융자신청인의 직업과 수입에 관하여 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

얼마 전 한 한인 언론매체에서 주택구입을 위하여 융자를 받을 계획이 있는 사람들은 직업이나 회사를 바꾸지 말아야 한다는 기사를 본적이 있다. 요즘 융자받기가 어렵다는 사실을 말하면서 독자들에게 집 융자를 신청하기 전에 하지 말아야 할 것들과 해야 할 것들에 대한 기사였던 것으로 기억한다. 그러나 주택융자를 무사히 받기위하여 회사나 직장을 바꾸지 말아야한다는 말은 옳은 말이 아니다.

진급을 하거나 임금인상이 있는 경우에는 직장을 아무리 자주 바꾸어도 문제가 되지 않는다. 높은 급여를 제시하는 좋은 포지션의 오퍼가 왔는데 주택융자 때문에 옳길 수 없다는 것은 말이 안 된다.

같은 계열의 일을 하면서 더 좋은 조건의 회사로 옮기는 것은 오히려 긍정적으로 작용한다. 반면에 진급이나 임금상승없이 혹은 전혀 다른 분야로 직업이나 회사를 자주 바꾸는 경우에는 그 이유와 배경을 유심히 살펴볼 뿐만아니라 향후 직업과 수입의 지속성과 안정성을 면밀이 검토한 후 융자승인 여부를 결정한다.

이렇게 주택융자를 심사하는 과정에서 렌더가 직업, 직장, 수입과 관련하여 살피는 것은 안정성, 검증가능성, 지속성, 합법성에 근거를 두고 이에 합당한지를 살핀다. 따라서 어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승가능성이 있는 수입을 융자심사를 위한 수입으로 인정해준다.

렌더가 손님들의 직업과 수입에 대하여 심사를 할 경우에는 단순히 숫자만을 보는 것이 아니라 근무년수, 경력, 학력, 직업훈련등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단한다. 또한 이러한 직업과 수입에 대해서는 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제 3의 독립적인전문기관을 통해서 그 진위여부에 대한 별도의 검증과정을 거친다.

렌더들은 자영업자들에게 특히 수입과 경험에 대하여 심사기준을 더 까다롭게 적용한다. 자영업자는 봉급생활자에 비하여 일반적으로 안정성, 지속성, 검증가능성등 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨지기 때문이다. 따라서 자영업자의 경우에는 반드시 2년 동안의 직업과 수입의 기록을 세금보고서를 통해서 보여주어야 한다.

실제로 아무리 수입이 많다고 하여도 세금보고서 상에 나타나지 않은 수입은 융자심사를 위한 수입으로 인정해주지 않는다. 왜냐하면 검증이 가능하지 않기 때문이다. 세금보고서상에 Schedule C를 통해서 수입을 보고하는 개인사업자들의 경우에는 비즈니스를 하면서 발생한 제반비용을 제한 후 순수입만을 융자심사를 위한 수입으로 인정해준다. S Corporation을 소유한 자영업자들의 경우에는 그 사업체에서 받은 임금(W-2 수입)과 배당금(K-1 수입)을 모두 수입으로 인정해준다. C Corporation 소유한 손님들도 그 사업체로부터 받은 임금과 사업체의 순수입을 개인의 수입으로 인정해준다.

건물이나 감가상각이 많은 비즈니스를 보유하고 있는 사람들의 경우에는 감가상각으로 공제된 부분을 그대로 수입으로 다시 계산해 주기 때문에 본인이 생각하는 것보다 훨씬 더 수입이 많을 수가 있다. 또한 최근에 비즈니스를 구입한 경우에는 그 구입비용에 대한 상각(Amortization) 공제분도 수입으로 다시 고스란히 계산해 준다.

이렇게 주택융자시 수입에 대한 계산방법을 일반인들은 잘 알 수 가 없기 때문에 자영업자나 커미션 수입자는 주택구입이나 재융자 받기 수개월 전에 융자담당자를 찾아 정확한 상담을 받는 것이 좋다.

자영업자의 경우 2년치 수입가운데 최근해의 수입이 그 전년보다 늘어난 경우에는 2년치 평균을, 줄어든 경우에는 줄어든 최근해의 수입을 융자심사를 위한 수입으로 적용하는데, 수입이 줄어든 경우에는 납득할 많한 이유를 또한 상세히 설명해야한다.

봉급생활자의 경우에는 2년치 직업과 수입기록에 있어서 다소 예외조항이 있다. 예를 들어 간호대학 혹은 대학원을 졸업한후 간호원으로 취직을 한 경우에는 2년치의 수입기록이 없어도 학위증과 고용계약서(Offer Letter), 최근 수개월(보통 6개월)의 월급명세서를 근거로 수입을 인정받을 수 있다. 전문대학원을 졸업한 의사, 변호사, 하이텍 관련종사자들의 경우에는 학위증, 고용계약서와 한달치의 월급명세서만을 가지고도 수입을 인정받을 수 있다.

60일 이상의 직업의 갭이 있는 경우에는 반드시 그 원인을 설명하여 향후 직업의 안정성과 수입의 지속성에 대하여 인정을 받을 수 있어야한다. 이러한 봉급생활자들의 경우에는 보통 최근 한달치의 월급명세서, 최근 2년치의 W-2폼, 그리고 VOE(Verification of Employment)를 통해서 수입을 검증한다.

오버타임이 있는 경우에는 과거 1-2년치의 오버타임 기록과 향후 지속가능성에 대한 렌더의 확신이 있는 경우에는 인정받을수 있다. 보너스의 경우에도 과거 1-2년치의 기록과 향후 지속성에대한 확신이 있는 경우 역시 융자를 위한 수입으로 쓸 수 있다.

세컨잡이나 파트타임잡의 경우에는, 주된 일과 관련이 있는 세컨잡의 수입인 경우, 과거일년동안 지속적으로 수입이 있었던 경우, 그리고 향후 3년동안 수입이 예상되는 경우에는 인정받을 수 있다.

이상에서 살펴본바와 같이 주택융자시 손님의 직업과 수입에 대한 심사는 안정성, 지속성, 검증가능성, 직업의 합법성에 근거를 두고 이루어지는데 경력, 지위, 학력, 직업훈련등 다양한 관련사항을 참고로 하여 심사가 행해진다.

또한 각각 다른 직업과 수입의 종류에 대한 해석과 수입계산 방법도 획일적으로 이루어지는 것이 아니라 그 직업의 특징에 따라 각각 다른 방법을 사용하여 수입을 도출하여 적용한다.

결국 손님의 직업과 수입에 대한 인정여부와 계산방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 주택구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 수개월 전부터 경험 많은 융자담당자를 찾아 자문을 구하고 대안을 강구하는 것이 최선이 방법이다.

▶문의: 웰스파고 [phone]