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컨포밍 융자보다 더 낮은 점보 융자 이자율 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

[LA중앙일보] 발행 2015/08/27 경제 14면 기사입력 2015/08/26 19:19

스티브 양/주택융자 컨설턴트

▶문= 지난 수개월동안 융자 금액이 큰 점보 융자의 이자율이 융자 금액이 적은 컨포밍 융자의 이자율보다 더 낮다고 하는데 사실인가요 ?

▶답= 그렇습니다. 융자금액 기준으로 41만 7,001달러 이상에 해당하는 점보(넌컨포밍) 융자의 이자율이 41만 7,000달러 이하에 해당하는 컨포밍 융자의 이자율보다 더 낮은 현상이 수개월째 지속되고 있습니다. 41만 7,001달러부터 62만 5,500달러까지 해당하는 컨포밍 하이밸런스 융자의 이자율보다도 점보 융자의 이자율이 낮습니다. 따라서 컨포밍 하이밸런스로 융자를 점보 융자로 받으면 더 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 80만달러의 주택을 구입하면서 40만 달러를 다운하면 융자 금액이 컨포밍 융자 한도액보다 낮아져 낮은 이자율을 받을 것이라고 많은 분들이 생각합니다. 그러나 단순히 이자율을 낮게 받을 의도라면 굳이 다운을 많이 하여 컨포밍 융자를 받을 필요가 없습니다. 30년 고정의 경우 점보 융자가 컨포밍 (혹은 컨포밍 하이밸런스)융자보다0.25% 이상 이자율이 낮게 형성되고 있기 때문입니다.

이러한 현상이 발생하게 된 이유 중 하나는 렌더들로 부터 모기지 노트를 사들이는 대표적인 투자 기관들로 연방정부 에이전시인 페니메, 프레디맥이 융자 비용을 올렸기 때문입니다. 이들에게 팔리는 융자를 컨포밍(하이밸런스 포함) 융자라고 하는데 이 두 기관들이 서브프라임 사태 이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게(이자율을 비싸게) 사들일 수 밖에 없게 된 것입니다.

반면에 렌더들이 직접 월스트리트의(기관)투자자들에게 파는 융자를 넌컨포밍융자 혹은 점보융자라고 합니다. 지난 수년동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 반면에 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼펀드. 투자은행 등 기관 투자가들에게 모기지 채권 중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 되었습니다. 이 기관 투자가들이 사들이는 점보 융자 모기지 채권의 가격은 정부 에이전시가 사들이는 가격보다 높게(이자는 낮게) 형성되게 되었는데 이것이 두번째 이유입니다.

마지막으로 대형은행들이 대부분인 렌더들도 점보융자를 해주면서 우량고객들을 확보할 수 있기 때문에 이들을 유치하기 위하여 이자율을 낮추면서 적극적인 마케팅을 했기 때문입니다. 그 결과 점보융자와 컨포밍융자가간의 이자율이 역전되는 현상이 발생한 것입니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

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