주택융자 진행절차 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

주택을 구입하거나 재융자를 받기 위해 융자를 신청한 사람들이 어떻게 진행되고 있는지 궁금해 하는 것은 당연하다. 제대로 되고 있는지 된다면 언제쯤 끝나게 될지를 알고 싶어한다. 융자진행상황과 결과에 따라 이사 날짜나 다른 일에 대한 계획도 세워야 되기 때문이다.

주택구입융자의 경우는 Loan Contingency 문제나 계약한 날짜에 맞춰서 끝낼 수 있을지가 걱정되 전전긍긍하는 경우가 다반사이다.

그러나 많은 융자담당자들은 속 시원하게 대답해 주지 않고 그냥 기다리라고만 하거나 다 됐다라는 말만 되풀이하는 경우가 많다. 오늘은 주택융자의 일반적인 진행절차는 어떻게 되고 렌더안에서 어떠한 일들이 일어나고 있는지를 살펴봄으로써 융자진행과정에 대한 이해를 돕고, 융자담당자, 손님, 부동산 에이전트간의 의사소통에 조금이나만 도움이 되고자 한다.

손님이 융자를 신청하면 융자담당자는 제일 먼저 손님의 자격요건을 검토한다. 이를 위해 손님으로부터 여러 가지 관련 서류와 정보를 받는데 손님의 신속하고 정확하고 충분한 자료 제공이 아주 중요하다. 요즘 같은 ‘풀닥’ 융자시대에는 융자승인 여부가 초기 점검단계에서 거의 결정 난다고 볼 수 있다.

융자담당자는 가능한 모든 경우의 문제들을 심사기준과 비교하여 검토한다. 마치 여행을 떠나가 전 숙박시설과 식당, 이동경로를 파악하여 계획을 세우는 것과 마찬가지다. 이 계획이 잘 세워졌을 때 편안하고 유익한 여행이 될 수 있는 것처럼 융자담당자가 초기 검토단계에서의 모든 내용들을 제대로 점검하고, 문제점을 발견하여 대비했을 때 그 융자는 일사천리로 진행될 수가 있다.

초기검토가 끝나면 데이터를 시스템에 입력하여 손님의 파일을 만들고, 감정도 오더하고, 손님이 원할 경우 이자율도 락인한다. 이를 ‘오리지네이션’ 단계라고 부르는데 보통 3~5일 걸린다. 하지만 손님과 관련기관의 협조여부에 따라 더 짧아질 수도 길어질 수도 있다.

그리고 융자담당자와 프로세서는 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 심사부로 제출하는데 이를 ‘submission’이라고 한다. 심사부로 제출된 서류들은 순서에 따라 ‘underwriter’가 심사를 하고 승인여부를 결정하는데 보통 1~3일 걸린다.

심사 결과는 보통 ▲approval(조건부 승인) ▲suspense ▲counter offer ▲decline 등으로 나누어진다. Suspense는 융자승인 여부를 결정하는데 결정적인 자료가 부족할 경우에 그 자료가 충족될 때까지 심사결정을 보류하는 것을 말한다. Counter offer는 다운 페이먼트를 더하거나, 융자상품을 바꾸거나, 거주용도를 바꾸거나 할 경우에 승인을 주겠다는 결정이다.

Approval 즉 조건부 승인이 났을 경우에는 손님에게 commitment letter가 발송되는데 몇 가지 추가적인 서류와 정보제공을 전제로 융자는 문제없이 끝날 수 있다는 편지이다. 이때 추가서류는 대부분 융자담당자들이 예상했던 것들로 최종 승인을 받는데 걸림돌이 안 되는 내용들이어야 정상이다.

융자담당자와 프로세서는 조건부승인서에 나타난 각종 조건들을 수집하게 되는데 이 단계를 condition follow up이라고 한다. 이때 많은 서류들이 손님을 포함해 에스크로, 보험회사, 콘도의 HOA, land lord, 감정사, IRS, 은행, 직장, CPA 등과 같은 외부기관들과 관련된 내용들이 많아 이들의 협조의 신속성 여부에 따라 융자진행 속도가 좌우되기도 한다.

이렇게 추가서류들을 수집하는 단계에 각종 Verification 절차도 동시에 진행된다. VOE (Cerification of Employment) 즉 직장과 직업관련 검증, VOR(Verification of Rent) 즉 렌트페이먼트를 잘 했는지에 대한 검증. 4506 프로세스 즉 제출한 세금보고서와 IRS transcript 은 일치하는지 등 각종 검증작업이 이루어지는데 이때 역시 관련 상대방의 업무 협조의 신속성에 따라 융자진행속도가 결정된다.

또한 감정서류에 대한 심사나 콘도 프로젝트의 심사도 별도로 행해지는데 이때 대상 주택에 문제가 있거나 콘도 프로젝에 문제가 있을 경우에는 융자진행이 당연히 지연되거나 심지어 최종융자승인을 받지 못하는 경우도 생긴다.

이들 추가서류들을 다 수집하여 다시 심사부서로 제출하면 심사담당자는 최종승인을 주는데 이를 condition signed off라고 한다. 최종승인이 나면 바로 론닥이라고 불리는 각종 계약서류들이 에스크로로 보내지고, 손님이 사인을 하면 사인된 서류들을 에스크로는 다시 렌더에게 보낸다.

그리고 자금을 송금하는 펀딩과 각종 서류들을 등기하는 레코딩의 과정을 마치면 에스크로는 종결된다. 이상에서 살펴본것처럼 융자진행은 렌더내에서 단선적으로만 진행되는 것이 아니라 여러 외부 관련기관들과의 의사소통과 서류교류를 통해서 이루어지는데 이들의 업무협조의 신속성이 여부가 융자진행의 지연여부에 결정적으로 영향을 준다고 볼 수 있다.

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