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개인마다 다른 모기지 이자율, 왜 다른가요? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2015/04/09 경제 14면 기사입력 2015/04/08 21:05

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 모기지 이자율은 왜 렌더마다 또는 개인마다 다른가요?

▶답= 모기지 이자율은 각자의 조건과 경우 즉 위험의 정도에 따라 다르게 적용됩니다.

포인트 지불 여부, 신용 점수, 다운 페이먼트 정도 혹은 LTV(Loan to Value), 융자의 금액과 컨포밍, 넌컨포밍, FHA융자, 재융자 등의 융자 형태, 융자상품의 종류 즉 30년 고정, 15년 고정,10/1 ARM, 7/1 ARM, 주택의 형태 즉 SFR(Single Family Residence), 콘도, 타운하우스, 2-4유닛, 주택에 대한 거주용도 즉 주거주용, 세컨 홈(별장용), 투자용 여부, 락인기간 등 요소들이 모두 이자율을 결정하는데 영향을 줍니다. 자세히 살펴보면, 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 일반적으로 언론에서는 1포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 30년 고정으로 보통 0.25%정도 낮은 이자율을 받을 수 있습니다.

많은 렌더들은 재융자보다 구매융자에 대하여 스페셜 이자율을 적용하여 낮은 이자율을 제공하기도 합니다. 재융자인 경우 현금인출 재융자인 경우가 다른 재융자보다 이자율이 높아질 수 있습니다. 융자금액도 이자율에 영향을 주는데 융자금액이 일정 수준 이하인 경우 그 이상보다 이자율이 올라갈 수도 있습니다. 융자금액이 41만 7,000달러 이상은 컨포밍 하이 밸런스가 되거나 넌컨포밍 점보융자가 되어 이자율은 더 올라가는 경우가 많습니다. 모든 주택은 주거주, 별장, 투자용 등 세 가지로 구분되는데 투자용이 더 이자율이 높습니다. 주택 형태도 이자율에 영향을 주는데 싱글 하우스보다 2,3,4유닛 주택의 이자율이 높아집니다. 또한 콘도의 경우도 LTV가 75%를 초과하면 이자율이 높아집니다. 신용점수도 보통 740이상인 경우에는 최상의 이자율을 받을 수 있지만 그 이하로 내려갈 경우에는 융자형태, 상품, 거주용도, 주택형태에 따라 이자율의 변동 정도가 심해집니다.

이자율 락인 기간은 길게 할수록 이자율은 올라가기 마련입니다. 또한 일부 렌더에서는 임파운드(재산세와 보험료를 모기지 페이먼트와 함께 매월 렌더에게 미리 납부하는 것)를 하지 않을 경우에는 이자율을 올려 받기도 합니다.

이처럼 개인에게 적용되는 모기지 이자율은 조건과 상황에 따라서 달라지므로 상기에 나열된 사항들에 대한 정보를 가지고 문의를 해야 정확한 이자율을 받을 수 있습니다.

▶문의: 웰스파고 (213)393-6334

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