변동 금리 모기지는 특징이 무엇이며 누구에게 유리한가요? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 변동 금리 모기지의 이자율이 고정 금리 모기지에 비하여 싸다고 하는데 어떤 특징이 있고 사람한테 유리한 상품인가요?

▶답= 최근 한 달 사이에 모기지 금리가 많이 올랐습니다. 금리가 오를 때는 고정, 변동 상관없이 모두 같이 올라갑니다. 하지만 변동 금리는 고정 금리보다 낮은 것이 일반적입니다.

집을 장기간 보유하지 않을 계획임에도 30년 고정만을 고집한다거나 7/1ARM 혹은 10/1ARM등 변동 금리 모기지 존재 자체를 모르는 분들을 많이 봅니다. 또한 최근 많은 분들이 15년 고정으로 재융자를 하며 페이먼트는 다소 늘지만 기간을 줄여 전체 금융 비용을 줄이고자 하는 의도를 많이 봅니다. 하지만 현실적으로 월 페이먼트가 늘어나기 때문에 수입이 충분하지 않을 경우에는 융자 승인이 쉽지 않을 수 있습니다.

이 경우 대안은 10/1 ARM 혹은 7/1 ARM 이라는 변동금리 상품입니다. 10/1 ARM이란 초기 10년동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한번씩 이자가 변동이 되는 융자를 말합니다. 10/1 ARM은 이자율은 15년 고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 훨씬 적습니다. 예를 들면 40만 달러를 15년 고정 3.5%로 융자를 받을 경우 월페이먼트는 2,860달러입니다. 10/1 ARM으로 3.5% 융자를 받을 경우에는 30년 상환이므로 월페이먼트는 1,780달러가 되어 융자 승인이 더 쉽다는 것입니다. 그리고 페이먼트를 15년 고정하듯이 월 1000달러씩을 더 납부하면 원금 상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 받을 수 있습니다.

10/1 ARM은10년 이후엔 변동 이자로 바뀝니다. 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있는데 2,2,5라고 하여 10년후 처음 금리 변동은 최초 금리보다 2%이상 올라갈 수 없고 그 이후 매년 2%이상 올라갈 수 없으며 라이프 타임 5%이상을 올라갈 수 없습니다. 따라서 10년후 금리가 아무리 올라간다고 하여도 11년차는 5.5%, 12년차는 7.5%, 13년차 이후에는 8.5% 이 상한선입니다. 8.5%이자율이 무척 높은 것 같지만 이때는 이미 원금이 많이 줄어있기 때문에 이자율의 피해는 크지 않으며 결국 10년후 금리가 오른다는 최악의 경우를 상정하여도 전체적으로는 손해를 보지 않는다는 계산이 됩니다. 이러한 변동 금리 모기지는 융자금액이 큰 사람들이 고려해 볼 필요가 있습니다.

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