로 의미 있는 일인지 궁금하다.

재융자를 안 할 경우 앞으로 남은기간 23년 동안 총 페이먼트 합계는 65만3,568달러(2,368×276개월)인데 반해 재융자를 할 경우 다시 30년 동안 67만달러(1,862×360)달러를 내야 하는데 재융자를 안 한 편이 오히려 이익이 아닌가? 그러나 그렇지 않다. 이렇게 계산을 하면 답이 나온다.

재융자 후 다시 30년으로 상환하지 말고 23년(276개월) 동안 상환하는 것으로 계산하면 월 페이먼트는 2,146달러가 된다. 지금 내는 금액보다 월 222달러 적게 낸다. 23년 동안 6만달러 이상을 절약하게 된다(222x276 = 61,272). 아주 간단한 계산 같지만 일반인은 계산 하기 힘듬으로 융자 전문가를 찾아 상의하는 것이 좋다. 융자금액, 잔여기간, 이자율 차이등에 따라 다양한 대안이 나올 수 있다.

현재 30년 고정으로 융자를 가지고 있는 사람들은 다시 30년 고정으로 재융자를 하는 것 보다는 자격요건만 된다면 20년이나 혹은 15년으로 재융자를 할 경우에 더 많은 이익을 볼 수가 있다. 또한 보통 30년 고정보다는 이자가 싼 10년, 7년. 5년등 변동상품을 잘 활용할 경우에도 또한 더 많은 이익을 볼 수 있다. 다만 30년 고정으로 융자를 받는 경우와 달리 자격요건이 까다로워 진다거나, 변동상품이 가지고 있는 위험성을 인식하여 자신에게 맞는지를 먼저 검토하는 것이 중요하다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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